Gerechtshof Den Haag, 02-02-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:135, BK-21/00054
Gerechtshof Den Haag, 02-02-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:135, BK-21/00054
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 2 februari 2022
- Datum publicatie
- 21 februari 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2022:135
- Zaaknummer
- BK-21/00054
Inhoudsindicatie
WOZ. Waarde woning. Vergoeding van immateriële schade.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00054
in het geding tussen:
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 15 december 2020, nummer SGR 20/243.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) naar de toestandsdatum 1 januari 2019, van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 598.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 1 december 2021 heeft het Hof van belanghebbende een nader stuk met bijlagen ontvangen.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 december 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 559 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 807 m2. Belanghebbende heeft het perceel in 2016 gekocht voor € 243.500. De woning is in 2018 gereed gekomen en in gebruik genomen.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft voor zover van belang het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. In geschil is.de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een
waarde van € 500.000. Daartoe voert eiser -zakelijk weergegeven- aan dat hij de grond in
2016 voor een bedrag van € 243.500 heeft gekocht en de woning heeft gebouwd voor een
bedrag van ongeveer € 250.000. Het onderhoudsniveau van de woning is gemiddeld en niet
bovengemiddeld. Voorts is de prijs per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten lager
dan de kubieke meterprijs die voor de woning is gehanteerd.
6. Verweerder stelt zich primair op het standpunt dat liet beroep niet-ontvankelijk
moet worden. verklaard, omdat het beroep niet gemotiveerd is dan wel omdat sprake is van
misbruik van recht. Subsidiair stelt verweerder zich op het standpunt dat het beroep
ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van zijn subsidiaire standpunt heeft
verweerder een taxatieverslag en een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de
woning bepaald op € 598.936. Naast gegevens van de woning bevat deze gegevens van een
aantal vergelijkingsobjecten.
7. Verweerders primaire stelling dat het beroep niet-ontvankelijk dient te worden
verklaard, omdat het beroep niet is gemotiveerd dan wel omdat sprake is van misbruik van
recht faalt. Eiser heeft immers zijn beroep, hoewel met algemene en weinig inhoudelijk op
de woning betrekking hebbende argumenten, wel gemotiveerd. Voorts zijn volgens vaste
jurisprudentie voor het niet-ontvankelijk verklaren van een bij een rechter ingesteld
rechtsmiddel wegens misbruik van recht zwaarwichtige gronden vereist, omdat een
betrokkene dan in feite het recht op toegang tot de rechter wordt ontzegd. De stelling dat
eiser, na daar door verweerder om te zijn verzocht, zijn standpunten niet nader heeft
gemotiveerd, acht de rechtbank daartoe onvoldoende. Ook anderszins heeft verweerder zijn
stelling dat er sprake is van misbruik van recht onvoldoende onderbouwd. Nu van dergelijke
zwaarwichtige gronden in het onderhavige geval niet is gebleken, is voor nietontvankelijkverklaring
van het beroep geen plaats.
8. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning
bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en
onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak
in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen
nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de
meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak
meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3,
blz. 44).
9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op
een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet
op het door hem overgelegde taxatieverslag, de daarbij gevoegde matrix en hetgeen hij
overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij
gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van
systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te
weten [adres 2] (verkocht op 3 april 2017 met transactieprijs € 567.500),
[adres 3] (verkocht op 1 augustus 2017 met transactieprijs € 485.000) en
[adres 4] (verkocht op 8 november 2017 met transactieprijs € 692.380). De
rechtbank acht die vergelijkingsobjecten, en dan met name [adres 2] en
[adres 4] , gelet op de bouwkenmerken, het bouwjaar en de ligging zeer goed
vergelijkbaar met de woning. Uit de matrix blijkt verder dat verweerder voor de staat van
onderhoud van de woning vlokcodering `4' (bovengemiddeld) heeft toegepast en voor de
vergelijkingsobjecten een `3' (gemiddeld), met als gevolg dat voor de woning een opwaartse
correctie van € 45 ten opzichte van de gemiddelde m 3-prijs van de vergelijkingsobjecten is
toegepast. Gelet op de omstandigheid dat de woning in 2018 nieuw gebouwd is, acht de
rechtbank niet onbegrijpelijk dat verweerder aan de woning voor de staat van onderhoud een
vlokcodering `4' heeft toegekend. Uit de matrix volgt verder dat verweerder de kubieke
meterprijzen van de drie vergelijkingsobjecten heeft herrekend naar de kleinere inhoud van
de woning en voorts rekening heeft gehouden met de verschillen in de vlokcoderingen
tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft vervolgens de aldus
berekende gemiddelde kubieke meterprijs van de drie vergelijkingsobjecten tot uitgangspunt
voor de waardering van de woning genomen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder
hiermee in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de
vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, ligging, bouwjaar en
onderhoudstoestand. Eisers stelling dat de prijs per kubieke meter van de woning ten
onrechte hoger is vastgesteld dan die van de vergelijkingsobjecten treft dan ook geen doel.
De waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.
l0. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af.
Dat de bouwkosten van de woning circa € 250.000 hebben bedragen is niet aannemelijk
geworden. Dat verweerder de grond te hoog heeft gewaardeerd en dat de waarde daarvan
moet worden vastgesteld op € 243.500, de waarde waarvoor eiser de grond op
27 december 2016 heeft gekocht, heeft eiser evenmin aannemelijk gemaakt. Die transactie
heeft immers ruim een jaar vóór de waardepeildatum plaatsgevonden. Verweerder heeft de
grondwaarde vastgesteld op basis van de in de matrix vermelde grondstaffel (€ 244.256) en
daarop vervolgens een correctie van 10% toegepast in verband met de bovengemiddelde
ligging van de woning. Daarmee heeft verweerder de waarde van grond niet te hoog
vastgesteld. Voor het overige heeft de gemachtigde van eiser slechts algemene en weinig
inhoudelijk op de woning betrekking hebbende argumenten, zoals de invloed die zou
uitgaan van bodemdaling, palenpest, hoogspanningsmasten en rompslomp, aangevoerd,
zonder -v oor zover een en ander al aan de orde is -t e concretiseren welke invloed deze
aspecten kunnen hebben op de waardebepaling van de onderhavige woning. De rechtbank
gaat daaraan dan ook voorbij.
11. Eiser heeft gesteld aanspraak te maken op vergoeding van immateriële schade
wegens overschrijding van de redelijke termijn. Bij de beoordeling van de vraag of de
redelijke termijn is overschreden, moet worden aangesloten bij de uitgangspunten die zijn
neergelegd in de arresten van de Hoge Raad van 22 april 2005' en 19 februari 20162.V oor
een uitspraak in eerste aanleg heeft te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn
geschiedt, indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen
uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. De termijn vangt aan op het
moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Het bezwaarschrift is door
verweerder ontvangen op 4 april 2019 en de rechtbank doet uitspraak op 15 december 2020.
Dat is binnen twee jaar na ontvangst van het bezwaarschrift zodat de redelijke termijn voor
de gezamenlijke behandeling van bezwaar en beroep niet is overschreden. De rechtbank ziet
daarom geen aanleiding om aan eiser een vergoeding voor immateriële schade toe te
kennen.”