Gerechtshof Den Haag, 02-02-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:136, BK-21/00219
Gerechtshof Den Haag, 02-02-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:136, BK-21/00219
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 2 februari 2022
- Datum publicatie
- 21 februari 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2022:136
- Zaaknummer
- BK-21/00219
Inhoudsindicatie
WOZ. Waarde woning. Beroep op betalingsonmacht. Vergoeding van immateriële schade.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00219
in het geding tussen:
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 19 februari 2021, nummer SGR 20/754.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 945.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag) van de gemeente Noordwijk.
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 134. Belanghebbende heeft bij brieven van 1 juni 2021 en 14 juni 2021 een beroep op betalingsonmacht inzake griffierecht gedaan. Dit beroep op betalingsonmacht is afgewezen bij brief van 1 juli 2021, omdat geen gegevens over de financiële omstandigheden van belanghebbende zijn verstrekt. Belanghebbende heeft daarna bij brieven van 5 juli 2021 en 19 juli 2021 weer een beroep op betalingsonmacht gedaan. In de brief van 4 augustus 2021 heeft het Hof meegedeeld dat de beroepen zijn afgewezen en dat een volgend beroep op betalingsonmacht niet in behandeling wordt genomen. Bij brief van 23 augustus 2021 heeft belanghebbende wederom een beroep op betalingsonmacht gedaan. Dit beroep is niet in behandeling genomen. Het griffierecht is uiteindelijk betaald. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 1 december 2021 heeft het Hof van belanghebbende een nader stuk met bijlagen ontvangen.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 december 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een voorraadkelder. De inhoud van de woning is ongeveer 908 m3 en de inhoud van de voorraadkelder is ongeveer 327 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 445 m2. Het bouwjaar van de woning is 2015.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een
waarde van €919.000. Daartoe voert eiser -zakelijk weergegeven- aan dat de
vergelijkingsobjecten, gelet op de al dan niet aanwezige aanhorigheden, de bouwjaren en de
ligging, onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Eiser voert verder aan dat er
onverklaarbare verschillen bestaan tussen de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten
en de voor die objecten vastgestelde WOZ-waarden. Ook stelt eiser zich op het standpunt
dat verweerder ten onrechte niet het verslag van de hoorzitting, het taxatieverslag, de
taxatiekaart en de grondstaffel heeft overgelegd. Ten slotte verzoekt eiser om een
vergoeding van immateriële schade.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden
verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport
overgelegd, opgemaakt op 11 februari 2020 door [naam] , WOZ-taxateur. In dit
waarderapport is de waarde van de woning bepaald op € 945.000. Naast gegevens van de
woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning
bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en
onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak
in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen
nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de
meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak
meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3,
blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op
een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar liet oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet
op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd,
hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de
waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking
met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2]
(verkocht op 28 juli 2017 met transactieprijs € 976.000), [adres 3] (verkocht op
31 januari 2018 met transactieprijs € 1.179.000) en [adres 4] (verkocht op
28 juni 2018 met transactieprijs € 1.050.000). De rechtbank acht deze objecten, gelet op de
bouwkenmerken, de inhoud, de oppervlakte en de ligging, goed vergelijkbaar met de
woning. Dat de woning, anders dan de vergelijkingsobjecten, niet beschikt over dakkapellen
en/of een garage, maakt, anders dan eiser stelt, niet dat deze onvoldoende vergelijkbaar zijn.
Uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten vloeien kubieke meterprijzen van
respectievelijk € 799 ( [adres 2] ), € 740 ( [adres 3] ) en € 783 ( [adres 4]
) voort. Uit de matrix blijkt verder dat verweerder bij de vergelijking van de kubieke
meterprijzen diverse correcties heeft toegepast vanwege de verschillen in objectkenmerken
tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Zo is rekening gehouden met het feit dat het
object [adres 2] een mindere doelmatigheid (5% correctie) heeft dan de woning,
dat het object [adres 3] een hoger voorzieningenniveau (10% correctie) heeft en dat
[adres 4] een betere kwaliteit/luxe (10% correctie) heeft. Nu verweerder bij de
waardering van de woning is uitgegaan van een kubieke meterprijs van € 684, een kubieke
meterprijs die aanzienlijk lager ligt dan de kubieke meterprijzen die voortvloeien uit de
verkoop van de andere vergelijkingsobjecten, ook nadat daarop de hiervoor genoemde
correcties zijn toegepast, kan niet worden gezegd dat de waarde in een onjuiste verhouding
staat tot de waarde van de vergelijkingsobjecten. Met het taxatierapport en de matrix maakt
verweerder dan ook aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende
waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten
behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen
de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte,
ligging en kwaliteit van de opstallen.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af.
De ter zitting opgeworpen stelling dat de vergelijkingsobjecten een betere ligging hebben
heeft eiser, tegenover de gemotiveerde betwisting door verweerder, onvoldoende
aannemelijk gemaakt. Ook met de door eiser ter zitting aangevoerde omstandigheid dat de
kelder geen woonkelder, maar een voorraadkelder met een laag plafond is, heeft verweerder
voldoende rekening gehouden door deze tegen een aanzienlijk lagere kubieke meterprijs
(circa € 43) te waarderen. Eiser heeft verder slechts algemene en weinig inhoudelijk op de
onroerende zaken betrekking hebbende argumenten, zoals stikstofproblematiek,
zonnepanelen, hoogspanningsmasten en rompslomp, ingebracht, zonder aan te geven - als
een en ander al aan de orde is - welke invloed deze aspecten (kunnen) hebben op de
waardebepaling van de onderhavige objecten. De rechtbank gaat daaraan dan ook voorbij.
10. Eiser heeft voorts gewezen op de verschillen tussen de transactieprijzen en de
WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank merkt hierover op dat doel en
strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk
tijdvak (jaar) opnieuw wordt bepaald aan de hand van gerealiseerde verkoopcijfers van met
de woning vergelijkbare panden op of rond de voor het betreffende tijdvak geldende
waardepeildatum. De voor de vergelijkingsobjecten vastgestelde WOZ-waarden zijn, wat er
verder ook zij van de hoogte daarvan, niet relevant voor de waardebepaling van de WOZ-waarde
van de woning. Verweerder is terecht uitgegaan van de gerealiseerde
transactieprijzen. Evenmin kan in het kader van de waardering van de woning betekenis
toekomen aan het bedrag dat eiser in 2015 heeft besteed aan de verwerving van de grond en
de daaropvolgende realisatie van de opstallen.
11. Eiser heeft nog gesteld dat verweerder een (concept)verslag van de hoorzitting had
moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet
bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de
parlementaire geschiedenis van de Awb (MvT, Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3, p.
15l) volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt
van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. Nu in de uitspraak op bezwaar is vermeld
welke onderwerpen tijdens de hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten
door partijen ten aanzien van die onderwerpen zijn ingenomen, blijkt daaruit voldoende van
hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld en is verweerder niet gehouden een afzonderlijk
verslag van de hoorzitting over te leggen.
12. Eisers stellingen dat niet alle relevante grondstaffels, taxatieverslagen en
taxatiekaarten zijn ingebracht vindt geen steun in de feiten. Met betrekking tot de
grondstaffel en het taxatieverslag geldt dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat hij
deze op 17 juni 2019, derhalve vóór de hoorzitting, aan eiser heeft toegezonden. De
gegevens van de taxatiekaart, met daarop ook de gegevens van [adres 3] , zijn opgenomen
in de matrix bij het waarderapport dat bij het verweerschrift is overgelegd. Van strijd met de
goede procesorde is dan ook geen sprake.
13. Eiser heeft verzocht om een vergoeding voor immateriële schade wegens
overschrijding van de redelijke termijn. Deze termijn vangt aan op het moment waarop
verweerder het bezwaarschrift ontvangt, in dit geval op 13 mei 2019. De rechtbank doet
uitspraak op 19 februari 2021. Dat is binnen twee jaar na ontvangst van het bezwaarschrift.
Dat betekent dat de redelijke termijn voor de gezamenlijke behandeling van bezwaar en
beroep niet is overschreden. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om aan eiser een
vergoeding voor immateriële schade toe te kennen.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van
de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en is het beroep
ongegrond verklaard.”