Gerechtshof Den Haag, 01-03-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:491, BK-21/00394 tot en met BK-21/00396

3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.

8. Verweerder heeft de waarden van de onroerende zaken bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hierbij zijn de volgende gegevens gehanteerd:

-

[adres 1] : De huurwaarde bedraagt € 265 per m² voor de winkel-/verkoopruimte op de begane grond en € 66,78 per m² voor de winkel-/verkoopruimte in de kelder. De kapitalisatiefactor is vastgesteld op 10,5.

-

[adres 2] : De huurwaarden voor de winkel-/verkoopruimtes bedragen€ 109,32 per m² (675 m²), € 180, 97 per m² (354 m²) en € 156,18 per m² (262 m²). De huurwaarde voor de kantine bedraagt € 43,73 per m². De kapitalisatiefactor is vastgesteld op 9,5.

-

[adres 3] : De huurwaarde voor de winkel/-verkoopruimte bedraagt € 262,81 per m². De kapitalisatiefactor is vastgesteld op 10,5.

9. Verweerder heeft de hierboven genoemde huurwaarden en kapitalisatiefactoren gebaseerd op de huur- en verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten, die eveneens als winkelpanden gelegen zijn aan de [straat] . Voor [adres 1] zijn dit [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] . Voor [adres 2] en [adres 3] zijn dit [adres 5] , [adres 7] en [adres 8] . Met hetgeen verweerder heeft overgelegd en ter zitting heeft verklaard, heeft verweerder onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten rekening is gehouden wat betreft de oppervlakte, kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen. Het bij de taxatiematrices opgenomen overzicht genaamd ‘Afwijking per factor en motivering waardeonderdeel’, waarin staat met welke percentages de verschillende KOUDVL-factoren de waarden beïnvloeden, is hiertoe ontoereikend. Dit overzicht verschaft immers geen inzicht in hoe de huurwaarden en kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten cijfermatig zijn gecorrigeerd om tot dezelfde KOUDVL-coderingen en oppervlaktes als die van de onroerende zaken te komen. Verder heeft verweerder onvoldoende inzicht verschaft in de toegepaste kapitalisatiefactor (van 9,5 dan wel 10,5). De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden voor de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld.

10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarden aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiseres heeft ter zitting bepleit dat de waarden dienen te worden vastgesteld op € 409.000 ( [adres 1] ), € 1.416.000 ( [adres 2] ) en € 1.050.000 ( [adres 3] ), maar heeft deze waarden onvoldoende onderbouwd. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft verweerder betwist en eiseres heeft een en ander op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan wordt voorbijgegaan. Eiseres heeft voorts een aantal algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd, zoals bodemdaling, palenpest, windmolens, hoogspanningsmasten, fijnstof, rompslompforfait en waardehausse. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom ook aan deze stellingen voorbijgaan.

11. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, vermindert de rechtbank de door verweerder vastgestelde waarden in goede justitie met 10% (naar beneden afgerond tot duizendtallen). Deze vermindering leidt tot de waarden € 461.000 ( [adres 1] ), € 1.593.000 ( [adres 2] ) en € 1.181.000 ( [adres 3] ).

12. Eiseres heeft nog gesteld dat verweerder een (concept)verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb (MvT, Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3, p. 151) volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. Nu in de uitspraak op bezwaar is vermeld welke onderwerpen tijdens de hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten door partijen ten aanzien van die onderwerpen zijn ingenomen, blijkt daaruit voldoende van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld en is verweerder niet gehouden een afzonderlijk verslag van de hoorzitting over te leggen. De stelling van eiseres dat de hoorzitting niet op een deugdelijke en zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden, kan eiseres niet baten, aangezien eiseres deze stelling niet heeft geconcretiseerd of onderbouwd.

13. De stelling van eiseres dat verweerder niet alle taxatieverslagen en taxatiekaarten heeft ingebracht en heeft nagelaten de niet-geanonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. De taxatieverslagen zijn op 10 februari 2019 overgelegd aan de rechtbank en vervolgens doorgestuurd aan eiseres. Ook heeft verweerder onweersproken gesteld dat de taxatieverslagen op 2 april 2019 per e-mail aan eiseres zijn verzonden. De gegevens van de taxatiekaarten zijn opgenomen in de matrices bij de ingebrachte waarderapporten. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten in zowel de uitspraak op bezwaar als in het verweerschrift aangeduid met hun adres.

14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarden van de onroerende zaken alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.

15. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat, behoudens bijzondere omstandigheden, een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd, waarvan een half jaar aan de bezwaarfase dient te worden toegerekend.

16. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 4 april 2019 en verweerder heeft uitspraak op bezwaar gedaan op 2 december 2019. Vervolgens is door de rechtbank op 29 april 2021 uitspraak gedaan. Vanaf het indienen van het bezwaarschrift tot de uitspraakdatum is een periode van twee jaar en bijna een maand verstreken. Echter, in het kader van maatregelen tegen het coronavirus hebben in 2020 gedurende een aantal maanden bij de rechtbank geen dan wel onvoldoende zittingen kunnen plaatsvinden. Daarmee doet zich een bijzondere omstandigheid voor die verlenging van de redelijke termijn rechtvaardigt. Van overschrijding van de redelijke termijn is dan ook geen sprake. De rechtbank heeft om die reden het verzoek om een schadevergoeding afgewezen.

17. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534 en een wegingsfactor van 1).

18. De rechtbank heeft toegezegd het griffierecht aan eiseres terug te storten voor zover er meer dan eenmaal griffierecht is betaald wegens samenhang tussen de zaken.”