Gerechtshof Den Haag, 02-02-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:277, BK-21/00152
Gerechtshof Den Haag, 02-02-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:277, BK-21/00152
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 2 februari 2022
- Datum publicatie
- 14 maart 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2022:277
- Zaaknummer
- BK-21/00152
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Waarde woning niet aannemelijk gemaakt; vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar. Waardebepaling in goede justitie.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00152
in het geding tussen:
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbenden tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 3 februari 2021, nummer SGR 20/510.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 156.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 (de aanslag) aan [A] opgelegd.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is € 134 griffierecht geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 1 december 2021 heeft het Hof van belanghebbenden een nader stuk met bijlagen ontvangen.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 december 2021. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbenden zijn eigenaar van de woning. De woning is een bovenwoning. De inhoud van de woning is ongeveer 164 m³.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbenden zijn aangeduid als eisers en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. De eisers bepleiten een waarde van € 139.000. Ter onderbouwing van dit standpunt stellen zij dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn omdat de onderhavige woning een omgebouwde kantine betreft en derhalve bouwkundig van een minder niveau is dan de vergelijkingsobjecten. Verder heeft de woning een slechtere ligging dan de vergelijkingsobjecten, aangezien de woning in de slagschaduw van een hotel ligt en geen uitzicht heeft op zee.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 18 oktober 2019 door [B] , WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 156.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de ligging, de bouwkundige kwaliteit en de staat van het onderhoud.
9. Hetgeen de eisers hebben aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De gemachtigde van de eisers heeft verder slechts algemene en weinig inhoudelijke op de onroerende zaak betrekking hebbende argumenten, zoals bodemdaling, palenpest, hoogspanningsmasten en rompslomp, ingebracht, zonder aan te geven - als een en ander al aan de orde is - welke invloed deze aspecten kunnen hebben op de waardebepaling van de onderhavige appartementen. De rechtbank zal daaraan dan ook voorbij gaan.
10. Eisers hebben gesteld dat een verslag van de mondelinge behandeling van het bezwaar ontbreekt. Deze beroepsgrond treft geen doel. Op grond van artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) moet verweerder een verslag van de hoorzitting maken. Artikel 7:7 van de Awb schrijft niet voor in welke vorm het verslag wordt opgemaakt. Gelet hierop heeft verweerder kunnen volstaan om wat tijdens de hoorzitting naar voren is gebracht in de tekst van de uitspraak op bezwaar te verwerken.
11. Voor zover eisers hebben verzocht om toekenning van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, wijst de rechtbank dit verzoek af omdat van een overschrijding van die termijn geen sprake is.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”