Gerechtshof Leeuwarden, 31-08-2007, BB2857, BK 83/06 WOZ

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector Belasting

Kenmerk: 83/06

Uitspraakdatum: 31 augustus 2007

uitspraak van de tweede enkelvoudig belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Dongeradeel,

de heffingsambtenaar

X,

wonende te Z, belanghebbende

en

de heffingsambtenaar

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking van 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 7 te Z (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld op € 152.000,-. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De waardepeil-datum is 1 januari 2003, de toestandsdatum 1 januari 2005.

1.2 Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 4 augustus 2005 de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3 Bij uitspraak van 28 juni 2006, verzonden op 29 juni 2006, heeft de rechtbank Leeuwar-den (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep gegrond geoordeeld en de vastgestelde waarde verminderd tot € 142.000,-. Tevens heeft de rechtbank teruggaaf van het griffierecht van € 37,- gelast en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van € 434,72. Aldaar is geprocedeerd zoals weergegeven in voormelde uitspraak van de rechtbank.

1.4 Tegen deze uitspraak is door de heffingsambtenaar hoger beroep ingesteld. Het pro forma beroepschrift (met bijlage) is op 18 juli 2006 ingekomen en de gronden van het beroep op 14 september 2006. Belanghebbende heeft op 16 oktober 2006 een verweerschrift in hoger beroep (met bijlage) ingediend. Tevens heeft zij incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft bij geschrift van 6 december 2006 (met bijlage) op het incidenteel hoger beroep gereageerd.

1.5 De tweede enkelvoudige kamer van het hof heeft de zaak behandeld ter zitting van 27 juli 2007. Ter zitting zijn verschenen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar de heer A. Zonder bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar ter zitting drie foto's overgelegd.

1.6 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast.

2.1 Belanghebbende is eigenaresse en gebruikster van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een woonboerderij en heeft een grondoppervlakte van 4.200 m². De grootte van het hoofdgebouw is op 217 m³ gesteld. Tevens zijn in de waardebepaling betrokken twee aanbouwen woonruimte van respectievelijk 37 m³ en 62 m³ en twee bergingen/schuren van respectievelijk

315 m² en 3 m². De onroerende zaak is gelegen aan een doodlopende weg buiten de dorpskern. De laatste 600 meter van deze weg is onverhard, onverlicht en slecht onderhouden.

2.2 De onroerende zaak is in staat van verbouwing. Hiervoor is geen bouwvergunning aangevraagd of afgegeven. Tussen 1 januari 2003 en 1 januari 2005 heeft belanghebbende de zwaar gehavende rietbedekking laten vervangen door dakplaten. Na 1 januari 2005 zijn er nieuwe ramen, kozijnen, deuren en dakgoten aangebracht en is er geschilderd. In oktober 2006 is bij een bezoek van de taxateur gebleken dat de inhoud van het woongedeelte 400 m³ bedraagt, de aanbouw woonruimte 300 m³ en dat de berging met een inhoud van 3 m² is komen te vervallen.

3. Het geschil en de standpunten van partijen

3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2003, naar de toestand per 1 januari 2005.

3.2 De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde bij beschikking van 28 februari 2005 niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De vermindering van de rechtbank acht hij onjuist. Hij betwist de juistheid van de door de rechtbank aan deze vermindering ten grondslag gelegde rechtsoverweging 4.7.

3.3 Belanghebbende heeft ter zitting meegedeeld dat zij zich bij nader inzien kan vinden in de door de rechtbank vastgestelde waarde van € 142.000,-. Haar incidenteel hoger beroep strekt niet tot een lagere waarde. Zij wijst op de incourantheid (moeilijke verkoopbaarheid) van de onroerende zaak, de onjuistheid van de tot de onroerende zaak gerekende opstallen en de onvergelijkbaarheid van de referentie objecten. Zij blijft van mening dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht heeft gegeven in de wijze van waardebepaling.

3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het hof naar de gedingstukken. De heffingsambtenaar heeft ter zitting meegedeeld dat hij het griffierecht en de proceskosten van belanghebbende voor het beroep bij de rechtbank reeds aan haar heeft vergoed en dat hij deze bedragen, wanneer hij in het gelijk wordt gesteld, niet van haar zal terugvorderen.

4. De overwegingen omtrent het geschil

4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.2 Op grond van het bepaalde in artikel 19, eerste lid, aanhef en onder b, van de WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de staat van die zaak per 1 januari 2005, indien in de twee jaren voorafgaand aan het begin van het tijdvak de onroerende zaak wijzigt als gevolg van verbouwing/verbetering.

4.3 Bij betwisting van de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de WOZ en naar de toestand per 1 januari 2005 - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.

4.4 Naar het oordeel van het hof is de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Het hof neemt hierbij rechtsoverwegingen 4.6 en 4.8 - voor zover deze zien op het bezwaar van de niet inzichtelijke waardebepaling -, van de rechtbank over. Tevens merkt het hof het volgende op.

4.5 Voor zover de onroerende zaak moeilijk verkoopbaar is - wat hier ook van zij -, betekent dit niet dat geen gebruik mag worden gemaakt van de door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsmethode. Het hof acht niet aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak onverkoopbaar is. De omstandigheid dat de onroerende zaak voorafgaande aan de aanschaf door belanghebbende ruim anderhalf jaar te koop heeft gestaan en dat belanghebbende in de periode dat ze daar woont nimmer mensen is tegengekomen die de onroerende zaak zouden willen kopen, is voor die conclusie onvoldoende.

4.6 Anders dan de rechtbank onder 4.7 heeft overwogen is het hof van oordeel dat een - door de ligging veroorzaakte - beperktere kring van potentiële kopers niet logischerwijs van negatieve invloed hoeft te zijn op de prijs die door de meest biedende gegadigde aan de onroerende zaak zou zijn besteed. Voor een optimale prijs is wel van belang dat er meer dan één gegadigde is. In het onderhavige geding zijn geen, althans onvoldoende feiten naar voren gekomen die de conclusie rechtvaardigen dat daar in onderhavige situatie geen sprake van zou zijn.

4.7 De ligging is een feitelijke omstandigheid die van belang is bij de waardebepaling. In hoeverre deze omstandigheid daadwerkelijk de waarde beïnvloedt, moet uit marktanalyse blijken. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd die op het platteland of in dunbevolkte dorpsgebieden zijn gelegen. Deze ligging van de referentieobjecten is minder afgelegen dan de ligging van de onroerende zaak en niet aan een slecht onderhouden, onverharde en onverlichte weg. Voor zover de ligging de waarde van de onroerende zaak negatief beïnvloedt, is het hof van oordeel dat het waardedrukkend effect minder bedraagt dan 5% van de bij beschikking vastgestelde waarde. Alsdan wordt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 152.000,- op grond van het bepaalde in artikel 26a van de WOZ geacht juist te zijn. Tot een vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde kan dit dus niet leiden.

4.8 Belanghebbende stelt nog dat bij de waardebepaling een aanbouw woonruimte is betrokken van 15 m² (vermoedelijk de aanbouw/woonruimte van 37 m³) en een berging/schuur van 3 m², terwijl die al sinds 1985 niet meer bestaan. De heffingsambtenaar heeft hierover opgemerkt dat de onroerende zaak in staat van verbouwing is, dat in oktober 2006 de inhoud van de onroerende zaak 400 m³ bedraagt en de aanbouw woonruimte 300 m³ en dat voor de verbouwing geen bouwvergunning is afgegeven. Hij verbindt hieraan de conclusie dat bij de onderhavige waardevaststelling eerder is uitgegaan van een te laag aantal kubieke meters dan van een te hoog aantal, zodat de waarde eerder te laag dan te hoog is vastgesteld. De belanghebbende weerspreekt deze door de heffingsambtenaar gestelde feiten en de daaraan verbonden conclusie niet zodat het hof van de juistheid daarvan, die het hof overigens ook aannemelijk voorkomt en niet in tegenspraak is met de onder 2.2 vermelde ná 1 januari 2005 verrichte werkzaamheden, uitgaat. Ook deze omstandigheid kan niet leiden tot een vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde.

4.7 Nu ook anderszins niet aannemelijk is geworden dat de waarde per de peildatum 1 januari 2003 en naar de toestand per 1 januari 2005 door de heffingsambtenaar op een te hoog bedrag is vastgesteld, ziet het hof ook anderszins geen reden tot verlaging van de waarde van € 152.000,-.

4.8 Het hiervoor overwogene brengt mee dat het beroep van de heffingsambtenaar gegrond is en het incidenteel hoger beroep ongegrond. Van de heffingsambtenaar zal geen griffierecht worden geheven.

5. Proceskosten

Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. De beslissing

Het gerechtshof

vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep ongegrond; en

verklaart het incidenteel hoger beroep ongegrond.

Op 5 september 2007 afschrift

aangetekend verzonden aan beide partijen.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.