Gerechtshof Den Haag, 01-03-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:311, BK-21/00205
Gerechtshof Den Haag, 01-03-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:311, BK-21/00205
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 1 maart 2022
- Datum publicatie
- 21 maart 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2022:311
- Zaaknummer
- BK-21/00205
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde woning; eigen aankoopcijfer van de woning is niet de waarde zoals gedefinieerd in artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Het Hof oordeelt dat de woning niet op reguliere wijze op de markt te koop is aangeboden en in bewoonde staat is opgeleverd.
De Heffingsambtenaar heeft gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode om de waarde van de woning te bepalen. De Heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Belanghebbende heeft de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Het Hof stelt de waarde in goede justitie vast op € 575.000.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00205
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lisse (Gemeentelijke Belastingen Bollenstreek), de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 19 februari 2021, nummer SGR 20/1439.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 596.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 48. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van 18 augustus 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting heeft het Hof het onderzoek ter zitting geschorst.
De Heffingsambtenaar heeft op 5 november 2021 een nader stuk ingediend. Bij faxbericht van 3 december 2021 heeft belanghebbende gereageerd op het nadere stuk van de Heffingsambtenaar en daarbij verzocht om een tweede mondelinge behandeling.
Bij faxbericht van 11 december 2021 heeft belanghebbende een nader stuk ingediend.
Een nadere mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 19 januari 2022. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is sinds 28 juni 2017 eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een dakkapel, gelegen aan het water. De inhoud van de woning is ongeveer 685 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 484 m².
De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overlegd, dat op 19 november 2020 is opgemaakt door [A] . Daarin is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 596.000. De bij het taxatierapport behorende matrix bevat de volgende gegevens:
Adres |
[adres] , [woonplaats] |
[adres 2] , [woonplaats] (vergelijkings- object 1) |
[adres 3] , [woonplaats] (vergelijkings- object 2) |
[adres 4] , [woonplaats] (vergelijkings- object 3) |
Soort |
vrijstaande woning |
vrijstaande woning |
vrijstaande woning |
vrijstaande woning |
Groep |
W21A0007 |
W14A0007 |
W19A0008 |
W21A0007 |
Bouwjaar |
1998 |
1988 |
1995 |
1983 |
Transactie |
-- |
€ 677.500 21-02-2017 |
€ 710.000 22-05-2017 |
€ 627.50006-06-2017 |
Waarde - woning - grond - carport - garage - dakkapel - aanbouw (…) |
€ 337.830 € 253.808 € 4.500 |
€ 426.469 € 232.368 € 10.000 € 20.000 |
€ 451.136 € 263.864 € 10.000 |
€ 320.568 € 246.165 € 20.000 € 14.795 € 18.000 € 26.631 |
Inhoud m3 - woning - aanbouw - aanbouw - garage |
685 |
686 50 |
700 |
650 30 54 50 |
Oppervlakte m2 - garage |
484 |
491 16 |
590 |
602 |
Prijs/m3 (woning) Prijs/m2 (grond) |
€ 493 € 524 |
€ 622 € 473 |
€ 644 € 447 |
€ 493 € 409 |
K/O/U/D/V/* - woning - carport - garage - aanbouw - dakkapel 4x - aanbouw - dakkapel L* - grond |
3-3-3-3-3 3-3-3-3-3 3-3-3-3-3 4 |
3-3-3-4-3 3-3-3-3-3 3-3-3-3-3 3 |
3-5-3-3-4 3-3-3-3-3 3 |
3-3-3-3-3 3-3-3-3-3 3-3-3-3-3 3-3-3-3-3 3-3-3-3-3 3 |
getaxeerde waarde |
€ 596.000 |
€ 688.000 |
€ 725.000 |
€ 646.000 |
* K = kwaliteit/luxe, O = onderhoudstoestand, U = uitstraling, D = doelmatigheid, V = voorzieningen, L = ligging
Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd dat op 27 maart 2017 is opgemaakt. In het taxatierapport is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
"C. DOEL VAN DE TAXATIE
Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van a. Het verkrijgen van (hypothecaire) financiering b. Verkrijging Nationale Hypotheek Garantie (NHG) c. Anders namelijk |
: Nee : Nee : verkoopbeslissing aan familielid |