Gerechtshof Leeuwarden, 28-09-2007, BB4728, BK 22/06 WOZ

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector Belasting

Kenmerk: 22/06

Uitspraakdatum: 28 september 2007

uitspraak van de eerste enkelvoudig belastingkamer

op het hoger beroep van

X,

wonende te Z, belanghebbende

tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 05/672 van de rechtbank Assen van 1 februari 2006 in het geding tussen

de belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld,

de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking van 25 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-straat 6 te Z (hierna: de onroerende zaak/ de woning) vastgesteld op € 326.000,--. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De waardepeildatum is 1 januari 2003.

1.2 Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak gedagtekend 16 juni 2005, de waarde verlaagd en vastgesteld op € 291.000,--.

1.3 Bij uitspraak van 1 februari 2006 (verstuurd op 3 februari 2006) heeft de rechtbank Assen (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond geoordeeld.

1.4 In eerste aanleg is geprocedeerd zoals weergegeven in voormelde uitspraak van de rechtbank.

Tegen deze uitspraak is namens belanghebbende hoger beroep ingesteld bij een pro forma beroepschrift (met bijlage) d.d. 16 maart 2006, dat op die datum per telefax bij het hof is ingekomen en dat is aangevuld bij een op 13 april 2006 bij het hof ingekomen schrijven.

De heffingsambtenaar heeft op 16 mei 2006 een verweerschrift in hoger beroep ingediend.

1.5 De eerste enkelvoudige kamer van het hof heeft de zaak behandeld ter zitting van 22 augustus 2007.

Aldaar zijn verschenen belanghebbende, zijn gemachtigde, mevrouw A, en namens de heffingsambtenaar de heer B en de heer C, taxateur bij D B.V.

De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd.

1.6 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.

2. Feiten

2.1 Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast.

2.2 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1973 gebouwde vrijstaande woning op een perceel van circa 863 m2.

Belanghebbende is op 1 juli 2003 eigenaar geworden van de onroerende zaak en de aankoopsom bedroeg € 260.000,--.

2.3 In 2003 (na aankoop) heeft belanghebbende de woning verbouwd. De kosten van de in 2003 uitgevoerde verbouwing wordt door beide partijen gesteld op € 47.600,--. De verbouwing bestond onder meer uit het plaatsen van twee dakkapellen, het plaatsen van nieuwe ramen, de vervanging van de keuken en het verplaatsen van de badkamer.

3. Het geschil en de standpunten van partijen

3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2003 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2 Belanghebbende beantwoordt de in het geschil zijnde vraag bevestigend. Hij bepleit een waarde van maximaal € 275.000,--.

3.3 De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde juist is vastgesteld.

3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.

4. De overwegingen omtrent het geschil

4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).

4.2 Op grond van artikel 19 eerste lid, onderdeel b en c, van de WOZ wordt de waarde, indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak wijzigt als gevolg van -voor zover thans van belang- een verbouwing, in zoverre in afwijking van artikel 18, eerste lid, bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak.

4.3 Bij betwisting van de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.

4.4 Ter zitting hebben beide partijen aangegeven de door belanghebbende betaalde koopsom voor de woning voor het bepalen van de waarde als uitgangspunt te nemen. Beide partijen zijn voorts van mening dat het aankoopbedrag gecorrigeerd dient te worden naar een bedrag per 1 januari 2003. Hierbij geven beide partijen aan dat uitgegaan dient te worden van een bedrag per waardepeildatum van € 255.000,--.

Vaststaat dat belanghebbende de woning na de aankoop heeft laten verbouwen en beide partijen zijn het erover eens dat de waarde, conform het bepaalde in artikel 19, eerste lid, onderdeel b en c, van de WOZ bepaald dient te worden naar de staat per het begin van het tijdvak, 1 januari 2005.

4.5 In hoger beroep houdt partijen nog verdeeld het antwoord op de vraag welke waardevermeerdering met de verbouwing is gerealiseerd.

4.6 De kosten van de in 2003 uitgevoerde verbouwing wordt door beide partijen gesteld op

€ 47.600,--. De verbouwing bestond onder meer uit het plaatsen van twee dakkapellen, het plaatsen van nieuwe ramen, de vervanging van de keuken en het verplaatsen van de badkamer.

4.7 Namens de heffingsambtenaar is ter zitting aangevoerd dat de waardevermeerdering van een interne verbouwing doorgaans op twee/derde deel van de verbouwingskosten wordt gesteld.

In de onderhavige zaak is aan de verbouwing, uitgaande van een waarde in onverbouwde staat van € 255.000,--, een waarde toegekend van € 36.000,--.

4.8 De door belanghebbende ingeschakelde taxateur heeft de woning, uitgaande van de feitelijke situatie per het begin van het tijdvak, 1 januari 2005, en naar de waardepeildatum 1 januari 2003, getaxeerd op € 275.000,--. Mitsdien is door hem aan de verbouwing van de woning een waarde toegekend van € 20.000,--.

4.9 Niet in geschil is dat de voor de heffingsambtenaar optredende taxateur de woning uitsluitend aan de buitenzijde heeft opgenomen (zie proces-verbaal van de zitting bij de rechtbank), terwijl als niet weersproken vaststaat dat de taxateur van belanghebbende de woning ook inpandig heeft bekeken. Nu de woning voornamelijk intern is verbouwd, is het hof van oordeel dat aan de namens belanghebbende uitgevoerde taxatie wat betreft de waarde van de verbouwing meer waarde moet worden toegekend dan aan de taxatie die namens de heffingsambtenaar is verricht. 4.10 Het vorenoverwogene brengt mee dat het hof de heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast van de vastgestelde waarde geslaagd acht.

Het hof acht een waarde van € 275.000,-- op basis van het door belanghebbende in de procedure overgelegde taxatierapport voldoende aannemelijk gemaakt.

4.11 Nu belanghebbende voorts niets heeft aangevoerd op grond waarvan de waarde verder verlaagd dient te worden zal het hof, onder vernietiging van de beroepen uitspraak, de waarde verminderen tot voormeld bedrag.

4.12 Het hiervoor overwogene brengt mee dat het beroep van belanghebbende gegrond is.

5. Proceskosten

Het hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het hof bepaalt deze kosten conform het Besluit Proceskosten bestuursrecht op € 1.166,-- .(Hierbij zijn aan het beroepschrift in hoger beroep en aan het verschijnen ter zitting in beide instanties in totaal 3 punten zijn toegekend met een waarde van

€ 322,-- per punt. De kosten van het taxatierapport d.d. 8 december 2005 stelt het hof in goede justitie, gelet op artikel 2, lid 1, letter b, van dit Besluit vast op € 200,--.

6. De beslissing

Het gerechtshof:

vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

¬verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep alsnog gegrond;

vernietigt de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar;

vermindert de waarde van de onroerende zaak tot op een bedrag van € 275.000,--;

gelast dat de gemeente Westerveld het betaalde griffierecht van € 37,-- (rechtbank) en € 105,-- (hof) aan belanghebbende vergoedt;

veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van een tegemoetkoming in de proceskosten ten bedrage van € 1.166,-- en

wijst de gemeente Westerveld aan als de rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende dient te vergoeden.

Op 3 oktober 2007 afschrift

aangetekend verzonden aan beide partijen.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.