Gerechtshof Den Haag, 04-05-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882, BK-20/00713
Gerechtshof Den Haag, 04-05-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882, BK-20/00713
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 4 mei 2021
- Datum publicatie
- 26 mei 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2021:882
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2020:8817, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- BK-20/00713
Inhoudsindicatie
Uit de artikelen 7:4 Awb en 40 Wet WOZ volgt geen verplichting voor de Heffingsambtenaar om de stukken waar belanghebbende tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht voorafgaand aan het horen toe te zenden. Waarde woning ingevolge artikel 17, lid 2 Wet WOZ.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-20/00713
in het geding tussen:
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 7 september 2020, nummer SGR 20/439.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 1.630.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Er is een griffierecht geheven van € 131. De Heffingsambtenaar heeft op 8 december 2020 een nader stuk, aangeduid als verweerschrift, ingediend. Voorts heeft het Hof voorafgaand aan de zitting op 18 maart 2021 van de Heffingsambtenaar en op 23 maart 2021 van belanghebbende een pleitnota ontvangen.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 23 maart 2021. De Heffingsambtenaar is verschenen en de gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 1980 met twee dakkapellen en een garage. De inhoud van de woning is ongeveer 957 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 1290 m2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport en een matrix opgenomen in de uitspraak op bezwaar. Daarin is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 1.630.000. De matrix bevat de volgende gegevens:
|
[adres 1] |
[adres 2] |
[adres 3] |
[adres 4] |
|
|
Soort object |
Vrijstaande woning |
Vrijstaande woning |
Vrijstaande woning |
Vrijstaande woning |
|
Inhoud hoofdgebouw |
957 m3 |
936 m3 |
902 m3 |
868 m3 |
|
Rekenprijs per m3 |
€ 1.042 |
€ 1.169 |
€ 1.061 |
€ 1.239 |
|
Berekende waarde hoofdgebouw |
€ 997.194 |
€ 1.094.325 |
€ 957.054 |
€ 1.075.350 |
|
Oppervlakte perceel |
1290 m2 |
2814 m2 |
562 m2 |
1200 m2 |
|
Rekenprijs per m2 |
€ 564 |
€ 350 |
€ 818 |
€ 589 |
|
Berekende waarde grond |
€ 727.950 |
€ 984.860 |
€ 459.770 |
€ 707.250 |
|
Rekenprijs bijgebouwen: Dakkapel (2x) Dakkapel (5x) Dakkapel (9x) Garage Berging |
€ 6.000 € 20.000 |
€ 15.000 € 4.000 |
€ 27.000 € 40.000 |
€ 15.000 € 20.000 |
|
Totale waarde 1-1-2018 |
€ 1.751.144 |
€ 2.098.185 |
€ 1.483.824 |
€ 1.817.500 |
|
Verkoopdatum |
- |
6-6-2018 |
4-6-2018 |
1-8-2017 |
|
Verkoopprijs |
- |
€ 2.150.000 |
€ 1.520.000 |
€ 1.775.000 |
|
Vraagprijs |
€ 1.750.000 |
De woning staat vanaf 9 mei 2017 te koop voor een "bieden vanaf-prijs" van € 1.750.000.
De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd dat op 24 november 2020 is opgemaakt. Daarin is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 1.630.000. Bij het taxatierapport behoren twee matrixen; een matrix gebaseerd op de inhoud (m3) van de woning en een matrix gebaseerd op de gebruiksoppervlakte (GO). De matrixen bevatten de volgende gegevens:
Matrix inhoud (m3)
|
[adres 1] |
[adres 5] |
[adres 3] |
[adres 6] |
|
|
Soort object |
Vrijstaande woning |
Vrijstaande woning |
Vrijstaande woning |
Vrijstaande woning |
|
Inhoud hoofdgebouw |
957 m3 |
734 m3 |
902 m3 |
690 m3 |
|
Rekenprijs per m3 |
€ 909 |
€ 1.160 |
€ 1.061 |
€ 892 |
|
Berekende waarde hoofdgebouw |
€ 870.075 |
€ 851.710 |
€ 957.054 |
€ 615.726 |
|
Oppervlakte perceel |
1290 m2 |
1218 m2 |
562 m2 |
912 m2 |
|
Rekenprijs per m2 |
€ 564 |
€ 804 |
€ 818 |
€ 681 |
|
Berekende waarde grond |
€ 727.950 |
€ 979.680 |
€ 459.770 |
€ 620.770 |
|
Rekenprijs bijgebouwen: Dakkapel (2x) Dakkapel (9x) Garage Zwembad Berging |
€ 6.000 € 20.000 |
€ 6.000 € 25.000 € 10.000 |
€ 27.000 € 40.000 |
€ 6.000 € 20.000 |
|
Totale waarde 1-1-2018 |
€ 1.624.025 |
€ 1.872.390 |
€ 1.483.824 |
€ 1.262.496 |
|
Verkoopdatum |
- |
1-11-2018 |
4-6-2018 |
2-7-2018 |
|
Verkoopprijs |
- |
€ 1.950.000 |
€ 1.520.000 |
€ 1.295.000 |
|
Vraagprijs |
€ 1.750.000 |
Matrix GO
|
[adres 1] |
[adres 5] |
[adres 3] |
[adres 6] |
|
|
Soort object |
Vrijstaande woning |
Vrijstaande woning |
Vrijstaande woning |
Vrijstaande woning |
|
GO |
295 m2 |
235 m2 |
291 m2 |
220 m2 |
|
Inpandige ruimte |
56 m2 |
16 m2 |
15 m2 |
21 m2 |
|
Rekenprijs woning |
€ 2.816 |
€ 3.432 |
€ 3.206 |
€ 2.650 |
|
Berekende waarde hoofdgebouw |
€ 830.801 |
€ 806.509 |
€ 933.009 |
€ 582.980 |
|
Oppervlakte perceel |
1290 m2 |
1218 m2 |
562 m2 |
912 m2 |
|
Rekenprijs per m2 |
€ 564 |
€ 804 |
€ 818 |
€ 681 |
|
Berekende waarde grond |
€ 727.950 |
€ 979.680 |
€ 459.770 |
€ 620.770 |
|
Rekenprijs bijgebouwen: Dakkapel (2x) Dakkapel (9x) Garage Zwembad Berging Inpandige ruimte |
€ 6.000 € 20.000 € 78.484 |
€ 6.000 € 25.000 € 10.000 € 27.456 |
€ 27.000 € 40.000 € 24.045 |
€ 6.000 € 20.000 € 27.825 |
|
Totale waarde 1-1-2018 |
€ 1.663.599 |
€ 1.854.645 |
€ 1.483.824 |
€ 1.257.575 |
|
Verkoopdatum |
- |
1-11-2018 |
4-6-2018 |
2-7-2018 |
|
Verkoopprijs |
- |
€ 1.950.000 |
€ 1.520.000 |
€ 1.295.000 |
|
Vraagprijs |
€ 1.750.000 |
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
"8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en de matrix, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen in [woonplaats] waarvan marktgegevens beschikbaar zijn ( [adres 7] , verkocht op 28 mei 2018 voor € 1.132.500; [adres 2] , verkocht op 6 juni 2018 voor € 2.150.000, [adres 3] , verkocht op 4 juni 2018 voor € 1.520.000 en [adres 4] , verkocht op 1 augustus 2017 voor € 1.775.000). De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten net als de woning van eiser vrijstaande woningen zijn en dat deze woningen in dezelfde buurt zijn gelegen als de woning van eiser. Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, bouwjaar en -stijl, kaveloppervlakte en kwaliteit van de opstallen.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Uit de omstandigheid dat de woning in 2020 nog niet is verkocht kan niet worden afgeleid dat de waarde van de woning op de waardepeildatum naar een te hoog bedrag is vastgesteld. Los van het feit dat de door eiser gehanteerde vraagprijs voor de woning ruim boven de vastgestelde waarde ligt, weegt de rechtbank daarbij mee dat een eventueel in 2020 te realiseren verkoopcijfer dermate ver van de waardepeildatum is gelegen dat dit cijfer minder geschikt is als uitgangspunt. Dat de vergelijkingsobjecten een andere uitstraling hebben dan de woning van eiser betekent niet dat aan de woning van eiser een lagere waarde moet worden toegekend. Ook het feit dat eerste verdieping van de woning van eiser, anders dan de vergelijkingsobjecten, een geheel schuin dak heeft, kan niet tot het oordeel leiden dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Uit de door verweerder overgelegde matrix volgt namelijk dat verweerder bij de waardebepaling is uitgegaan van de inhoud van de woning en niet van het vloeroppervlakte. Daarnaast is blijkens de matrix door verweerder rekening gehouden met de gedateerde staat van de woning.
10. Ter zitting heeft eiser gesteld dat verweerder voorafgaande aan het horen niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage heeft gelegd. Nu niet gebleken is dat niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage zijn gelegd kan deze stelling niet slagen. Daarbij weegt de rechtbank mee dat de in artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht opgenomen verplichting tot het ter inzage leggen van op de zaak betrekking hebbende stukken niet kan uitstrekken tot informatie waarover verweerder op het betreffende moment zelf nog niet beschikte (vgl. HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316).
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard."