Gerechtshof Leeuwarden, 17-08-2007, BB2097, BK 76/06 WOZ

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector Belasting

Kenmerk: 76/06

Uitspraakdatum: 17 augustus 2007

uitspraak van de tweede enkelvoudig belastingkamer

op het hoger beroep van

X,

wonende te Z, belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Nijefurd,

de heffingsambtenaar

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking van 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 42 te Z (hierna: de onroerende zaak/ de woning) vastgesteld op € 268.000,--. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De waardepeildatum is 1 januari 2003.

1.2 Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak gedagtekend 30 juni 2005, de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3 Bij uitspraak van 22 mei 2006 heeft de rechtbank Leeuwarden (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep gegrond geoordeeld en de vastgestelde waarde verminderd tot € 225.000,--.

1.4 Aldaar is geprocedeerd zoals weergegeven in voormelde uitspraak van de rechtbank.

Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep ingesteld bij een beroepschrift (met bijlagen) dat op 3 juli 2006 bij het hof is ingekomen.

De heffingsambtenaar heeft op 9 november 2006 een verweerschrift (met bijlagen) in hoger beroep ingediend.

Voorts is van belanghebbende op 14 juni 2007 nog een brief met diverse bijlagen binnengekomen.

1.5 De tweede enkelvoudige kamer van het hof heeft de zaak behandeld ter zitting van 10 juli 2007.

Aldaar zijn verschenen belanghebbende bijgestaan door zijn partner, mevrouw A. Voorts zijn verschenen de heffingsambtenaar, de heer B, alsmede de heer C, taxateur bij D.

1.6 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.

2. Feiten

2.1 Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast.

2.2 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1860 gebouwde vrijstaande woning op een perceel van 614 m2.

3. Het geschil en de standpunten van partijen

3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2003 en naar de toestand per 1 januari 2005 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2 Belanghebbende beantwoordt de in het geschil zijnde vraag bevestigend. Hij bepleit een waarde van maximaal € 189.085,--. Bij de door hem voorgestane waarde houdt belanghebbende rekening met de staat van onderhoud van de woning, de vastgestelde waarde per 1 januari 1999, de gemiddelde waardestijging sedertdien en de aanwezigheid van een nabij gelegen windmolenpark.

3.3 De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde juist is vastgesteld. Hij stelt hiertoe onder meer dat de vastgestelde waarde is ontleend aan de verkoopprijzen van referentie-objecten.

3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken. Ter zitting hebben partijen hun standpunt gehandhaafd. Zonder bezwaar van de heffingsambtenaar heeft belanghebbende nog een verklaring van de buren overgelegd.

4. De overwegingen omtrent het geschil

4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).

4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3 Bij betwisting van de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.

4.4 Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar onder meer naar verkoopprijzen van vergelijkings-objecten.

* b-straat 11 te L, verkocht op 2 december 2003 voor € 325.000,--;

* c-straat 5 te M, verkocht op 18 november 2002 voor € 225.00,--;

* d-straat 24 te Z, verkocht op 17 december 2001 voor € 224.621,--.

4.5 Deze verkoopprijzen zijn door de heffingsambtenaar in een matrix verwerkt waarvan een afschrift in de procedure is gebracht.

De rechtbank heeft in eerste aanleg een correctie toegepast op de in de matrix gehanteerde waarde per m3 voor de woning en deze gesteld op € 321,-- per m3. De waarde per m3 voor de overige drie objecten ligt hier (ruim) boven.

4.6 Voor zover aan de staat van onderhoud van de benedenverdieping van de woning een te hoog kwaliteitscijfer is toegekend, zoals belanghebbende aanvoert, is het hof van oordeel dat het mindere onderhoud voldoende in de door de rechtbank gehanteerde lagere prijs per m3 tot uitdrukking is gebracht. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat niet in geschil is dat aan de bovenverdieping een correct kwaliteitscijfer voor onderhoud is toegekend en, naar de taxateur ter zitting heeft aangegeven en het hof aannemelijk voorkomt, de staat van onderhoud is gerelateerd aan het bouwjaar van de woning.

Het hof tekent hierbij voorts aan dat de onderhouds- en bouwkundige staat van de woning in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport d.d. 26 april 2001 van de heer E van F te N als voldoende tot goed wordt omschreven.

4.7 Verwijzing naar de lagere waarde zoals deze voor de onroerende zaak voor een eerdere peildatum gold, kan belanghebbende niet baten. Het wetsvoorschrift tot hernieuwde vaststelling van deze heffingsgrondslag vloeit juist voort uit onberekenbare ontwikkelingen van de waarde van een bepaalde onroerende zaak in het economische verkeer.

4.8 Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de nabijheid van een windmolenpark een negatieve invloed heeft op de waarde van de woning. De vervanging in 2004 van acht kleinere windmolens door drie grotere hebben volgens belanghebbende geleid tot meer geluidshinder en overlast door slagschaduw.

De heffingsambtenaar weerspreekt dat de waarde negatief door het windmolenpark wordt beïnvloed. Hij onderbouwt zijn stelling met een in april 2005 gerealiseerde koopsom van een eveneens nabij het windmolenpark gelegen woning, d-straat 4A te Z. De heffingsambtenaar voert ter zake aan dat indien de verkoopsom van deze woning wordt vergeleken met de verkoopopbrengsten van vergelijkbare objecten die niet nabij een windmolenpark zijn gelegen, het lijkt alsof de nabij gelegen windmolens niet van invloed op de verkoopprijs zijn geweest.

4.9 Op grond van de door partijen overgelegde situatieschetsen neemt het hof aan dat belanghebbende inderdaad overlast ondervindt van de nabij zijn woning gelegen windmolens. Tevens acht het hof aannemelijk dat dit is toegenomen door de plaatsing van grotere windmolens en dat deze omstandigheid een negatieve invloed heeft bij een verkoop van de onroerende zaak. De verkoopsom van één woning acht het hof van onvoldoende gewicht om te komen tot een ander oordeel.

4.10 Het hof acht de heffingsambtenaar in zoverre niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast.

4.11 Nu belanghebbende zich niet heeft uitgelaten over de omvang van de waardedrukkende invloed van de molens bepaalt het hof de waarde van de onroerende zaak, met in achtneming van voormelde situatieschetsen en mede gelet op de door belanghebbende over de a-straat 38 te Z verstrekte gegevens, in goede justitie op € 200.000,--.

4.12 Nu belanghebbende niets heeft aangevoerd op grond waarvan de waarde -verder- verlaagd dient te worden zal het hof, onder vernietiging van de beroepen uitspraak, de waarde verminderen tot voormeld bedrag.

4.13 Het hiervoor overwogene brengt mee dat het beroep van belanghebbende gegrond is.

5. Proceskosten

Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht omdat niet gesteld is dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.

6. De beslissing

Het gerechtshof

verklaart het beroep gegrond;

vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

¬vernietigt de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar;

vermindert de waarde van de onroerende zaak tot op een bedrag van € 200.000,--;

gelast dat de gemeente Nijefurd het betaalde griffierecht van € 37,-- (rechtbank) en € 105,-- (hof) aan belanghebbende vergoedt.

Op 22 augustus 2007 afschrift

aangetekend verzonden aan beide partijen.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.