Gerechtshof Leeuwarden, 16-05-2008, BD2151, BK 94/07 WOZ

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector Belasting

Kenmerk: 94/07

Uitspraakdatum: 16 mei 2008

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X, wonende te Z,

belanghebbende

de belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Delfzijl, de heffingsambtenaar

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking van 28 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 6 te L (hierna: de onroerende zaak/ de woning) vastgesteld op € 79.948,--. De beschikking geldt voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. De waardepeildatum is 1 januari 2003.

1.2 Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 15 juni 2006, de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3 Bij uitspraak van 23 april 2007, verzonden op 24 april 2007, heeft de rechtbank Groningen (hierna: de rechtbank) het daartegen door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. Aldaar is geprocedeerd zoals weergegeven in voormelde uitspraak van de rechtbank.

1.4 Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep ingesteld bij een beroepschrift (met bijlage) dat op 1 juni 2007 bij het hof is ingekomen en dat is aangevuld bij schrijven (met bijlagen) d.d. 28 juni 2007. Van de zijde van belanghebbende zijn voorts door de griffie ontvangen op 17 juli 2007 een brief d.d. 16 juli 2007 (met als bijlage een taxatierapport), en op 4 maart 2008 een brief d.d. 28 februari 2008.

1.5 De heffingsambtenaar heeft op 8 augustus 2007 een verweerschrift (met bijlage) in hoger beroep ingediend. Van de heffingsambtenaar is voorts op 14 augustus 2007 een getekend exemplaar van de waardematrix ontvangen.

1.6 Een afschrift van voormelde stukken is gezonden aan de betreffende wederpartij.

1.7 De tweede meervoudige kamer van het hof heeft de zaak behandeld ter zitting van 11 maart 2008. Aldaar is verschenen namens de heffingsambtenaar de heer A, bijgestaan door de heer B, taxateur. De gemachtigde van belanghebbende, C, is, met een daartoe strekkend bericht, niet verschenen.

1.8 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast.

2.1 Belanghebbende is eigenaar en/of gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1920 gebouwde vrijstaande woning gelegen op een kavel van 400 m2. De onroerende zaak ligt pal naast de N33 en de b-weg.

3. Het geschil en de standpunten van partijen

3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2003 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2 Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Zij voert hiertoe onder meer het volgende aan. Per de vorige peildatum gold een aanzienlijk lagere waarde van € 43.109,--. De woning is van oudsher een dienstwoning behorend bij een boerderij. De onroerende zaak is gelegen buiten de bebouwde kom en aan de N33. Zowel de bedrijvigheid op de boerderij als het verkeer op de N33 zorgen voor overlast. De ligging heeft invloed op de verhuurmogelijkheden van de onroerende zaak. Daarnaast is de bouwaard van de woning eenvoudig en is er sprake van een verouderde indeling en van achterstallig onderhoud.

In het in opdracht van belanghebbende opgemaakte taxatierapport d.d. 27 februari 2006 van de heer D, beëdigd agrarisch taxateur werkzaam bij E makelaardij, is de woning exclusief de grond per 11 augustus 2005 getaxeerd op € 45.000,--. In een in appel overgelegde aanvulling op deze taxatie is de woning inclusief de kavel van 400 m2 per de onderhavige peildatum gewaardeerd op € 52.000,--. Belanghebbende is van mening dat deze laatste taxatie gevolgd dient te worden.

3.3 De heffingsambtenaar beantwoordt voornoemde vraag ontkennend. Hij is van mening de vastgestelde waarde voldoende te hebben onderbouwd.

3.4 Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.

4. De rechtsoverwegingen

Formeel

4.1 Het bezwaarschrift d.d. 27 juni 2005 tegen de onderhavige beschikking is ingediend door de heer F, eigenaar van de onroerende zaak. De heer F is op 11 augustus 2005 overleden. Hij was in wettelijke gemeenschap van goederen gehuwd met mevrouw C, voornoemd. Blijkens de in deze procedure overgelegde verklaring van erfrecht heeft de heer F bij testament d.d. 20 december 1985 over zijn nalatenschap beschikt. In dit testament heeft de heer F een ouderlijke boedelverdeling gemaakt tussen zijn echtgenote en zijn kinderen, in die zin dat alle goederen en rechten van zijn nalatenschap zijn toegedeeld aan zijn echtgenote. Gelet op deze verdeling merkt het hof mevrouw C aan als belanghebbende in deze procedure. Zij heeft blijkens de overgelegde machtiging haar dochter, mevrouw I, gemachtigd om namens haar te procederen.

4.2 Voor zover de gemachtigde in appel aanvoert dat zij als gevolg van een misverstand niet ter zitting in eerste aanleg aanwezig kon zijn overweegt het hof het volgende.

In de uitnodiging voor de zitting d.d. 22 maart 2007 hanteert de rechtbank Leeuwarden, welke rechtbank de zaak feitelijk heeft behandeld, het procedurenummer 07/305. In de eerdere correspondentie met de rechtbank Groningen over deze zaak is steeds een ander nummer vermeld. Nu de gemachtigde bij de rechtbank Leeuwarden nog een andere zaak namens dezelfde belanghebbende aanhangig had gemaakt, acht het hof de door de gemachtigde gestelde verwarring voorstelbaar. Uit de overgelegde bescheiden blijkt dat belanghebbende bij faxbericht d.d. 13 maart 2007 heeft verzocht om uitstel van de mondelinge behandeling, teneinde schriftelijk op het verweerschrift van de heffingsambtenaar te kunnen reageren. Dit verzoek om uitstel is bij brief d.d. 14 maart 2007 door de rechtbank afgewezen. Belanghebbende heeft vervolgens per faxbericht d.d. 18 maart 2007 haar standpunt nogmaals schriftelijk uiteengezet en daarbij aangegeven dat zij vanwege haar werkzaamheden niet bij de zitting aanwezig zal kunnen zijn.

4.3 Nu de gemachtigde als reden voor haar verzoek tot uitstel van de behandeling heeft aangevoerd dat zij schriftelijk op het verweerschrift wenste te reageren, en zij een dergelijke reactie bij schrijven d.d. 18 maart 2007 alsnog heeft gegeven, is het hof van oordeel dat belanghebbende door de gang van zaken in eerste aanleg niet in haar belang is geschaad.

In het appelschrift stelt belanghebbende nog dat zij, indien zij had geweten dat de uitnodiging voor de zitting bij de rechtbank de onderhavige zaak betrof, alsnog uitstel van de behandeling zou hebben verzocht. Deze stelling brengt het hof niet tot een ander oordeel. Immers, hoewel belanghebbende, zoals blijkt uit het faxbericht, op 13 maart 2007 wist op welke zaak de geplande zitting betrekking had, heeft zij geen ander argument naar voren gebracht dan hiervoor vermeld.

Het hof ziet, gelet op het vorenstaande, geen aanleiding de zaak voor een nieuwe behandeling naar de rechtbank terug te wijzen en zal de zaak zelf inhoudelijk afdoen.

Inhoudelijk

4.4 Zoals blijkt uit het bepaalde in artikel 17 eerste en tweede lid en artikel 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2003 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.5 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.6 Bij betwisting van de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 - met inachtneming van de WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.

4.7 Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde refereert de heffingsambtenaar aan een door hem in appel overgelegd taxatieverslag d.d. 7 augustus 2007 opgemaakt door G, gecertificeerd WOZ-taxateur. Dit verslag is een gewijzigde versie van het in eerste aanleg overgelegde taxatieverslag d.d. 19 september 2006 van H, gecertificeerd WOZ-taxateur. In het verslag worden 3 referentie-objecten vermeld:

* a-straat 14 te M, verkocht op 24 juni 2002 voor € 159.000,--;

* b-straat 16 te N, verkocht op 4 februari 2002 voor € 117.983,--;

* en c-straat 47 te O, verkocht op 15 juli 2002 voor € 56.772,--.

4.8 De kwaliteit, onderhoudstoestand en doelmatigheid van de woning werden in het verslag d.d. 19 september 2006 aangeduid met het cijfer 3, hetgeen overeenkomt met voldoende. Ter zitting in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar de kwalificaties gewijzigd in matig, zijnde het cijfer 2. De heffingsambtenaar heeft hier geen consequenties voor de waardering aan verbonden. Dit blijkt ook uit het taxatieverslag d.d. 7 augustus 2007 waarin voormelde kwalificaties zijn gewaardeerd met het cijfer 2, maar waarin overigens de waardering ongewijzigd is gebleven.

De heffingsambtenaar heeft voorts aangegeven dat het referentie-object te O na de aankooptransactie is opgeknapt en dat die woning lager gekwalificeerd diende te worden dan in het taxatieverslag is geschied. Deze opmerking is niet in het tweede taxatieverslag verwerkt.

4.9 In appel is namens de heffingsambtenaar aangegeven dat de ligging van de woning, nabij de N33 en een boerenbedrijf, tot uitdrukking is gebracht in de prijs van de grond.

4.10 De bij de onroerende zaak behorende grond, ad 400 m2, is blijkens het taxatieverslag gewaardeerd op € 75,-- per m2. Bij het referentie-object te O behoort een kavel van 200 m2. De waarde van deze grond is gesteld op € 110,-- per m2. De referentie-objecten in M en N beschikken beide over aanzienlijk meer grond, circa 1.000 m2. Deze grond is in het verslag gewaardeerd op respectievelijk € 59,14 en € 45,95 per m2.

Uit het ter zitting verhandelde en de overgelegde bescheiden maakt het hof op dat de ligging van de onroerende zaak in negatieve zin afwijkt van de ligging van de referentie-objecten. Desgevraagd kon de taxateur ter zitting in appel niet aangegeven op welke wijze, en tegen welke waarden de staffeling van de kavels is geschied.

4.11 Het hof is van oordeel dat uit het voorgaande volgt dat de waardering van de onroerende zaak onvoldoende inzichtelijk is gemaakt en dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatieverslag niet in de op hem rustende bewijslast van de waarde is geslaagd.

4.12 In het door belanghebbende overgelegde taxatierapport d.d. 27 februari 2006 dat is opgemaakt naar aanleiding van het overlijden van de heer F, voornoemd, is de onroerende zaak getaxeerd per 11 augustus 2005 en is in de taxatie niet de bijbehorende grond begrepen. In de aanvulling op het rapport d.d. 11 juli 2007 zijn voormelde aspecten aangepast en aangevuld in die zin dat de onroerende zaak per peildatum is getaxeerd op € 52.000,--. De gemachtigde heeft omtrent deze taxatie in het appelschrift gesteld dat aan de grond een waarde van € 30,-- per m2 is toegekend. In de aanvulling op het taxatierapport staat dat de grondslag van de taxatie bestaat uit de waarde in het economisch verkeer in verpachte staat. Het hof gaat er gelet op de hoogte van de taxatie, in samenhang beschouwd met de aanvankelijke taxatie, vanuit, dat deze omschrijving berust op een misslag. Het hof merkt verder op dat in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport gegevens van referentieverkopen ontbreken. Met name voor wat betreft de -lage- waardering van de grond, had een nadere onderbouwing voor de hand gelegen. Het rapport van belanghebbende kan derhalve naar 's hofs oordeel evenmin tot leidraad dienen.

4.13 Gelet op het vorenstaande zal het hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vaststellen. Het hof houdt daarbij met name rekening met de ligging van de onroerende zaak en de neerwaartse bijstelling van de kwalificaties van de woning in de loop van de procedure. Mede gelet op de transactiecijfers van de referentie-objecten en de staat waarin het referentie-object te Delfzijl ten tijde van de verkooptransactie verkeerde, acht het hof een waarde van de onroerende zaak van € 70.000,-- juist, zodat deze in goede justitie op dat bedrag wordt bepaald.

4.14 Voor zover belanghebbende van mening is dat op grond van de staat van onderhoud een lagere waarde dient te worden bepaald, is het hof van oordeel dat deze voldoende tot uitdrukking is gebracht in de hiervoor vastgestelde waarde. Bij deze waardevaststelling is immers rekening gehouden met een als matig omschreven onderhoudssituatie.

4.15 Omtrent de stijging van de onderhavige waarde ten opzichte van de waarde zoals deze gold voor het vorige tijdvak, overweegt het hof dat een dergelijke vergelijking belanghebbende niet kan baten, daar het wetsvoorschrift tot hernieuwde vaststelling van de waarde na enkele jaren juist voortvloeit uit onberekenbare ontwikkelingen in die jaren van de waarde van een bepaalde onroerende zaak in het economische verkeer.

4.16 Het hof overweegt ten slotte dat belanghebbende overigens niets heeft aangevoerd op grond waarvan een lagere waarde bepaald zou moeten worden dan het hof thans gedaan heeft.

4.17 Het vorenstaande brengt mee dat het beroep van belanghebbende slaagt. Het hof zal de bestreden uitspraak van de rechtbank daarom vernietigen.

5. Proceskosten

Het hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (: Awb). Het hof bepaalt deze kosten conform het Besluit Proceskosten bestuursrecht (: het Besluit) in redelijkheid op € 250,-- aan kosten van een door een deskundige opgemaakt aanvullend taxatierapport. Van een verzoek om kostenvergoeding in de bezwaarfase als bedoeld in artikel 7:15, lid 3, Awb is het hof niet gebleken, zodat eventuele kosten van de bezwaarfase niet voor vergoeding in aanmerking komen. Hoewel de gemachtigde in appel aanspraak maakt op vergoeding van de kosten van het beroepschrift in beide instanties, acht het hof niet aannemelijk dat sprake is van kosten in de zin van artikel 1 onder a van het Besluit. De beroepsmatigheid van de verleende bijstand is noch gesteld, noch gebleken, zodat de veroordeling in de kosten daarop geen betrekking kan hebben. Evenmin is sprake van verlet- of reiskosten als bedoeld in voormeld Bestluit.

6. De beslissing

Het gerechtshof:

vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;

vermindert de waarde van de onroerende zaak a-weg 6 te L tot op een bedrag van

€ 70.000,--;

gelast dat de gemeente Delfzijl het betaalde griffierecht van € 38,-- (rechtbank) en van € 106,--(gerechtshof) aan belanghebbende vergoedt;

veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van een tegemoetkoming in de proceskosten ten bedrage van € 250,-- en

wijst de gemeente Delfzijl aan als rechtspersoon die deze kosten aan belanghebbende dient te vergoeden.

Op 21 mei 2008 afschrift

aangetekend verzonden aan beide partijen.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.