Gerechtshof Leeuwarden, 03-07-2003, AH9586, BK 321/02 WOZ

BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK

Kenmerk: BK 321/02 3 juli 2003

1. Ontstaan en loop van het geding.

Ingevolge de Wet WOZ heeft de heffingsambtenaar de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-laan 8 te Z waarvan de belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 00.000, gedateerd 31 maart 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 319.007,-- (ƒ 703.000,--). Bij de uitspraak waarvan beroep, gedagtekend 22 januari 2002, is deze waarde gehandhaafd. Het beroepschrift (met bijlagen) is op 6 februari 2002 ter griffie ingekomen. Bij de mondelinge behandeling, gehouden te Assen op 21 maart 2003, waren aanwezig de belanghebbende in persoon, bijgestaan door zijn gemachtigde A van B, en namens de heffingsambtenaar C, werkzaam voor de gemeente Noordenveld. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende een voorgelezen pleitnota (met bijlagen) overgelegd. Het gerechtshof heeft op 4 april 2003 uitspraak gedaan; afschriften van het daarvan opgemaakte proces-verbaal zijn op 17 april 2003 per aangetekende post aan de partijen verzonden. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.

Op 7 mei 2003 is bij het gerechtshof een verzoek van belanghebbende ingekomen om de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het door belanghebbende verschuldigde griffierecht is op 5 juni 2003 voldaan.

2. De feiten.

Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:

2.1 Bij beschikking van 28 februari 2001 is door de heffingsambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-laan 8 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999. De onroerende zaak betreft een omstreeks in 1907 gebouwde boerderij, die thans in gebruik is woonboerderij, met een bruto-inhoud van 1.247 m³ en is gelegen op een kavel van 10.520 m².

2.2 De door de heffingsambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 € 319.007,-- (ƒ 703.000,--). Bij de bestreden uitspraak is deze waarde gehandhaafd.

3. Het geschil en de standpunten van partijen.

3.1 Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.

3.2 Belanghebbende heeft -kort samengevat- aangevoerd dat de waarde van de onroerende zaak ten opzichte van 1997 van ƒ 258.000,-- fors is gestegen naar ƒ 703.000,--, hetgeen een waardestijging van 172 % zou betekenen. Ondanks het verzoek van belanghebbende om de taxatie te specificeren, heeft de heffingsambtenaar de taxatie niet inzichtelijk gemaakt, waardoor het voor belanghebbende onmogelijk wordt gemaakt om een gefundeerd bezwaarschrift op te stellen. Uitgaande van de prijsontwikkeling van eengezinswoningen in de provincie Drenthe vanaf 1997, betekent dit volgens belanghebbende dat de WOZ-waarde van zijn onroerende zaak op 1 januari 1999 dient te worden vastgesteld op € 163.360,-- (ƒ 360.000,--).

3.3 De heffingsambtenaar bestrijdt de grieven van belanghebbende.

3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het gerechtshof naar de gedingstukken.

4. De overwegingen omtrent het geschil:

4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.

4.3 Op de heffingsambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar alleen maar verwezen naar het taxatieverslag van 12 april 2001.

4.4 De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak van belanghebbende getaxeerd aan de hand van de onder punt 3.2 bedoelde vergelijkingsmethode. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde van deze woning is de heffingsambtenaar blijkens het taxatieverslag uitgegaan van een vijftal referentieobjecten. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de verstrekte informatie in de vorm van een taxatieverslag voldoet aan hetgeen daarover in de instructie waardebepaling Wet WOZ is bepaald. Volgens de heffingsambtenaar is de verstrekte informatie toereikend en voldoet die aan de daaraan gestelde eisen om de taxatie inzichtelijk te maken. In de beroepsfase heeft hij geen nadere concrete onderbouwing van de door hem voorgestane waarde gegeven.

4.5 De taxatieopbouw is weliswaar slechts een hulp-/controlemid-del bij de waardevaststelling en de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw kunnen niet apart op hun juistheid beoordeeld worden. Dat laat naar het oordeel van het gerechtshof onverlet dat met het ontbreken van deze taxatieopbouw en ook overigens van een nadere omschrijving van (de toestand van) de onderhavige onroerende zaak en van de aangevoerde vergelijkingspercelen, de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft weten te maken, wat de gevolgen van deze verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak van belanghebbende zijn en evenmin in hoeverre deze onderlinge verschillen hebben bijgedragen en van invloed zijn geweest op de uiteindelijke WOZ-waardevaststelling. De heffings-ambtenaar heeft op geen enkele wijze -ook niet in de beroepsfase- onderbouwd en inzichtelijk gemaakt hoe hij -door gebruik te maken van de kenmerken van de onderhavige woning en die van de vergelijkingspanden en de voor laatstbedoelde panden behaalde transactieprijzen- tot de door hem bepleite waarde is gekomen. Het vorenstaande leidt tot het oordeel van het gerechtshof dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per genoemde datum.

4.6 Op grond van het vorenstaande is het gerechtshof van oordeel dat de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet kan worden gevolgd. Nu de door belanghebbende opgegeven waarde voldoende aanknopingspunten biedt, stelt het gerechtshof de waarde van de onroerende zaak vast op € 163.360,-- (ƒ 360.000,--).

5. De conclusie

Het vorenoverwogene brengt mee dat het gerechtshof het beroep gegrond zal verklaren en de bestreden uitspraak door het gerechtshof dient te worden vernietigd.

6. De proceskosten

Gelet op het vorenstaande en op het bepaalde in art. 8:74 lid 1 Algemene wet bestuursrecht (Awb) dient de heffingsambtenaar het griffierecht van € 29,-- aan belanghebbende te vergoeden.

In de omstandigheden van het geval vindt het gerechtshof aanleiding op grond van artikel 8:75 Awb de heffingsambtenaar te veroordelen tot een tegemoetkoming in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het gerechtshof bepaalt deze kosten op € 322,-- aan kosten voor rechtsbijstand en € 22,-- aan reiskosten. Deze kosten dienen te worden gedragen door de gemeente Noordenveld.

7. De beslissing

Het gerechtshof:

verklaart het beroep gegrond;

vernietigt de uitspraak waarvan beroep;

stelt de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-laan 8 te Z vast op € 163.360,-- (ƒ 360.000,--);

gelast dat de heffingsambtenaar het door de belanghebbende betaalde griffierecht ad € 29,-- aan hem vergoedt;

veroordeelt de heffingsambtenaar de kosten aan de belanghebbende te vergoeden, die deze heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, te bepalen op € 344,-- inclusief BTW en wijst de gemeente Noordenveld aan als de rechtspersoon die deze kosten dient te dragen.

Op 9 juli 2003 afschrift

aangetekend verzonden aan beide partijen.