Gerechtshof Leeuwarden, 13-02-2004, AO4021, BK 1118/02 WOZ

BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK

Kenmerk: BK 1118/02 13 februari 2004

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Ingevolge de Wet heeft het hoofd de waarde met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 6 te Z bij beschikking vastgesteld op een bedrag van ƒ 685.000,-- (€ 310.839,--).

1.2. Op het tijdig ingediende bezwaar van de belanghebbende heeft het hoofd voormelde waarde bij de bestreden uitspraak van 5 april 2002, verzonden op 8 april 2002, verminderd tot een waarde van

ƒ 566.000,-- (€ 256.839,--).

1.3. De belanghebbende is tegen deze uitspraak in beroep gekomen bij een beroepschrift, dat op 1 mei 2002 ter griffie van het gerechtshof is ingekomen. Bij brief, ingekomen bij het gerechtshof op 23 mei 2002, heeft de belanghebbende dit beroepschrift aangevuld.

1.4. Het hoofd heeft op 3 juli 2002 een verweerschrift bij het gerechtshof ingediend.

1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van het gerechtshof op 15 december 2003, gehouden te Assen, alwaar aanwezig waren de belanghebbende, alsmede namens het hoofd de heren A en B (taxateur).

1.6. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.

2. De feiten

Blijkens de gedingstukken en op grond van het verhandelde ter zitting staat als onbetwist, dan wel onvoldoende betwist, tussen partijen vast:

2.1. Bij beschikking van 5 maart 2001 is door het hoofd ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 6 te Z (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1969 gebouwde vrijstaande woning en heeft een kaveloppervlakte van 25.920 m².

2.2. De door het hoofd aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 ƒ 685.000,-- (€ 310.839,--) Bij de bestreden uitspraak is deze vastgestelde waarde verminderd tot een waarde van ƒ 566.000,-- (€ 256.839,--).

3. Het geschil en de standpunten van partijen

3.1. Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.

3.2. De belanghebbende is van mening dat het hoofd de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van ƒ 295.000,-- (€ 133.865,--).

3.3. Het hoofd houdt vast aan de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde.

3.4. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Zij hebben daaraan ter zitting geen argumenten toegevoegd.

4. De overwegingen omtrent het geschil

4.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.

4.3. Op het hoofd rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 - met inachtneming van de Wet - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst het hoofd onder meer naar het in juni 2002 door ing. C, beëdigd en WOZ-gecertificeerd taxateur in onroerende zaken, verbonden aan D B.V. te L, opgemaakte taxatierapport.

4.4. Naar het oordeel van het gerechtshof is het hoofd, gelet op het goed onderbouwde taxatierapport, in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Blijkens het onderwerpelijke taxatierapport is de onroerende zaak getaxeerd aan de hand van de onder punt 3.2 bedoelde vergelijkingsmethode. De daarbij opgevoerde vergelijkingspercelen vormen een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 1999. De verschillen tussen deze vergelijkingspercelen en belanghebbendes onroerende zaak zijn in het onderwerpelijke taxatierapport voldoende tot uitdrukking gebracht, zodat het gerechtshof aannemelijk acht dat deze bij de taxatie in aanmerking zijn genomen. Deze verschillen zijn niet van een zodanige aard en omvang dat de opgevoerde vergelijkingspercelen te dezen niet als een bevestiging van de vastgestelde waarde kunnen dienen. Het gerechtshof overweegt dat het het hoofd vrij stond om in iedere fase van deze procedure nieuwe vergelijkingspercelen aan te dragen. Het gerechtshof acht aannemelijk dat bij de taxatie genoegzaam rekening is gehouden met de door de belanghebbende genoemde gebreken (onder meer de aanwezigheid van asbestplaten, de omstandigheid dat de woning niet is geïsoleerd en niet is aangesloten op de riolering), nu de deskundige taxateur - naar volgt uit het taxatierapport - deze gebreken heeft onderkend en - naar het gerechtshof aanneemt - dus de invloed daarvan op de waardevaststelling heeft beoordeeld.

4.5. Anders dan de belanghebbende kennelijk meent, kunnen de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw (waaronder de prijs per kubieke meter en de aan de grond toegekende waarde) niet apart op hun juistheid beoordeeld worden. Slechts de vastgestelde eindwaarde is van belang. De taxatieopbouw kan enkel worden gezien als een hulp-/controlemiddel bij de waardevaststelling.

4.6. De omstandigheid dat de taxaties in de verschillende fasen van deze procedure zijn uitgevoerd door deskundige taxateurs van hetzelfde taxatiebureau is naar het oordeel van het gerechtshof geen beletsel om van de juistheid van die taxaties uit te gaan.

4.7. Ook anderszins zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen.

4.8. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat belanghebbendes beroep geen doel treft.

5. Proceskosten

Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Algemene wet bestuursrecht.

6. De beslissing

Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.

Op 18 februari 2004 afschrift

aangetekend verzonden aan beide partijen.