Gerechtshof Den Haag, 14-06-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1001, BK-21/00849

3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

2. Eiser is huurder van de woning. De woning is een benedenwoning met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 60 m². Achter de woning ligt een tuin met een oppervlakte van ongeveer 33 m².

3. Eiser stelt dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 72.900 omdat de tuin niet door hem wordt gehuurd en daarom buiten beschouwing dient te blijven. Verder stelt eiser dat de door verweerder gebruikte referentiepanden niet vergelijkbaar zijn met de woning omdat deze in een veel betere staat verkeren. Ten onrechte heeft verweerder geen referentieobjecten gebruikt waarvoor lagere verkoopcijfers zijn gerealiseerd. Ook stelt eiser dat verweerder de hoorplicht heeft geschonden.

4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder een taxatieverslag en een matrix overgelegd. Ter zitting heeft verweerder verklaard zich nog uitsluitend op de matrix te baseren. In de matrix wordt de woning vergeleken met drie andere woningen die in 2018 en 2019 zijn verkocht en is de waarde van de woning bepaald op € 184.740. Verder voert verweerder -samengevat- aan dat uit een tot de gedingstukken behorende luchtfoto blijkt dat de tuin wordt gebruikt. De tuindeuren staan open, er staat een wasrek buiten en er staan afvalbakken van de gemeente in de tuin. Eiser heeft desgevraagd geen informatie verstrekt over bij wie de tuin in gebruik is. Verweerder is er daarom vanuit gegaan dat de tuin wordt gebruikt door de bewoner van de woning. Verder is rekening gehouden met matige staat van onderhoud door deze in de matrix te stellen op onder gemiddeld. Van schending van de hoorplicht is geen sprake. Er heeft volgens afspraak op 31 augustus 2020 een telefonische hoorzitting plaatsgevonden en overigens heeft eiser in bezwaar niet verzocht om te worden gehoord.

5. In deze procedure is eiser huurder van de woning. De uitkomst van deze procedure kan echter een direct gevolg hebben voor de eigenaar van de onroerende zaak, de heer [A] . Zoals de meervoudige kamer van deze rechtbank op 27 mei 2019[1] heeft geoordeeld, ligt het dan op de weg van verweerder om, overeenkomstig het bepaalde in artikel 8:26 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), de eigenaar als derde-belanghebbende in de gelegenheid te stellen zich desgewenst over het geschil uit te laten. Dit is niet gebeurd. De rechtbank verbindt hieraan echter geen verdere gevolgen, aangezien de eigenaar zowel in bezwaar als in beroep als gemachtigde van eiser optreedt, zodat hij aldus de mogelijkheid had als procespartij deel te nemen aan het geding. Daarnaast volgt uit de stukken van het geding dat de eigenaar ook zelf bezwaar heeft gemaakt tegen de waardebepaling van de woning waarin hij dezelfde argumenten heeft aangedragen als eiser.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Op zichzelf wordt een tuin die achter een woning is gelegen, geacht met de woning één geheel te vormen. Dat zou slechts anders kunnen zijn als de tuin als apart object moet worden beschouwd. Niet gebleken is dat daarvan in dit geval sprake is. Gemachtigde heeft immers ter zitting verklaard dat de tuin niet aan een derde wordt verhuurd of in gebruik is gegeven. Verweerder heeft dus terecht de tuin tot de woning gerekend.

8. Met de matrix en wat hij overigens heeft aangevoerd, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Uit de matrix volgt dat de waarde van de woning is bepaald door de woning systematisch te vergelijken met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer oppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen.

Verweerder heeft verder erkend dat de staat van onderhoud van de woning aan binnen- en buitenzijde minder is, wat in de matrix tot uiting komt in een lagere vlokcodering van de onderhoudstoestand (onder gemiddeld, “2”) ten opzichte van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld, “3”). Als gevolg hiervan is een correctie op de m²-prijs van de woning toegepast van € 175.

9. Op grond van artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen wordt de belanghebbende in belastingzaken, in afwijking van artikel 7:2, van de Algemene wet bestuursrecht, gehoord op zijn verzoek. Vaststaat dat eiser in bezwaar niet heeft verzocht om te worden gehoord. De gemachtigde heeft als eigenaar wel verzocht om te worden gehoord. Verweerder heeft daarom besloten om dit samen te voegen en heeft gemachtigde uitgenodigd om te worden gehoord in de hoedanigheid van eigenaar en als gemachtigde voor eiser. Niet in geschil is dat op 28 augustus 2020 met de gemachtigde is afgesproken om op 31 augustus 2020 om 11:00 uur een telefonische hoorzitting te houden. Ook is niet in geschil dat dit gesprek op 31 augustus 2020 telefonisch heeft plaatsgevonden. Het enkele feit dat gemachtigde aanleiding zag om na de mededeling dat verweerder van plan was het bezwaar af te wijzen, het gesprek af te breken, maakt niet dat er geen hoorgesprek heeft plaatsgevonden. Onder deze omstandigheden is geen sprake van een schending van het hoorrecht.

10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond verklaard.

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.