Gerechtshof Leeuwarden, 22-02-2008, BC5401, BK 12/07 WOZ

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector Belasting

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X B.V.,

gevestigd te Z, belanghebbende

de belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld, de heffingsambtenaar

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking van 25 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 19 te Z (hierna: de onroerende zaak/ het bedrijfspand) vastgesteld op € 279.000,--. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De waardepeildatum is 1 januari 2003.

1.2 Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 28 november 2005, de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3 Bij uitspraak van 24 november 2006, verzonden op 7 december 2006, heeft de rechtbank Assen (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. Aldaar is geprocedeerd zoals weergegeven in voormelde uitspraak van de rechtbank.

1.4 Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep ingesteld bij een beroepschrift (met bijlage) dat op 17 januari 2007 bij het hof is ingekomen.

1.5 De heffingsambtenaar heeft op 28 februari 2007 een verweerschrift in hoger beroep ingediend.

1.6 De tweede meervoudige kamer van het hof heeft de zaak behandeld ter zitting van 21 januari 2008. Aldaar zijn verschenen namens belanghebbende de heer A en zijn advocaat B, en namens de heffingsambtenaar de heer C, bijgestaan door de heer D, taxateur.

1.7 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast.

2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1900 gebouwd bedrijfspand bestaande uit een winkel showroom met kantoor, werkplaats, opslagruimte en verhard buitenterrein. Het bedrijfspand is gelegen op een kavel van ca. 2.819 m2.

2.2 De bodem van de onroerende zaak is vervuild met onder andere minerale olie, lood en aromaten. Bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak is met deze vervuiling rekening gehouden in die zin dat de aan de grond toegekende waarde, € 78.932,-- op de totale waarde van de onroerende zaak in mindering is gebracht.

2.3 In de zaak met het kenmerk BK 11/07 is de WOZ-waarde per 1 januari 2003 van de onroerende zaak a-weg 20 te Z, de bij het bedrijfspand behorende woning, tussen partijen onderwerp van geschil.

3. Het geschil en de standpunten van partijen

3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2003 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2 Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Ter onderbouwing van haar stelling verwijst belanghebbende naar de waarde zoals deze gold per de vorige waardepeildatum, € 23.596,--. Zij is voorts van mening dat het bedrijfspand met de bijbehorende woning, a-weg 20, één object vormt. In het in haar opdracht opgemaakte taxatierapport d.d. 7 juni 2006 van de heer E, makelaar/ taxateur werkzaam bij F, makelaardij, is, aldus belanghebbende, de onroerende zaak a-weg 19-20 in zijn geheel getaxeerd op € 172.000,--.

3.3 De heffingsambtenaar beantwoordt voornoemde vraag ontkennend. Hij is van mening de vastgestelde waarde voldoende te hebben onderbouwd. Hij stelt zich voorts op het standpunt dat het bedrijfspand a-weg 19 en de woning a-weg 20 voor de WOZ als twee afzonderlijke objecten moeten worden beschouwd. Hij bestrijdt dat in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport beide objecten zijn begrepen.

3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het hof naar de gedingstukken. Ter zitting hebben partijen hun standpunt gehandhaafd.

4. De overwegingen omtrent het geschil

4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in artikel 17 eerste en tweede lid en artikel 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

Ingevolge onderdeel b van voormeld artikel 4, eerste lid, kan de in artikel 17, tweede lid van de WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.

4.3 Bij betwisting van de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.

4.4 Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde refereert de heffingsambtenaar aan een door hem overgelegd taxatierapport d.d. 30 januari 2006 opgemaakt door G, gecertificeerd WOZ-taxateur. De bruto-huuropbrengst wordt in dit rapport becijferd op

€ 43.526,-- en de kapitalisatiefactor op 8.2. Ter vergelijking worden in het rapport verkoop- en verhuurgegevens van twee objecten vermeld. In het rapport wordt een onderscheid gemaakt tussen de volgende onderdelen van het bedrijfspand; de winkel, de opslag, het kantoor en de werkplaats. Aan deze onderdelen zijn waarden toegekend en hier is bijgeteld een bedrag voor de verharding van het terrein. Vervolgens is een bedrag in mindering gebracht ter zake van het verwijderen van de in het bedrijfspand aanwezige asbest. Ten slotte is de volledige waarde van de grond zijnde € 78.932,--, op de becijferde totale waarde, € 401.837,--, in aftrek gebracht.

Omtrent de vervuiling van de grond stelt de heffingsambtenaar aan te nemen dat de saneringskosten en de overige schade die belanghebbende lijdt niet door belanghebbende zelve gedragen hoeven te worden. Bij de waardering is daarom slechts rekening gehouden met een vermindering van de waarde als gevolg van overlast en rompslomp, een negatief imago en onzekerheid.

4.5 Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar, gelet op vorenvermelde en het door hem overgelegde taxatierapport en de hierin gehanteerde uitgangspunten, niet in de op hem rustende bewijslast van de vastgestelde waarde is geslaagd.

De Hoge Raad heeft in het arrest d.d. 7 juni 2002, nr. 36868, BB 2002/723, overwogen dat de omstandigheid dat een belanghebbende aanspraken jegens derden kan doen gelden, zonder betekenis is voor de waardering van de onroerende zaak. De waardering dient te geschieden met alle op het moment van de waardepeildatum aanwezige gebreken. Een aanspraak jegens derden is niet een aspect van de staat waarin de onroerende zaak verkeert. Het hof is op grond van het vorenstaande en de omstandigheid dat - naar belanghebbende ter zitting heeft meegedeeld - op voorhand geenszins vaststaat dat de saneringskosten niet voor belanghebbendes rekening komen, van oordeel dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening gehouden heeft met de waardedrukkende invloed van de kosten van de sanering van de vervuilde grond. Anders dan de heffingsambtenaar stelt, moet naast de indirecte waardedrukkende invloed, de zogenaamde "rompslomp", ook rekening worden gehouden met de directe waardedrukkende invloed van de verontreiniging van de grond.

4.6 In het door belanghebbende overgelegde taxatierapport - welk rapport gelet op de inhoud slechts betrekking kan hebben op het bedrijfspand - wordt de onroerende zaak weliswaar op een lager bedrag getaxeerd, doch het bedrag van de correctie voor de vervuiling van de grond is overgenomen uit het taxatierapport van de heffingsambtenaar. Het rapport van belanghebbende kan op dit punt derhalve evenmin tot leidraad dienen.

4.7 Omtrent de omvang van het waardedrukkend effect van de verontreiniging van de grond overweegt het hof het volgende. Belanghebbende heeft de onroerende zaak in 1988 gekocht. Uit de overgelegde bescheiden kan worden opgemaakt dat de verontreiniging kort voor de overdracht van de onroerende zaak heeft plaatsgevonden. De toenmalige huurder, exploitant van een tankstation, heeft enkele olievaten op het terrein van de onroerende zaak leeggegoten.

In een offerte d.d. 1 februari 1994 van Slopersbedrijf H B.V. worden de kosten van de sanering geschat op tenminste fl. 450.000,--. Het bedrijfspand wordt door belanghebbende gebruikt als locatie voor de verkoop van tuinmeubilair, sauna's en dergelijke. Tot op heden zijn nog geen stappen ondernomen ter sanering van de grond. Omtrent de urgentie van de noodzaak tot sanering is thans niets bekend. Rekeninghoudend met het vorenstaande stelt het hof het extra waardedrukkend effect van de verontreiniging per de waardepeildatum 1 januari 2003 bij wijze van schatting in goede justitie op € 100.000,--.

4.8 Het hof zal voormelde correctie in mindering brengen op de vastgestelde waarde en niet op de door belanghebbende bepleite waarde van € 172.000,--. De voorkeur van het hof voor de door de heffingsambtenaar uitgevoerde taxatie is gebaseerd op het volgende. Blijkens het rapport van de heffingsambtenaar is de gehele onroerende zaak getaxeerd per de waardepeildatum 1 januari 2003 en daarbij is gebruik gemaakt van de bouwtekeningen. Het taxatierapport van belanghebbende gaat niet uit van de stand van zaken per de waardepeildatum, maar per de taxatiedatum, 7 juni 2006. Voorts is in dat rapport geen waarde toegekend aan de verdiepingsvloeren en is een voormalige pekelruimte buiten beschouwing gelaten. Het verschil tussen de in aanmerking genomen oppervlakte in beide rapporten bedraagt 207,5 m2. Een afdoende verklaring heeft belanghebbende hiervoor niet gegeven. De omstandigheid dat de voormalige pekelruimte in een zeer slechte staat van onderhoud verkeert en niet door belanghebbende wordt gebruikt, acht het hof op zichzelf onvoldoende reden om deze ruimte buiten de taxatie te laten. Een verklaring voor het buiten beschouwing laten van de verdiepingsvloeren is niet gegeven. Voorts worden in het taxatierapport van belanghebbende drie referentie-objecten ter bepaling van de huurwaarde vermeld, maar nadere informatie aangaande deze objecten ontbreekt. Eén en ander is voor het hof reden meer waarde toe te kennen aan het zijdens de heffingsambtenaar geproduceerde taxatierapport.

4.9 Het hof volgt belanghebbende evenmin in haar stelling dat het bedrijfspand en de bijgehorende woning, a-weg 20, als één onroerende zaak beschouwd dienen te worden. Op grond van het bepaalde in artikel 16 aanhef en onderdelen a en d van de WOZ wordt als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer gebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn. De heer A heeft ter zitting desgevraagd aangegeven dat de bij het bedrijfspand behorende woning met het adres a-weg 20, door anderen dan door belanghebbende wordt gebruikt. Mitsdien heeft de heffingsambtenaar de woning en het bedrijfspand terecht als twee afzonderlijke objecten gewaardeerd.

4.10 Voor zover belanghebbende van mening is dat onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud van het bedrijfspand, overweegt het hof dat de staat van onderhoud van het bedrijfspand in het taxatierapport van de heffingsambtenaar wordt gekwalificeerd als matig. Voorts is bij de opbouw van de kapitalisatiefactor rekening gehouden met relatief hoge kosten voor onderhoud. Naar het oordeel van het hof is door de heffingsambtenaar mitsdien in voldoende mate rekening gehouden met de staat waarin de onroerende zaak zich bevindt.

4.11 Omtrent de stijging van de onderhavige waarde ten opzichte van de waarde zoals deze gold voor het vorige tijdvak, overweegt het hof dat een dergelijke vergelijking belanghebbende niet kan baten, omdat het wetsvoorschrift tot hernieuwde vaststelling van de waarde na enkele jaren juist voortvloeit uit onberekenbare ontwikkelingen in die jaren van de waarde van een bepaalde onroerende zaak in het economische verkeer. Het hof tekent hierbij aan dat de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per de vorige waardepeildatum in een eerdere voor het hof gevoerde procedure niet gebaseerd was op een taxatie van de onroerende zaak per die datum. Blijkens de uitspraak van dit hof d.d. 3 november 2004 in de zaak met het kenmerk BK 2092/02, is in die procedure een oudere WOZ-waarde overgenomen, als gevolg van de wijze van procederen van één der partijen.

4.12 Zoals hiervoor onder 4.7 aangegeven stelt het hof het directe (extra) waardedrukkend effect van de verontreiniging van de grond in goede justitie op € 100.000,--. Indien dit bedrag in mindering wordt gebracht op de oorspronkelijk vastgestelde waarde van € 279.000,-- leidt dit tot een waarde van € 179.000,--. Het hof overweegt hierbij dat belanghebbende overigens niets heeft aangevoerd op grond waarvan een lagere waarde bepaald zou moeten worden.

4.13 Het vorenstaande brengt mee dat het beroep van belanghebbende slaagt. Het hof zal de bestreden uitspraak van de rechtbank mitsdien vernietigen.

5. Proceskosten

Het hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (: Awb). Het hof bepaalt deze kosten conform het Besluit Proceskosten bestuursrecht (: het Besluit) op € 927,88 aan reis- en verletkosten van belanghebbende in de beroepsfase in eerste aanleg (€ 105,88), en de kosten van rechtsbijstand in appel (€ 644,--) en de kosten van een door een deskundige opgemaakt verslag (taxatierapport) (€ 500,--), met dien verstande dat het hof de onderhavige zaak en de zaak met het kenmerk BK 11/07 als samenhangende zaken aanmerkt in de zin van artikel 3 van het Besluit, zodat de kosten van rechtsbijstand worden gedeeld door 2. Van een verzoek om kostenvergoeding in de bezwaarfase als bedoeld in artikel 7:15, lid 3, Awb is het hof niet gebleken, zodat eventuele kosten van de bezwaarfase niet voor vergoeding in aanmerking komen. In de onderhavige zaak is in hoger beroep geen griffierecht geheven, zodat ook geen teruggaaf zal worden gelast

6. De beslissing

Het gerechtshof:

vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;

vermindert de waarde van de onroerende zaak a-weg 19 te Z tot op een bedrag van € 179.000,--;

gelast dat de gemeente Westerveld het betaalde griffierecht van € 276,-- (rechtbank) aan belanghebbende vergoedt;

veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van een tegemoetkoming in de proceskosten ten bedrage van € 927,88 en

wijst de gemeente Westerveld aan als rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende dient te vergoeden.

Op 27 februari 2008 afschrift

aangetekend verzonden aan beide partijen.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.