Gerechtshof Leeuwarden, 06-10-2004, AR3983, BK 1028/02 WOZ

BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK

Nr. BK 1028/02 6 oktober 2004

1. Ontstaan en loop van het geding.

Ingevolge de Wet WOZ heeft het hoofd de waarde met betrekking tot de onroerende zaak a-weg 18 te L, waarvan de belanghebbende eigenaar en/of gebruiker is, vastgesteld bij beschikking onder nummer 00/0000, gedateerd 31 maart 2001. Daarbij is de waarde vastgesteld op f. 260.000,--, zijnde € 117.982,--.

Bij brief van 10 januari 2004 heeft de belanghebbende met betrekking tot zijn zaak het gerechtshof verzocht tot heropening van het onderzoek als voorzien in artikel 8:68 van de Algemene wet bestuursrecht. Dit verzoek heeft het gerechtshof ingewilligd.

De ambtenaar is van dit voornemen op de hoogte gesteld.

Vervolgens heeft op 7 juni 2004 te Assen een nadere zitting van het hof plaatsgevonden door mr. Fransen in tegenwoordigheid van de griffier dhr. Gerrits.

Bij deze zitting waren aanwezig de belanghebbende en namens de ambtenaar mevr. A, taxateur van B.

Ter voormelde zitting heeft de belanghebbende een door hem ter zitting voorgedragen pleitnota overgelegd.

Het gerechtshof heeft op 21 juni 2004 mondeling uitspraak gedaan; afschriften van het daarvan opgemaakte proces-verbaal zijn op 5 juli

2004 per aangetekende post aan de partijen verzonden.

Op 2 augustus 2004 is bij het gerechtshof een verzoek van de belanghebbende ingekomen om de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke.

Het door de belanghebbende verschuldigde griffierecht is op 25 augustus 2004 voldaan.

2. De feiten.

Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast:

2.1. Bij beschikking van 31 maart 2001 is door de ambtenaar ten aanzien van de belanghebbende als eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 18 te L (: de onroerende zaak) de waarde van die onroerende zaak vastgesteld. De beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. De onroerende zaak betreft een in of omstreeks 1900 gebouwde vrij gelegen woonboerderijtje met bijgebouw, erf, tuin en gelegen op een kavel van 11.510 m2.

2.2. De door de ambtenaar aan de onroerende zaak toegekende waarde bedraagt per waardepeildatum 1 januari 1999 f. 260.000,--. Bij de bestreden uitspraak is de vastgestelde waarde gehandhaafd.

3. Het geschil en de standpunten van partijen.

3.1. Partijen twisten over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.

3.2. De belanghebbende is van mening dat de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij

stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde waarde dient te worden verminderd één en ander zoals weergegeven in het beroepschrift.

3.3. De ambtenaar bestrijdt belanghebbendes bezwaren zoals weergegeven in het van hem afkomstige verweerschrift.

3.4. Partijen hebben ter zitting hun standpunten gehandhaafd zonder daartoe nadere gronden te hebben aangevoerd.

4. De overwegingen omtrent het geschil:

4.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de betreffende onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.

4.3. Op de ambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 – met inachtneming van de Wet – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de ambtenaar onder meer naar het op 23 september 2002 door mevr. C, taxateur, verbonden aan B b.v. te M, opgemaakte taxatierapport.

4.4. Ter zitting heeft de belanghebbende onder meer verklaard dat de taxateur, de woning nimmer van binnen in ogenschouw heeft genomen, zodat deze zelf geen kennis heeft kunnen nemen van de aanwezigheid van asbest, houtworm en lekkende dakpannen.

Zij heeft deze nadelen niet in haar taxatierapport verwerkt. De woning is feitelijk voor 70 procent onbewoonbaar, zo stelt belanghebbende.

Het perceel ligt aan een drukke rijksweg. Voor de provincie is deze ligging tot op heden de reden geweest dat goedkeuring van nieuwbouwplannen achterwege is gebleven. Vergelijking met het perceel b-straat 18 gaat dan ook naar de mening van belanghebbende niet goed op daar dit perceel aanmerkelijk beter is gelegen.

Voorts betoogt de belanghebbende dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingspercelen niet met zijn woning kunnen worden vergeleken dar het steeds gaat om vergelijkingspercelen die zich als redelijk laten kwalificeren.

In het taxatierapport is dan ook, de vergelijkingspercelen in ogenschouw genomen, onvoldoende rekening gehouden met de slechte bouwkundige toestand van zijn woning. De belanghebbende staat dan ook een waarde van de onroerende zaak voor van

f. 129.000,--.

4.5. Gelet op hetgeen onder punt 4.4. vermelde stellingen van belanghebbende over de toestand van zijn woning, die niet, althans onvoldoende, zijn weersproken, is het gerechtshof van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat in het taxatierapport voldoende rekening is gehouden met de slechte onderhoudstoestand en ligging van de onroerende zaak. Namens de ambtenaar zijn geen, althans onvoldoende, feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk geworden die dienen te leiden tot een andersluidend oordeel.

Het gerechtshof bepaalt de waarde van de onroerende zaak, rekening houdende met genoemde waardedrukkende omstandigheden, in goede justitie op f. 200.000,--, zijnde € 90.756,--.

Voor een lagere waardevaststelling zoals de belanghebbende die voorstaat, ziet het gerechtshof geen aanleiding nu de belanghebbende geen stellingen in het geding heeft gebracht en aannemelijk heeft gemaakt die een dergelijke verdere verlaging – dan die tot op f. 200.000,-- - zouden rechtvaardigen.

5. De conclusie

Het beroep is mitsdien gegrond.

6. De proceskosten

In de omstandigheden van het geval vindt het gerechtshof aanleiding op grond van artikel 8:75 van de

Algemene wet bestuursrecht de ambtenaar te veroordelen in de kosten, die de belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken, welke kosten het gerechtshof op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht bepaalt op € 140,-- ter zake van reiskosten. Deze kosten dienen te worden gedragen door de gemeente Aa en Hunze.

7. De beslissing

Het gerechtshof verklaart het beroep gegrond;

vernietigt de uitspraak waarvan beroep;

stelt de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 18 te L vast op een bedrag van f. 200.000,--, zijnde

€ 90.756,--;

gelast dat de heffingsambtenaar het door de belanghebbende betaalde griffierecht ad € 29,-- aan hem vergoedt;

veroordeelt de heffingsambtenaar de kosten aan de belanghebbende te vergoeden, die deze heeft moeten maken in verband met de behandeling van het beroep, te bepalen op € 140,-- aan reiskosten en wijst de gemeente Aa en Hunze aan als de rechtspersoon die deze kosten dient te dragen.

Op 13 oktober 2004 afschrift

aangetekend verzonden aan beide partijen.