Gerechtshof Den Haag, 09-06-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1010, BK-21/00769
Gerechtshof Den Haag, 09-06-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1010, BK-21/00769
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 9 juni 2022
- Datum publicatie
- 30 juni 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2022:1010
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2021:9163, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- BK-21/00769
Inhoudsindicatie
Art. 17 Wet WOZ. WOZ-waarde bedrijfswoning. De Heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Het Hof stelt de waarde in goede justitie vast. Voor het eerst ter zitting opgeworpen stelling is niet tardief.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00769
in het geding tussen:
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 15 juli 2021, nummer SGR 20/5664.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 240.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Alphen aan den Rijn voor het jaar 2020 (de aanslag) opgelegd.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 354 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 541. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 15 april 2022 een nader stuk met bijlagen ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 28 april 2022. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. De onroerende zaak is een bedrijfswoning, te weten een maisonnette. De maisonnette heeft een inhoud van 466 m³ en een berging en is gelegen op een bedrijventerrein.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaken bepaald op de waarde die aan de onroerende zaken dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Verweerder heeft hierbij reguliere woningen gebruikt in plaats van bedrijfswoningen, omdat in gemeente Alphen aan den Rijn geen transacties zijn van niet-grondgebonden bedrijfswoningen zoals de maisonnette. De uit de verkoopprijzen herleide m³-prijzen bedragen € 750 ( [adres 2] ), € 811 ( [adres 3] ; € 750 maal 108,15 procent) en € 780 ( [adres 4] ), terwijl voor de onroerende zaak een m³-prijs van € 494 is gehanteerd. Door de matrix en de flink lagere m³-prijs heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaak toegekende waarde uit de bij de verkoop van de vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak, zoals het gegeven dat de onroerende zaak een bedrijfswoning is en een minder aantrekkelijke ligging heeft.
8. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. De rechtbank stelt vast dat eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaak zelf betrekking hebbende aspecten heeft genoemd, zoals bodemdaling, palenpest en windmolens. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan ook wordt voorbijgegaan. Ter zitting heeft eiseres voor het eerst aangevoerd dat, in tegenstelling tot wat in de matrix van verweerder staat aangegeven, de onroerende zaak niet over een berging beschikt. Verweerder heeft hierop onweersproken gesteld dat eiseres tot twee keer toe een inpandige opname van de onroerende zaak heeft geweigerd en dat is uitgegaan van de objectonderdelen zoals geregistreerd bij de gemeente. Gelet hierop gaat de rechtbank uit van de juistheid van de objectonderdelen in de matrix van verweerder, waarbij de rechtbank mede in aanmerking neemt dat reeds in de uitspraak op bezwaar staat vermeld dat de onroerende zaak een berging heeft.
9. De stellingen van eiseres dat niet alle relevante grondstaffels, taxatieverslagen en taxatiekaarten zijn ingebracht vindt geen steun in de feiten. Het taxatierapport van de onroerende zaak is met dagtekening 9 juni 2021 door verweerder bij de rechtbank ingediend en met dagtekening 11 juni 2021 doorgestuurd naar eiseres. De gegevens van de taxatiekaart zijn opgenomen in de matrix bij het taxatierapport. Met betrekking tot de grondstaffel heeft verweerder toegelicht dat uitsluitend voor het dakterras een grondstaffel is gehanteerd, welke eveneens in de matrix staat aangegeven.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”