Gerechtshof Leeuwarden, 28-09-2007, BB4720, BK 72/06 WOZ

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector Belasting

Kenmerk: 72/06

Uitspraakdatum: 28 september 2007

uitspraak van de eerste enkelvoudig belastingkamer

op het hoger beroep van

X, wonende te Z,

belanghebbende

tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 05/2246 van de rechtbank Leeuwarden van 10 mei 2006 in het geding tussen

de belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Dongeradeel,

de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking van 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 7 te Z (hierna: de onroerende zaak/ de woning) vastgesteld op € 355.000,--. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De waardepeildatum is 1 januari 2003.

1.2 Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak gedagtekend 26 oktober 2005, de vastgestelde waarde verlaagd naar een bedrag van € 283.000,--.

1.3 Bij uitspraak van 10 mei 2006 heeft de rechtbank Leeuwarden (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep gegrond geoordeeld en de waarde verminderd tot een bedrag van € 260.000,--.

1.4 Aldaar is geprocedeerd zoals weergegeven in voormelde uitspraak van de rechtbank.

Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep ingesteld bij een pro forma beroepschrift (met bijlage) dat op 22 juni 2006 bij het hof is ingekomen en is aangevuld bij schrijven (met bijlagen) dat op 1 september 2006 bij het hof is ingekomen.

De heffingsambtenaar heeft op 17 november 2006 een verweerschrift in hoger beroep ingediend.

Van belanghebbende is voorts op 19 juli 2007 een gecorrigeerde versie van het beroepschrift binnengekomen.

1.5 De eerste enkelvoudige kamer van het hof heeft de zaak behandeld ter zitting van 22 augustus 2007.

Aldaar zijn verschenen belanghebbende en zijn echtgenote mevrouw A, en namens de heffingsambtenaar de heer B, senior medewerker belastingen, en de heer C, gecertificeerd WOZ taxateur werkzaam voor D.

1.6 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.

2. Feiten

2.1 Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast.

2.2 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een voormalig schoolgebouw dat thans in gebruik is als woonhuis. De inhoud van het hoofdgebouw is circa 927 m2 en de oppervlakte van het perceel bedraagt 1.015 m2.

3. Het geschil en de standpunten van partijen

3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2003 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2 Belanghebbende beantwoordt de in het geschil zijnde vraag bevestigend. Belanghebbende bepleit een waarde van € 215.000,--.

3.3 De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde door de rechtbank juist is vastgesteld. Hij voert hiertoe onder meer aan dat de vastgestelde waarde voldoende wordt onderbouwd door middel van verkoopprijzen van referentieobjecten.

3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het hof naar de gedingstukken. Ter zitting hebben partijen hun standpunt gehandhaafd.

4. De overwegingen omtrent het geschil

4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).

4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3 De rechtbank heeft de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vastgesteld op € 260.000,--. De rechtbank heeft bij de vaststelling van de waarde overwogen dat zij alle feiten en omstandigheden in aanmerking heeft genomen.

4.4 De woning is na de uitspraak van de rechtbank, in opdracht van de heffingsambtenaar, opnieuw getaxeerd. Naar aanleiding van deze taxatie is op 10 november 2006 een herziene versie van de waardematrix opgemaakt. In deze nieuwe versie is een lagere prijs per m3 voor de woning gehanteerd dan in de eerder overgelegde waardematrix. Bovendien is aan de nieuwe matrix een vierde referentieobject toegevoegd.

4.5 Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport overgelegd dat op 23 augustus 2006 is opgesteld door de heer E, makelaar bij F te L. De waarde van de woning wordt in het rapport gesteld op € 215.000,--. In het rapport staat dat de getaxeerde waarde mede op basis van indexering van de door belanghebbende in 1997 betaalde koopprijs voor de woning tot stand is gekomen. Behoudens het taxatierapport heeft belanghebbende de WOZ-waarden van laatstelijk drie -voormalige- schoolgebouwen, die eveneens in de gemeente Dongeradeel zijn gelegen, in het geding gebracht.

4.6 Resumerend stelt het hof het volgende vast. De uitkomsten van de in opdracht van de heffingsambtenaar en belanghebbende uitgevoerde taxaties bedragen respectievelijk € 260.000,-- en € 215.000,--.

Bij de in opdracht van de heffingsambtenaar uitgevoerde taxatie is de waarde van de woning gerelateerd aan de verkopen van referentieobjecten.

In het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is de vastgestelde waarde met name door middel van indexering van de door belanghebbende in 1997 betaalde koopsom voor de woning tot stand gekomen.

4.7 Het hof is van oordeel dat de wijze van waardering in belanghebbendes taxatierapport een te globaal karakter heeft. Weliswaar heeft belanghebbende naast het taxatierapport een aantal referentieobjecten voorgedragen, maar van deze objecten zijn slechts WOZ-waarden beschikbaar en geen recente verkoopgegevens. Bovendien heeft belanghebbende ten aanzien van deze objecten ter zitting aangevoerd dat slechts één daarvan, het voormalige schoolgebouw te M, goed met zijn woning vergeleken kan worden. Hierbij dient nog bedacht te worden dat tussen partijen niet in geschil is dat op het voormalige schoolgebouw in M een gecombineerde woon-winkelbestemming rust, terwijl op de woning van belanghebbende uitsluitend een woonbestemming rust.

4.8 Uit het voorgaande volgt dat belanghebbende de door hem bepleite waarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.

Het hof is van oordeel dat de rechtbank terecht de waarde in goede justitie heeft bepaald. Alle omstandigheden in ogenschouw nemend is het hof voorts van oordeel, dat de rechtbank op goede gronden de waarde heeft vastgesteld op € 260.000,--.

4.9 Aangaande de door belanghebbende gestelde schending van het gelijkheidsbeginsel overweegt het hof dat belanghebbende ter zitting heeft gesteld dat de door hem opgevoerde referentieobjecten, behoudens de voormalige school te M, niet goed met zijn woning vergelijkbaar zijn. Op dit pand rust echter een gecombineerde woon-winkelbestemming. Schending van het gelijkheidsbeginsel is dan ook niet aannemelijk geworden.

4.10 Nu belanghebbende ook overigens geen feiten of omstandigheden in het geding heeft gebracht die de waardevaststelling in de beroepsfase krachteloos maken en ook anderszins niet aannemelijk is geworden dat de waarde per de peildatum 1 januari 2003 door de rechtbank op een te hoog bedrag is vastgesteld, ziet het hof ook anderszins geen reden tot verlaging van deze waarde.

4.11 Het hiervoor overwogene brengt mee dat het beroep van belanghebbende ongegrond is.

5. Proceskosten

Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. De beslissing

Het gerechtshof:

bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Op 3 oktober 2007 afschrift

aangetekend verzonden aan beide partijen.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.