Gerechtshof Leeuwarden, 14-01-2005, AS3242, BK 615/04 WOZ

BELASTINGKAMER GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN UITSPRAAK

Nr. 615/04 14 januari 2005

Uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden, vijfde enkelvoudige belastingkamer, op het beroep van

X te Z (: de belanghebbende) tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling Belastingen en Financiële Administratie van de gemeente Smallingerland (: het hoofd) gedaan op het bezwaarschrift van de belanghebbende tegen een ten aanzien van hem ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: de Wet) genomen beschikking.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Op grond van de Wet heeft het hoofd het object a-weg 99 te Z in de gemeente Smallingerland bij beschikking onder nummer 00000 van 14 februari 2004 aangemerkt als een onroerende zaak en daaraan een waarde toegekend van € 171.500,--. De beschikking is toegezonden aan de belanghebbende.

1.2. Op 2 maart 2004 heeft de belanghebbende zijn bezwaarschrift ingediend.

1.3. Bij uitspraak van 26 juni 2004 heeft het hoofd de vastgestelde waarde gehandhaafd en het bezwaar ongegrond verklaard.

1.4. Tegen deze uitspraak heeft de belanghebbende beroep ingesteld bij een door het hof op 13 juli 2004 ontvangen beroepschrift (met bijlagen).

1.5. Het verweerschrift van het hoofd (met bijlagen) is op 24 september 2004 door het hof ontvangen.

1.6. Op 5 november 2004 heeft de belanghebbende een conclusie van repliek ingediend.

1.7. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op de zitting van het hof op 23 november 2004 te Leeuwarden, alwaar zijn verschenen de belanghebbende alsmede namens het hoofd de heer A, als taxateur verbonden aan B B.V. te L.

1.8. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.

2. De feiten

Op grond van de gedingstukken en het ter zitting verhandelde staat tussen de partijen als niet, dan wel onvoldoende weersproken het volgende vast.

2.1. De belanghebbende is eigenaar en gebruiker van een appartement gelegen aan de a-weg 99 te Z (: de onroerende zaak). In 2001 is begonnen met de bouw van de onroerende zaak. De voltooiing van het appartement vond in de loop van 2003 plaats.

2.2. Bij beschikking van 15 februari 2003 is door het hoofd in het kader van de uitvoering van de Wet per waardepeildatum 1 januari 1999 de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op een bedrag van € 102.500,--. Deze beschikking vermeldt 1 januari 2003 als ingangsdatum en geldt voor het tijdvak van 1 januari 2003 tot en met 31 december 2004 en betreft – naar het hoofd heeft aangegeven – de toestand van de onroerende zaak per 1 januari 2003. Op die datum was de onroerende zaak voor circa 60% gereed. De belanghebbende heeft geen bezwaar aangetekend tegen deze beschikking.

2.3. Op 14 februari 2004 heeft het hoofd in het kader van de uitvoering van de Wet ten aanzien van de waarde van de onroerende zaak een nieuwe beschikking genomen. Daarbij heeft het hoofd aan de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 1999 een waarde toegekend van € 171.500,--. Deze beschikking vermeldt 1 januari 2004 als ingangsdatum en geldt voor het tijdvak van 1 januari 2004 tot en met 31 december 2004 en betreft – naar het hoofd heeft aangegeven – de toestand van de onroerende zaak per 1 januari 2004. Op die datum was de onroerende zaak voltooid. Op het door de belanghebbende ingediende bezwaarschrift heeft het hoofd bij de bestreden uitspraak de bij deze beschikking vastgestelde waarde gehandhaafd.

2.4. Hangende het beroep heeft het hoofd de onroerende zaak opnieuw doen taxeren. Op 6 september 2004 heeft de heer A, als makelaar en gediplomeerd WOZ-taxateur verbonden aan het te L gevestigde taxatiebureau B BV, na een op 3 september 2004 plaatsgevonden hebbende inpandige opname, een taxatierapport uitgebracht dat strekt tot een waarde van

€ 172.500,--.

2.5. Zowel in de beschikking van 15 februari 2003 als in de beschikking van 14 februari 2004 staat niet vermeld naar welke toestandsdatum de onroerende zaak is getaxeerd.

3. Het geschil en de standpunten van partijen

3.1. Partijen verschillen van mening over de rechtmatigheid van de beschikking van 14 februari 2004 alsmede over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999.

3.2. De belanghebbende is – kort weergegeven – onder meer van mening dat het hoofd in zijn informatieplicht is tekortgeschoten. Het hoofd heeft bij het afgeven van de onderhavige beschikking onvoldoende duidelijk aangegeven waarop deze beschikking betrekking heeft. De beschikking geeft niet aan naar welke toestandsdatum de onroerende zaak is getaxeerd. De belanghebbende ging er vanuit dat de onroerende zaak reeds bij beschikking van 15 februari 2003 – die evenmin een toestandsdatum bevat – naar voltooide staat was gewaardeerd. Voorts stelt de belanghebbende dat de vastgestelde waarde te hoog is; er is onvoldoende gecorrigeerd voor de sterke stijging van woningprijzen in de periode 1999 tot 2004. De belanghebbende bepleit de beschikking van 14 februari 2004 te vernietigen en de waarde te handhaven op het bij de beschikking van 15 februari 2003 vastgestelde bedrag ad € 102.500,--.

3.3. Het hoofd houdt vast aan de bij de beschikking van 14 februari 2004 vastgestelde waarde. Uit de bij de beschikking gevoegde bijsluiter blijkt dat de toestandsdatum 1 januari 2004 is. Zo er al sprake is van een gebrekkige motivering, kan de beschikking niet om die reden vernietigd worden.

3.4. Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst het gerechtshof naar de gedingstukken.

4. De overwegingen omtrent het geschil

4.1. De onderhavige waardevaststelling is het gevolg van de oplevering in het jaar 2003 van de nieuw gebouwde onroerende zaak.

4.2. Indien een onroerende zaak in het tijdvak waarvoor de waarde is vastgesteld wijzigt als gevolg van bouw, welke wijziging een verandering in de waarde van ten minste 5 percent met een minimum van € 11.345,-- ten gevolge heeft dan wel van € 113.445,-- of meer, wordt, ingevolge artikel 19, tweede lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet (voor zover hier van belang), de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar volgende op dat waarin deze wijziging geheel of ten dele haar beslag heeft gekregen (: de toestandsdatum). Ingevolge artikel 25, tweede en derde lid, van de Wet, gelezen in hun onderlinge samenhang, geldt als ingangsdatum van de nieuwe waardevaststelling de toestandsdatum. Hieruit vloeit voort dat het tijdstip van de ingangsdatum gelijk is aan dat van de toestandsdatum. Anders dan de belanghebbende voorstaat vereist de Wet niet dat naast de ingangsdatum tevens de toestandsdatum in de waardebeschikking wordt vermeld.

4.3. Ten aanzien van de waardebeschikking van 15 februari 2003 overweegt het hof dat deze waardevaststelling eveneens is gebaseerd op artikel 25 van de Wet. Gelijk hiervoor is overwogen volgt uit de Wet dat voor deze waardevaststelling de ingangsdatum en de toestandsdatum op hetzelfde tijdstip vallen. Uit de vermelde ingangsdatum van 1 januari 2003 had de belanghebbende derhalve kunnen begrijpen dat bij de beschikking van 15 februari 2003 de onroerende zaak is gewaardeerd naar de toestand per 1 januari 2003, hetgeen betekent dat de waarde is vastgesteld van een niet voltooide, maar in aanbouw zijnde onroerende zaak. Gelet hierop en op belanghebbendes verklaring ter zitting dat hij zich ten tijde van deze beschikking niet heeft verdiept in de staat waarnaar de woning was gewaardeerd, kan de belanghebbende naar het oordeel van het hof aan de beschikking van 15 februari 2003 niet het in rechte te honoreren vertrouwen ontlenen, dat daarmee de waarde van zijn woning in voltooide staat was vastgesteld. Het feit dat het hoofd geen waardebeschikking heeft afgegeven naar de toestand per 1 januari 2002 leidt niet tot een ander oordeel, omdat een eerste waardevaststelling bij een object in aanbouw naar het oordeel van het hof in redelijkheid niet zonder meer kan worden opgevat als de vaststelling van de waarde in voltooide staat, terwijl het hoofd eveneens geen aanleiding heeft gegeven voor een dergelijke veronderstelling. Het enkel achterwege laten van de waardevaststelling naar de toestand op 1 januari 2002 is daartoe onvoldoende.

4.4. Op grond van het voorgaande komt het hof tot de conclusie dat er geen termen zijn om aan de beschikking van 14 februari 2004 voorbij te gaan, zodat thans de juistheid van de daarin vastgestelde waarde dient te worden beoordeeld.

4.5. Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de Wet wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 1999 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4.6. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet bedoelde waarde voor woningen onder meer bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentiewoningen.

4.7. Op het hoofd rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 1999 – met inachtneming van de Wet – niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft het hoofd onder meer verwezen naar het onder 2.4 vermelde taxatierapport.

4.8. Uit het genoemde taxatierapport blijkt dat het hoofd de onroerende zaak heeft doen taxeren aan de hand van de onder 4.6 bedoelde vergelijkingsmethode. De relevante verschillen zijn in het taxatierapport voldoende tot uitdrukking gebracht. Deze verschillen zijn niet van een dusdanige omvang dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten in dezen niet goed bruikbaar zijn. Daarbij slaat het hof met name acht op de objecten b-weg 64 en b-weg 68. De verkoop van deze objecten heeft weliswaar ruim na de waardepeildatum plaatsgevonden, maar het hoofd heeft ter zitting –onweersproken- verklaard dat deze objecten qua ligging goed vergelijkbaar zijn, terwijl hij ter zitting heeft bevestigd dat bij de vaststelling van de waarde rekening is gehouden met de door het tijdsverloop na de peildatum opgetreden prijsstijgingen voor deze objecten. Naar het oordeel van het hof vormen derhalve de gerealiseerde verkoopprijzen van de aangedragen vergelijkingsobjecten een goede basis voor de waardevaststelling van het onderhavige object.

4.9. Het hof is van oordeel dat het hoofd met dit taxatierapport op basis van de vergelijkingsmethode de waarde van de onroerende zaak in voldoende mate heeft onderbouwd. Dit leidt ertoe dat het hoofd de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

4.10. De verwijzing van de belanghebbende naar gemiddelde stijgingspercentages zoals die zijn verstrekt door de Vereniging Eigen Huis is niet maatgevend voor de waardeontwikkeling van het onderhavige appartement, nu deze percentages gemiddelden weergeven en daarin niet de bijzonderheden van belanghebbendes appartement tot uitdrukking komen. Voorts vormen de stichtingskosten van een nieuwe woning in het algemeen niet een goede basis voor een herleiding van de vrije verkoopwaarde van een woning, omdat de prijsvorming te zeer verschilt van het door de Wet voorgeschreven waardecriterium. Dit klemt te meer nu de toewijzing van het onderhavige appartement via loting heeft plaatsgevonden. Voor zover de belanghebbende zich beroept op het grote verschil in vastgestelde waardes tussen zijn huidige en zijn voormalige woning, overweegt het hof dat deze woningen niet als vergelijkbaar kunnen worden aangemerkt op grond van de door het hoofd aangedragen argumenten. Hetgeen de belanghebbende heeft aangevoerd met betrekking tot de overlast als gevolg van onder andere slecht begaanbare wegen, bouwverkeer en nog niet afgewerkte algemene ruimten in het appartementencomplex waarvan zijn woning deel uit maakt, vormt geen waardedrukkende factor aangezien deze overlast bij de aankoop van een pand in een nieuwbouwomgeving voorzienbaar is, terwijl niet aannemelijk is geworden dat die overlast in dit geval niet van voorbijgaande aard is. Door de tijdelijke aard van deze overlast is daaraan in dezen geen betekenis toe te kennen. Hetgeen de belanghebbende overigens heeft aangedragen kan evenmin tot een ander oordeel leiden.

5. De conclusie

Het gelijk is derhalve aan de zijde van het hoofd. Het hof zal het beroep ongegrond verklaren.

6. De proceskosten

Het gerechtshof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

7. De beslissing

Het gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.