Gerechtshof Leeuwarden, 28-09-2007, BB4732, BK 5/07 WOZ

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector Belasting

Kenmerk: 5/07

uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X,

wonende te Z, belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak AWB 06/625 van de rechtbank Leeuwarden van 1 december 2006 in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Tytsjerksteradiel

de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (: hierna: de WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking van 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-strata 2 te Z (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld op € 461.000, -. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De waardepeildatum is 1 januari 2003.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak, gedagtekend 3 februari 2006, het door belanghebbende tegen de waardebeschikking gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde verminderd tot op € 382.000, -.

Bij uitspraak van 1 december 2006 heeft de rechtbank Leeuwarden (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard en heeft de bij de uitspraak op het bezwaar genomen beslissing vernietigd. De waarde voor de WOZ per 1 januari 2003 heeft de rechtbank voorts verminderd tot op € 363.000, -. De rechtbank heeft tevens gelast dat de gemeente Tytsjerksteradiel het gestorte griffierecht van € 38, - aan belanghebbende diende te vergoeden.

Aldaar is geprocedeerd zoals weergegeven in voormelde uitspraak van de rechtbank.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij beroepschrift (met bijlagen) van 2 januari 2007, bij het hof ingekomen op 5 januari 2007.

De heffingsambtenaar heeft op 6 maart 2007 een verweerschrift in hoger beroep (met bijlage) ingediend. Vervolgens heeft belanghebbende op 10 april 2007 een conclusie van repliek ingediend, waarop de heffingsambtenaar met een conclusie van dupliek d.d. 8 mei 2007 (met bijlagen) heeft gereageerd.

De tweede enkelvoudige kamer van het hof heeft de zaak ter zitting behandeld op 23 augustus 2007. Ter zitting zijn verschenen belanghebbende, bijgestaan door mevrouw A en namens de heffingsambtenaar de heer B.

Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast.

2.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een vrijstaande woonboerderij met een inhoud van het hoofdgebouw van ongeveer 420 m3. De woonboerderij is gelegen op een perceel van 12.250 m2. De woonboerderij is voorzien van een bijgebouw. De boerderij is gebouwd in circa 1900.

2.2 Bij de onder 1 vermelde beschikking d.d. 28 februari 2005 is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 461.000, -. In kader van de bezwaarprocedure is destijds namens de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor de WOZ opnieuw bepaald. De waarde van de onroerende zaak is met gebruikmaking van de vergelijkingsmethode per 1 januari 2003 toen bepaald op € 382.000, -. De hierbij gehanteerde referentieobjecten zijn b-straat 16 te L, c-straat 35 te M en d-straat 50 te N. Alle voormelde woningen betreffen eveneens vrijstaande woonboerderijen. Bij uitspraak op bezwaar d.d. 3 februari 2006 is de waarde van de onroerende zaak verminderd tot op voormelde waarde.

2.3 Belanghebbende heeft tegen de bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde beroep ingesteld. De heer B, gediplomeerd WOZ-taxateur o.z. heeft vervolgens de waarde van de onroerende zaak bepaald. Met gebruikmaking van dezelfde methode en dezelfde referentieobjecten als onder 2.2 vermeld heeft hij de waarde ingevolge de WOZ vastgesteld op € 363.000, -. Daarvan heeft de heer B een taxatierapport opgemaakt. Met in achtneming daarvan heeft de rechtbank het beroep van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde verminderd tot op voormeld bedrag. De rechtbank heeft in haar rechtsoverwegingen de heffingsambtenaar geslaagd geacht in zijn bewijslast dat de waarde per 1 januari 2003 op € 363.000, - gesteld moet worden.

3. Het geschil en de standpunten van partijen

3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar de bij uitspraak van de rechtbank verminderde waarde van de onroerende zaak aannemelijk heeft gemaakt.

3.2 Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend. De beslissing van de rechtbank acht hij onvoldoende gemotiveerd. Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar onder meer niet, dan wel te weinig, rekening gehouden met het lage uitrustingsniveau van de woonboerderij (gedateerde inrichting en afwerking), met de kwaliteit (waaronder enkele beglazing en de niet noemswaardige isolatie) en met de - naar zijn stelling - negatieve ligging daarvan in de nabijheid van een café-restaurant en loonbedrijf, welke volgens belanghebbende voor (geluids)overlast zorgen. Tevens zijn niet dan wel te weinig de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak in de waardebepaling van € 363.000, - in acht genomen. Verder voert belanghebbende als grief aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte aan de transactieprijs van de goed vergelijkbare woonboerderij aan de a-straat 44 te Z d.d. 9 september 2002 ten bedrage van € 320.000, -voorbij is gegaan. Belanghebbende staat een waarde voor per waardepeildatum van 1 januari 2003 van € 256.385, -.

3.3 De heffingsambtenaar houdt onverkort vast aan de waarde van € 363.000, -. Met betrekking tot de woonboerderij aan de a-straat 44 stelt de heffingsambtenaar dat deze woonboerderij minder goed vergelijkbaar met de onderhavige onroerende zaak, omdat deze woning na aankoop grondig is gerenoveerd. Ter zitting geeft de heffingsambtenaar aan dat deze woning op moment van verkoop, zonder renovatie, wel goed vergelijkbaar is.

3.4 Voor een uitgebreidere weergave van de standpunten van partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.

4. De overwegingen omtrent het geschil

4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in de artikelen 17 en 18, eerste lid en tweede lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer).

Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WOZ, kan de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, de zogenaamde referentieobjecten.

4.2 Bij betwisting van de bij uitspraak van de rechtbank vastgestelde waarde rust, naar het oordeel van het hof, op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde met inachtneming van de WOZ niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2003.

4.3 Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst de heffingsambtenaar naar het in de beroepsfase opgemaakte taxatierapportrapport (zie 2.3). Het hof oordeelt omtrent deze onderbouwing als volgt. De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten behoeven niet identiek te zijn, maar moeten wel een redelijke afspiegeling vormen van die markt ten tijde van de waardepeildatum 1 januari 2003, waarop ook de onderhavige onroerende zaak zou kunnen worden aangeboden. Het type woning, te weten een woonboerderij, van de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentieobjecten is van dien aard dat de betreffende transactieprijzen kunnen worden gebruikt om de waarde voor de WOZ van de onroerende zaak per 1 januari 2003 vast te stellen. De verkopen van de referentieobjecten kunnen te allen tijde ter bevestiging van de waarde dienen, met dien verstande dat natuurlijk wel rekening gehouden dient te worden met de verschillen tussen de onroerende zaak en die referentieobjecten. Naar het oordeel van het hof doet de heffingsambtenaar in de door hem voorgestane waarde van € 363.000, - tekort aan de vorenbedoelde verschillen in die zin dat een waarde van € 363.000, - voor de onroerende zaak hoger is dan de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2003. Uit de in het taxatierapport opgenomen prijzen per m3 en de toegekende adaptiefactoren kan het hof niet afleiden dat in voldoende mate rekening is gehouden met het lage uitrustingsniveau en met de door belanghebbende omschreven kwaliteit van de onroerende zaak (zie 3.2), waarbij het hof rekening houdt met de omstandigheid dat de heffingsambtenaar de - door belanghebbende omschreven negatieve - ligging, wat daarvan ook zij, eveneens heeft meegenomen in de prijs per m3. Het hof gaat bij de beoordeling van het taxatierapport ook uit van de omstandigheid dat aan het hoofdgebouw van het referentieobject aan de c-straat 35 te M een inhoud van 400 m3 toegekend kan worden. Een grotere inhoud heeft belanghebbende, tegenover de gemotiveerde weerspreking daarvan door de heffingsambtenaar, namelijk niet aannemelijk gemaakt. Alhoewel de waardevaststelling in het kader van de WOZ niet tot stand komt door de toepassing van een rekenkundige methode, neemt dit niet weg dat in de rekenkundige onderbouwing van de waarde een aanleiding kan worden gevonden om de heffingsambtenaar niet geslaagd te achten in zijn bewijslast. Dat de heffingsambtenaar met de overlegging van het voormelde taxatierapport niet heeft voldaan aan zijn bewijslast, wordt bevestigd door de transactieprijs van de woonboerderij a-straat 44 te Z. Belanghebbende voert zelf dit nabijgelegen object als referentieobject aan. Deze woonboerderij is op 9 september 2002 voor € 320.000, - verkocht en was ten tijde van de transactiedatum - zoals de heffingsambtenaar ook ter zitting zelf heeft aangegeven - goed vergelijkbaar met de onderhavige onroerende zaak. Juist de nabijgelegen ligging van deze woonboerderij, het vergelijkbare uitrustingsniveau en de kwaliteit van deze woning - zoals deze waren voor de renovatie - maken dat deze woning zeer goed als referentieobject kan worden gebruikt.

4.4 Gelet op het overwogene onder 4.3 is het hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De door belanghebbende voorgestane waarde per 1 januari 2003 ad € 256.385, - wordt echter evenmin aannemelijk gemaakt.

4.5 Aangezien de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast niet is geslaagd en belanghebbende evenmin de door hem bepleite waarde, dan wel een andere waarde, aannemelijk heeft weten te maken, zal het hof de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2003 van de onroerende zaak in goede justitie vaststellen op € 315.000, -. Als uitgangspunt daarbij hanteert het hof de onder 4.3 vermelde transactieprijs en kenmerken van de woonboerderij aan de a-straat 44.

4.6 De slotsom is dat het hoger beroep, alhoewel het niet leidt tot de door belanghebbende bepleite waarde, gegrond is. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd.

5. Proceskosten

In de omstandigheden van het geval vindt het hof aanleiding op grond van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het hof bepaalt deze kosten op € 4, - aan reiskosten in hoger beroep in verband met het bijwonen van de mondelinge behandeling. Van andere kosten heeft belanghebbende geen blijk gegeven.

6. De beslissing

Het gerechtshof

vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de gegrondverklaring van het beroep, de vernietiging van de uitspraak op bezwaar en het griffierecht;

vermindert de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003 tot op een bedrag van € 315.000, -;

gelast de gemeente Tytsjerksteradiel het door belanghebbende betaalde griffierecht in verband met het hoger beroep ad € 105, - aan hem te vergoeden;

veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van het hoger beroep van belanghebbende voor een bedrag van € 4, -; en

wijst de gemeente Tytsjerksteradiel aan als de rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende moet vergoeden.

Op 3 oktober 2007 afschrift

aangetekend verzonden aan beide partijen.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd

2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.