Gerechtshof Leeuwarden, 14-09-2007, BB3795, BK 49/06 WOZ

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector Belasting

Kenmerk: 49/06

Uitspraakdatum: 14 september 2007

2007

uitspraak van de tweede enkelvoudig belastingkamer

op het hoger beroep van

X,

wonende te Z, belanghebbende

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking van 28 februari 2005 de waarde vastgesteld van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als:

- a-straat 12 te L (hierna: a-straat 12);

- a-straat 12-01 te L (hierna: a-straat 12-01);

- b-straat 95 b, te L (hierna: b-straat 95b) en

- c-straat 18b te L (hierna: c-straat 18b),

per de waardepeildatum 1 januari 2003, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007, op respectievelijk € 77.085,--, € 188.297,--, € 169.785,-- en € 113.250,--.

1.2 Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak gedagtekend 16 september 2005, de waarden van a-straat 12 en 12-01 verminderd tot respectievelijk € 38.585,-- en € 169.084,--. De vastgestelde waarden voor de b-straat 95b en c-straat 18b zijn gehandhaafd.

1.3 Bij uitspraak van 19 april 2006 heeft de rechtbank Groningen (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond geoordeeld.

Aldaar is geprocedeerd zoals weergegeven in voormelde uitspraak van de rechtbank.

1.4 Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep ingesteld bij een beroepschrift (met bijlage) dat op 30 mei 2006 bij het hof is ingekomen.

De heffingsambtenaar heeft op 25 juli 2006 een verweerschrift (met bijlage) in hoger beroep ingediend.

1.5 De tweede enkelvoudige kamer van het hof heeft de zaak behandeld ter zitting van 10 juli 2007. Aldaar zijn verschenen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar mevrouw A bijgestaan door de heer B, taxateur.

1.6 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.

2. Feiten

2.1 Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast.

2.2 Belanghebbende is eigenaar van voormelde onroerende zaken.

A-straat 12 is een bovenwoning gelegen boven een winkel, welke winkel door de heffingsambtenaar wordt aangeduid als a-straat 12-01 te L. De vloeroppervlakte van de woning is ongeveer 46 m2. De woning heeft een opgang die te bereiken is via het terrein van a-straat 12-01. De woning is afsluitbaar, kent alle gangbare voorzieningen maar heeft geen eigen meterkast.

A-straat 12-01 betreft een winkelpand met een totale vloeroppervlakte van 163 m2.

Belanghebbende heeft de objecten a-straat 12 en a-straat 12-01 gekocht en op 2 juni 2003 geleverd gekregen voor een bedrag van € 164.666,--.

De onroerende zaak b-straat 95b betreft een pand dat wordt gebruikt voor kamerverhuur aan studenten. Belanghebbende heeft deze onroerende zaak gekocht en op 3 oktober 2000 geleverd gekregen voor € 147.479,--.

C-straat 18b is een bovenwoning bestaande uit twee bouwlagen en een vloeroppervlakte van 94 m2. Deze onroerende zaak heeft belanghebbende op 1 september 2004 in eigendom verkregen voor € 140.000,--.

3. Het geschil en de standpunten van partijen

3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de waarden van de onroerende zaken per peildatum 1 januari 2003 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld.

3.2 Belanghebbende beantwoordt de in het geschil zijnde vraag bevestigend. Hij bepleit dat voor de vaststelling van de waarde aansluiting wordt gezocht bij de bedragen die hij voor de onroerende zaken heeft betaald. Daarnaast voert hij aan dat aan de in opdracht van de heffingsambtenaar uitgevoerde taxaties slechts een beperkte waarde kan worden toegekend nu de taxateur de onroerende zaken niet inpandig heeft opgenomen.

3.3 De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde van de onroerende zaken juist is vastgesteld.

Omtrent de objecten aan de a-straat voert hij aan dat deze weliswaar gezamenlijk door belanghebbende zijn aangekocht maar dat beide panden afzonderlijk worden gebruikt zodat ook de waarde afzonderlijk moet worden bepaald. De beide andere aankopen zijn naar de mening van de heffingsambtenaar op een te ver van de peildatum gelegen moment geschied zodat hieraan in het kader van de WOZ geen waarde aan kan worden toegekend.

3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het hof naar de gedingstukken. Ter zitting hebben partijen hun standpunt gehandhaafd.

4. De overwegingen omtrent het geschil

4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in artikel 17 eerste en tweede lid en artikel 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

Ingevolge onderdeel b van voormeld artikel 4, eerste lid, kan de in artikel 17, tweede lid van de WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.

4.3 Bij betwisting van de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.

4.4 Ter onderbouwing van de vastgestelde waarden verwijst de heffingsambtenaar onder meer naar taxatierapporten van de onroerende zaken die zijn opgemaakt door de heer B, gediplomeerd WOZ taxateur, en welke door de heffingsambtenaar zijn overgelegd.

4.5 Met betrekking tot a-straat 12.

De heffingsambtenaar heeft van het object a-straat 12 een taxatierapport overgelegd dat op 10 januari 2006 is opgesteld. In dit rapport wordt de waarde bepaald op € 38.585,--. De staat van onderhoud wordt als redelijk omschreven, welke onderhoudsstaat door de ter zitting overgelegde foto's uit 2006 niet wordt weerlegd. Voorts worden in het taxatierapport de verkoopgegevens van zes woningen als onderbouwende marktgegevens vermeld. Uit de bijgevoegde matrix blijkt dat de kavelwaarde/ligging van de onderhavige woning, alsook de prijs per m2 een aanzienlijk lagere waarden kennen dan de gehanteerde referentieobjecten.

Naar het oordeel van het hof volgt uit het vorenstaande dat met de aan de woning klevende beperkingen, zoals door belanghebbende aangevoerd, bij het bepalen van de waarde in voldoende mate rekening is gehouden. Gelet op hetgeen de rechtbank heeft overwogen over de objectafbakening van a-straat 12 en a-straat 12-01, welke overwegingen het hof tot de zijne maakt, is sprake van twee afzonderlijke onroerende zaken voor de WOZ, zodat de waarde van beide objecten niet kan worden afgeleid uit de door belanghebbende betaalde transactiesom voor beide objecten gezamenlijk. De omstandigheid dat de huurder van de winkelruimte van a-straat 12-01 de bovenwoning gebruikt door een personeelslid te laten wonen, bevestigt de mogelijkheid van afzonderlijk gebruik.

Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast van de vastgestelde waarde is geslaagd.

4.6 Met betrekking tot a-straat 12-01.

Van het object a-straat 12-01 heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd dat op 10 januari 2006 is opgesteld. De waarde van het object wordt in dit rapport gesteld op

€ 169.084,--. De bruto-huuropbrengst wordt becijferd op € 17.613,-- en de kapitalisatiefactor op 9,6. De staat van onderhoud van de onroerende zaak wordt als redelijk omschreven. Ter vergelijking worden in het rapport de verkoop- en verhuurgegevens van drie objecten vermeld.

Zoals ten aanzien van het object a-straat 12 al is overwogen kan de door belanghebbende op 2 juni 2003 betaalde koopsom, ad € 164.666,--, niet bepalend zijn voor de waarde in het kader van de WOZ. Anderzijds ligt het niet voor de hand dat de waarde van het winkelgedeelte hoger is, dan de waarde van beide objecten gezamenlijk. Het hof acht om die reden de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt. De gegevens van de drie referentieobjecten vormen daartoe onvoldoende bewijs.

Op grond van het vorenstaande dient de waarde van a-straat 12-01 naar het oordeel van het hof te worden verlaagd. Alle omstandigheden in ogenschouw nemend stelt het hof de waarde van a-straat 12-01 in goede justitie vast op € 140.000,--.

4.7 Met betrekking tot b-straat 95b.

De heffingsambtenaar heeft van het object b-straat 95b een taxatierapport overgelegd dat op 13 januari 2006 is opgesteld. In dit rapport wordt de waarde gesteld op € 169.785,--. De algehele staat van onderhoud wordt als goed omschreven. Voorts wordt in het rapport uitgegaan van 8 te verhuren kamers. Ter vergelijking worden de verkoopgegevens van drie referentieobjecten vermeld.

Ter zitting heeft belanghebbende onweersproken gesteld dat hij voor de b-straat 95b beschikt over een door de gemeente verstrekte verhuurvergunning voor 7 personen, terwijl in het taxatierapport van 8 te verhuren kamers wordt uitgegaan. Belanghebbende verhuurt de kamers aan een collectief bestaande uit leden van een studentenvereniging. De verschuldigde totale huur bedraagt thans € 1.493,-- op maandbasis.

De in het taxatierapport berekende huurwaarde op basis van 8 te verhuren kamers, is gelet op het ter zitting verhandelde niet juist. Zij kan dan ook niet als uitgangspunt dienen voor het bepalen van de waarde. De summiere gegevens van de drie referentieobjecten maken dit niet anders.

Op grond van het vorenoverwogene dient de waarde van b-straat 95b naar 's hofs oordeel te worden verlaagd. Alle omstandigheden in ogenschouw nemend stelt het hof de waarde van b-straat 95b in goede justitie vast op het door belanghebbende voorgestane bedrag van € 156.500,--.

4.8 Met betrekking tot c-straat 18b.

Van het object c-straat 18 b heeft de heffingsambtenaar een op 10 januari 2006 opgesteld taxatierapport overgelegd. In dit rapport wordt de waarde gesteld op € 113.250,--. De onderhoudssituatie van de onroerende zaak wordt als redelijk tot goed omschreven. In het rapport worden ter vergelijking de verkoopgegevens van vijf referentieobjecten vermeld. De ligging van vier van deze woningen wordt als vergelijkbaar omschreven. Voorts wordt in het rapport ook de aankoop van het pand zelve door belanghebbende per 1 september 2004 als onderbouwend marktgegeven gebruikt. Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar door het overleggen van voormeld taxatierapport in de op hem rustende bewijslast is geslaagd, mede gelet op de referentieobjecten is de waarde zeker niet te hoog vastgesteld. De ter zitting overgelegde foto's uit 2006 nopen niet tot een ander oordeel. Mede gelet op het door belanghebbende betaalde bedrag voor de onroerende zaak kan niet worden geoordeeld dat de waarde per de onderhavige peildatum te hoog is vastgesteld. Dat direct voorafgaande aan de koop door belanghebbende een handelaar voor dezelfde onroerende zaak een veel lager bedrag heeft betaald, doet hieraan niet af nu deze handelaar blijkbaar niet de onder 4.1 bedoelde waarde heeft betaald.

4.9 Omtrent de stijging van de vastgestelde waarden van de onroerende zaken in een volgend tijdvak overweegt het hof dat deze nieuwe waarde in de onderhavige procedure niet kan worden beoordeeld.

4.10 De omstandigheid dat de voor de heffingsambtenaar optredende taxateur de onroerende zaken niet aan de binnenzijde heeft opgenomen brengt niet mee dat aan het door hem opgemaakte taxatierapporten geen waarde kan worden toegekend. De door hem gehanteerde gegevens betreffende de vloer- en kaveloppervlakte zijn, met uitzondering van het hiervoor onder 4.7 overwogene niet inhoudelijk door belanghebbende bestreden en voorts noopte hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd omtrent de binnenzijde van de woning evenmin tot een inpandige opname.

Het hof tekent hierbij wel aan dat een inpandige opname van een onroerende zaak waarvan de waarde onderwerp is van geschil, een nuttige bijdrage kan leveren aan de afdoening van het geschil en bovendien de acceptatie van de vastgestelde waarde kan vergroten.

4.11 Het hiervoor overwogene brengt mee dat het beroep van belanghebbende ten dele gegrond is.

5. Proceskosten

Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht omdat niet gesteld is dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.

6. De beslissing

Het gerechtshof

verklaart het hoger beroep gegrond ten aanzien van de onroerende zaken a-straat 12-01 te L en b-straat 95b te L;

vernietigt in zoverre de uitspraak van de rechtbank;

¬vernietigt in zoverre de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar;

vermindert de waarde van de onroerende zaak a-straat 12-01 tot op een bedrag van € 140.000,--;

vermindert de waarde van de onroerende zaak b-straat 95b tot op een bedrag van € 156.500,--;

verklaart het hoger beroep voor het overige ongegrond;

gelast dat de gemeente Groningen het betaalde griffierecht van € 37,-- (rechtbank) en € 105,-- aan belanghebbende vergoedt.

Op 19 september 2007 afschrift

aangetekend verzonden aan beide partijen.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.