Gerechtshof Den Haag, 19-01-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:34, BK-21/00220
Gerechtshof Den Haag, 19-01-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:34, BK-21/00220
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 19 januari 2022
- Datum publicatie
- 2 februari 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2022:34
- Zaaknummer
- BK-21/00220
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Waarde woning. Eigen aankoopcijfer. Aankoop 21 maanden vóór waardepeildatum kan, na correctie voor specifieke of generieke waardeveranderingen, gebruikt worden ter vaststelling van de WOZ-waarde. Niet aannemelijk gemaakt dat de door belanghebbende ingebrachte (48) verkochte woningen vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Ieder jaar staat op zich voor de bepaling van de waarde.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00220
in het geding tussen:
(gemachtigde: H. Martens)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 5 maart 2021, nummer ROT 19/6490.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 912.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Er is een griffierecht geheven van € 134. Belanghebbende heeft op 25 november 2021 een nader stuk ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 8 december 2021. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een procesverbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit 2007 met een inpandige garage van 87 m3. De inhoud van de woning is ongeveer 811 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 670 m2. De woning heeft een rietgedekt dak, is aan twee zijden gelegen aan water en heeft een aanlegsteiger.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een matrix overgelegd. De matrix bevat de volgende gegevens:
|
[adres] |
[adres 2] |
[adres 3] |
[adres 4] |
|
|
Soort object |
Vrijstaande woning |
Vrijstaande woning |
Vrijstaande woning |
Vrijstaande woning |
|
Inhoud hoofdgebouw |
811 m3 |
931 m3 |
705 m3 |
619 m3 |
|
Rekenprijs per m3 |
€ 844 |
€ 1.211 |
€ 1.033 |
€ 1.376 |
|
Berekende waarde hoofdgebouw |
€ 684.484 |
€ 1.127.441 |
€ 728.265 |
€ 851.744 |
|
Oppervlakte perceel |
670 m2 |
2.216 m2 |
1.021 m2 |
1.680 m2 |
|
Rekenprijs per m2 |
€ 331 |
€ 115 |
€ 254 |
€ 175 |
|
Berekende waarde grond |
€ 221.770 |
€ 254.840 |
€ 259.334 |
€ 294.000 |
|
Rekenprijs bijgebouwen: Dakkapel (5x) Garage Carport Overkapping (2x) Dakterras Berging (2x) Serre Serre (2x) Zwembad |
€ 17.400 |
€ 10.000 € 55.544 € 13.420 € 22.500 |
€ 3.552 € 11.988 € 28.830 € 4.575 |
€ 121.412 € 3.400 |
|
Totale waarde 1-1-2018 |
€ 912.000 |
€ 1.464.000 |
€ 1.022.000 |
€ 1.268.000 |
|
Verkoopdatum |
- |
4-9-2018 |
3-5-2018 |
1-3-2017 |
|
Verkoopprijs |
- |
€ 1.500.000 |
€ 945.000 |
€ 1.150.000 |
|
Aankoopdatum |
9-3-2016 |
Belanghebbende heeft de woning op 9 maart 2016 gekocht voor € 846.000.
De Heffingsambtenaar heeft een Rapport prijsontwikkeling woningen, opgemaakt door [A] op 26 februari 2020, overgelegd. Volgens dit rapport bedraagt de van de aankoopdatum naar de waardepeildatum 1 januari 2018 (op regionaal niveau) geïndexeerde koopsom van de woning € 1.001.994.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
"3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast onder andere verwezen naar de door hem overgelegde waardematrix en de eigen aankoopprijs van de onroerende zaak.
Eiser stelt dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en het object [adres 5] . Eiser stelt verder dat er in dit geval een lange periode (twee jaar) zit tussen de aankoop van de onroerende zaak en de waardepeildatum, waardoor het eigen aankoopcijfer niet bruikbaar is voor de WOZ-waarde. Ook stelt hij dat de woning voor een te hoge prijs is aangeschaft.
Verweerder stelt dat het eigen aankoopbedrag een beter beeld kan geven over de WOZ-waarde van de onroerende zaak dan de aangehaalde vergelijkingsobjecten. Uit het onderzoek is gebleken dat de onroerende zaak op 9 maart 2016 is verkocht voor € 900.000,-. Volgens de calculator van [A] is de marktontwikkeling van de onroerende zaak tussen 9 maart 2016 en 1 januari 2018 16,4% en zou de waarde per 1 januari 2018 € 1.001.994,- moeten bedragen.
6. Uitgangspunt voor het gebruik van de aankoopprijs van het te waarderen object is: “In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.” (Hoge Raad 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610). De koopprijs is maatgevend voor de waardevaststelling indien die, met inachtneming van de waarderingsficties van artikel 17 van de Wet WOZ, kort voor of kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen.
In de rechtspraak wordt aanvaard dat ‘kort voor of na de waardepeildatum’ betekent: binnen één jaar voor of na de waardepeildatum en dat de periode van één jaar voor of na de waardepeildatum in bijzondere gevallen kan worden opgerekt. Bij een langere periode dan één jaar moet onderbouwd worden waarom toch gebruik wordt gemaakt van de koopprijs en moet verweerder kenbaar rekening hebben gehouden met de algemene waardeontwikkeling en eventuele specifieke waardeontwikkeling.
Een feitelijk tot stand gekomen koopprijs kan - behoudens zeer bijzondere omstandigheden - als maatstaf worden gebruikt. Eiser heeft zijn stelling, dat de koopprijs te hoog zou zijn vastgesteld niet aannemelijk gemaakt. Verweerder mocht daarom in beginsel van die koopprijs uitgaan.
In dit geval heeft de verkoop van de onroerende zaak 21 maanden voor de waardepeildatum plaatsgevonden. Verweerder rechtvaardigt het gebruik van een prijs die 21 maanden voor de waardepeildatum tot stand is gekomen door erop te wijzen, dat de onroerende zaak een schaars en daardoor minder goed vergelijkbaar object is. Dat rechtvaardigt naar het oordeel van de Rechtbank het aanhaken bij de eigen aankoopprijs, ondanks de langere periode tussen koopovereenkomst en waardepeildatum.
Door de koopprijs te indexeren volgens de calculator van [A] heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de waardeontwikkeling tussen de datum van de koopovereenkomst en de waardepeildatum. De uitkomst van deze indexering (€ 1.001.994,-) is belangrijk hoger dan de vastgestelde WOZ-waarde (€ 912.000,-). Daarmee heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Reeds hierom kan het beroep niet slagen.
De rechtbank komt dan ook niet toe aan bespreking van de overige gronden van beroep."