Gerechtshof Den Haag, 21-04-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:718, BK-21/00731
Gerechtshof Den Haag, 21-04-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:718, BK-21/00731
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 21 april 2022
- Datum publicatie
- 19 mei 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2022:718
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2021:8785, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- BK-21/00731
Inhoudsindicatie
WOZ; waarde woning; PKV.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-21/00731
in het geding tussen:
(gemachtigde: R. van der Weide)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 9 juli 2012 [2021, Hof], nummer SGR 20/7375.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2019 voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 388.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2020 (de aanslag) opgelegd.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 47 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt als volgt:
“De rechtbank:
- -
-
verklaart het beroep gegrond;
- -
-
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- -
-
wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 375.000;
- -
-
vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 375.000;
- -
-
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- -
-
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598;
- -
-
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 47 aan eiser te vergoeden.”
De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 10 maart 2022. Partijen zijn verschenen. Ter zitting heeft belanghebbende een pleitnota met zes bijlagen overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met berging en dakkapel. De inhoud van de woning is ongeveer 376 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 249 m2.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. Naar volgt uit het waarderapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit het waarderapport en de matrix wordt echter niet duidelijk op welke wijze de aan de woning toegekende waarde is herleid uit de bij de verkoop van de in dat rapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen. In de matrix is onder andere het vergelijkingsobject [adres 2] opgenomen. Deze woning is in een andere wijk gelegen, heeft een ongeveer gelijke inhoud als de woning, heeft een garage in plaats van een berging en heeft meer grond. Verweerder stelt dat deze woning een betere ligging heeft dan eisers woning, maar dat deze wel gedateerd is. Voor de betere ligging stelt verweerder dat 12% op de waarde van de grond dient te worden bijgeteld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zijn stellingen ten aanzien van deze referentiewoning onvoldoende tot uiting brengt in zijn waarderapport en matrix. Voor de ligging is, net als bij de woning, de factor 3 opgenomen en de genoemde 12% bijtelling op de grond lijkt niet geheel te zijn doorgevoerd. Verweerder maakt naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet aannemelijk dat hij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het vergelijkingsobject [adres 2] en de woning. Ook met betrekking tot de twee andere vergelijkingsobjecten in de matrix, [adres 3] en [adres 4] maakt verweerder onvoldoende inzichtelijk op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen die vergelijkingsobjecten en de woning bij de herleiding van de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten naar de WOZ-waarde van de woning.
9. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag eveneens ontkennend te worden beantwoord. In de door eiser overgelegde matrix is, naast de vergelijkingsobjecten die verweerder hanteert, het object [adres 5] opgenomen. Ter zitting heeft eiser een berekening van de inhoud van dit vergelijkingsobject overgelegd. Deze woning acht de rechtbank gelet op de fors grotere inhoud ten opzichte van de woning niet goed vergelijkbaar. Eiser heeft in de door hem overgelegde matrix voorts het voorzieningenniveau van de woningen aan de [adres 3] en [adres 4] verhoogd naar 4. Ook is het onderhoudsniveau van de [adres 3] door eiser op 4 gesteld. Het voorzieningenniveau van de woning heeft eiser naar 2 bijgesteld. Naar de rechtbank aanneemt heeft deze laatste aanpassing plaatsgevonden vanwege de door eiser gestelde oudere badkamer, keuken en toilet en de niet-geïsoleerde muren. Eiser maakt naar het oordeel van de rechtbank echter onvoldoende inzichtelijk waarom bepaalde factoren bij de vergelijkbare woningen naar boven zijn bijgesteld en hoe deze bijstelling doorwerkt in de herleiding van de verkoopcijfers van de betreffende vergelijkingsobjecten naar de waarde van de woning. Ook kan de rechtbank uit de door eiser overgelegde matrix niet opmaken in hoeverre de door eiser gestelde waardedrukkende invloed van de aanwezigheid van een school in de nabijheid van de woning van invloed is op de door eiser bepleite waarde. Naar het oordeel van de rechtbank maakt eiser de door hem bepleite waarde van € 361.000 dan ook niet aannemelijk.
10. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 375.000.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.”