Gerechtshof Leeuwarden, 30-09-2003, AM2585, BK 1961/02 WOZ

Gegevens

Instantie: Gerechtshof Leeuwarden

Datum uitspraak: 30 september 2003

Datum publicatie: 22 oktober 2003

ECLI: ECLI:NL:GHLEE:2003:AM2585

Zaaknummer: BK 1961/02 WOZ

Relevante informatie: Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 17, Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2024] art. 18

Inhoudsindicatie

In geschil is het antwoord op de vraag of de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum van 1 januari 1999 niet op een hoger bedrag heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum van 1 januari 1999.

Uitspraak

BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK

Kenmerk: BK 1961/02 30 september 2003

Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, eerste enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van de heer X te Z

(: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Wymbritseradiel (: de ambtenaar), gedaan op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de ten aanzien van hem genomen beschikking ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet ).

1. Ontstaan en loop van het geding.

Ingevolge de Wet heeft de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak aangeduid als nummer 9 te L vastgesteld bij beschikking van 28 februari 2002 op € 376.185, -. Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt, waarop de ambtenaar op 26 september 2002, verzonden op 27 september 2002, uitspraak heeft gedaan. Bij deze uitspraak is de voormelde waarde verminderd tot op € 231.000, -.

Het beroepschrift (met bijlagen) is op 6 november 2002 ter griffie van het hof ingekomen. De ambtenaar heeft op 25 maart 2003 een verweerschrift (met bijlagen) ingezonden.

Vervolgens heeft de mondelinge behandeling in deze zaak plaatsgevonden ter zitting van 20 juni 2003, gehouden te Leeuwarden, alwaar zijn verschenen belanghebbende en namens de ambtenaar de heren A en B. Belanghebbende heeft ter zitting een door hem voorgedragen pleitnota (met bijlage) overgelegd. Eveneens zijn namens de ambtenaar ter zitting twee luchtfoto's overgelegd.

Het hof heeft in deze zaak op 4 juli 2003 in het openbaar mondeling uitspraak gedaan, waarvan het proces-verbaal bij aangetekend schrijven, op 16 juli 2003, aan partijen is verzonden.

Bij een op 29 juli 2003 ingekomen brief heeft belanghebbende verzocht de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het daartoe verschuldigde griffierecht is op 19 augustus 2003 voldaan.

Van alle vermelde (en hierna nog te vermelden) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.

2. De feiten.

Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:

2.1 Bij beschikking van 28 februari 2002 is door de ambtenaar ten aanzien van belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De waardepeildatum is 1 januari 1999. De onroerende zaak betreft een vrijstaande woonboerderij met erf, tuin en onverdeelde opvaart. De boerderij is bij belanghebbende in gebruik voor recreatieve doeleinden. De onroerende zaak is gelegen op 5 verschillende percelen van in totaal 8.019 m2.

2.2 De door de ambtenaar in de onder punt 2.1 vermelde beschikking aan de onroerende zaak toegekende waarde per waardepeildatum van 1 januari 1999 bedraagt € 376.185, -. Bij de uitspraak op bezwaar is de waarde verminderd tot op € 231.000, -.

3. Het geschil en de standpunten van partijen.

3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum van 1 januari 1999 niet op een hoger bedrag heeft vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per waardepeildatum van 1 januari 1999.

3.2 De ambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend. Hij is de mening toegedaan dat met alle relevante omstandigheden, waarin de onroerende staat verkeert, in de waardevaststelling voldoende rekening is gehouden.

3.3 Belanghebbende is van mening dat de door de ambtenaar vastgestelde waarde te hoog is. Hij staat een waarde voor van € 133.865, -. Deze waarde is gelijk aan de waarde in het economische verkeer die de Rijksbelastingdienst per waardepeildatum van 1 januari 1999 aan de onroerende zaak heeft toegekend. Belanghebbende ageert onder meer tegen de gehanteerde referentieobjecten. Hij is van mening dat de referentieobjecten qua ligging en bouwconstructie niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Tevens staat naar zijn mening de permanente bewoonbaarheid van de referentieobjecten een vergelijking met de onroerende zaak, die niet permanent bewoonbaar is, in de weg.

Voor de uitgebreide motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.

4. De overwegingen omtrent het geschil.

4. 1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4.2 Naar het oordeel van het hof dient de waarde voor de Wet te worden bepaald naar objectieve maatstaven en wordt die waarde omschreven als de koopprijs die op 1 januari 1999 bij aanbieding van de onroerende zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.

4.3 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.

4.4 Op de ambtenaar rust, naar het oordeel van het hof, de bewijslast om - bij betwisting -de waarde van € 231.000, -. aannemelijk te maken. Hij verwijst daarvoor naar het taxatierapport van 3 februari 2003, welke in de beroepsfase is opgemaakt door de heer B, gediplomeerd WOZ-taxateur, verbonden aan C B.V.. De heer B heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum van 1 januari 1999 vastgesteld op € 233.697 -. De bepaling van deze waarde heeft conform artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken plaatsgevonden op basis van vergelijking met transactiesommen van twee referentieobjecten, die op of rond de peildatum zijn gerealiseerd.

4.5 Ter zitting geeft de ambtenaar aan dat het moeilijk is om in het kader van de Wet voor de waardebepaling van de onroerende zaak, een object met bijzondere aspecten, referentieobjecten te vinden. Toch zijn in het taxatierapport de marktgegevens van een tweetal objecten gebruikt voor de onderbouwing van de door de ambtenaar voorgestane waarde. Het hof volgt belanghebbende in zijn stelling dat de referentieobjecten niet te vergelijken zijn met de onroerende zaak gelet op de verschillen in bewoonbaarheid, in bouwconstructie en in ligging, nu de ambtenaar deze verschillen onvoldoende heeft weersproken. De onderbouwing in de vorm van het taxatierapport van de door de ambtenaar vastgestelde waarde valt hiermee weg. Nu de ambtenaar ook op geen andere wijze de waarde van € 231.000, - aannemelijk heeft gemaakt, acht het hof hem niet geslaagd in zijn onder punt 4.4 opgenomen bewijslast.

4.6 Belanghebbende staat een waarde per waardepeildatum van 1 januari 1999 voor van € 133.865, -. Hij verwijst daarvoor naar de taxatie uitgevoerd in opdracht van de Rijksbelastingdienst, welke taxatie heeft geleid tot een waardevaststelling per 1 januari 1999 van € 133.865, -. Hierin zijn 3 percelen grond meegenomen met een totale grootte van 7.485 m2, namelijk de percelen die kadastraal bekend staan als gemeente M, sectie Y nummer 0000, 001 en 0002. Een deel van het perceel met nummer Y000, ter grootte van 516 m2, heeft belanghebbende op 19 juli 2001 in eigendom verkregen. Dit deel dient, naar het oordeel van het hof, in het kader van de onderhavige waardebepaling buiten beschouwing te worden gelaten. Het perceel met nummer Y001, groot 18 m2, is eveneens niet meegenomen in de waardevaststelling van de Rijksbelastingdienst. Dit perceel vormt tezamen met perceel nummer Y002 de opvaart naar het a-meer. Gelet op de omvang van dit perceel en op het door de ambtenaar niet, althans niet voldoende weersproken, waardedrukkende effect van het dichtslibben van de opvaart, heeft dit perceel geen noemenswaardige invloed op de totale waarde van de onroerende zaak.

4.7 De waardevaststelling door de rijksbelastingdienst heeft plaatsgevonden in het kader van de overdracht van de onroerende zaak van de besloten vennootschap, waarin belanghebbende alle aandelen houdt, naar het privé-vermogen. De Rijksbelastingdienst is destijds in zijn waardevaststelling afgeweken van de waardevaststelling van een in opdracht van belanghebbende handelende makelaar, die de waarde op een lager bedrag had vastgesteld. Met het oog op het belang daarvan in de vennootschapsbelasting en in de inkomstenbelasting acht het hof aannemelijk dat de door de Rijksbelastingdienst vastgestelde waarde overeenkomt met de waarde in het economische verkeer per 1 januari 1999.

4.8 Het overwogene onder de punten 4.6 en 4.7 leidt ertoe dat het hof de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999 vermindert tot op € 133.865, -.

4.9 Nu belanghebbende wordt gevolgd in zijn waarde, behoeven zijn overige grieven geen bespreking.

5. De conclusie.

Het vorenoverwogene leidt ertoe dat het beroep doel treft.

6. De proceskosten.

Het hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht, welke kosten het hof op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht beperkt tot op de reiskosten van belanghebbende voor het bijwonen van de mondelinge behandeling van het beroep, te weten € 80, -. Van overige kosten in de zin van het voormeld Besluit heeft belanghebbende geen blijk gegeven.

7. De beslissing.

Het hof verklaart het beroep gegrond;

vernietigt de uitspraak van de ambtenaar;

vermindert de waarde van de onroerende zaak aangeduid als nummer 9 te L per waardepeildatum van 1 januari 1999 tot op een bedrag van € 133.865,- ;

gelast dat de ambtenaar aan belanghebbende het griffierecht van € 29, - vergoedt; en

veroordeelt de ambtenaar tot betaling aan belanghebbende aan een proceskostenvergoeding van € 80, -, te dragen door de gemeente Wymbritseradiel.

Aldus vastgesteld op 30 september 2003 door prof. mr. Aardema, vice-president, lid van de eerste enkelvoudige kamer, en op die dag in het openbaar uitgesproken door voornoemde vice-president in tegenwoordigheid mr. De Jong-Braaksma als griffier en ondertekend door voornoemde vice-president en griffier.

Afschrift aangetekend aan beide partijen verzonden

op: 22 oktober 2003