Gerechtshof Leeuwarden, 29-01-2010, BL1772, BK 19/09 WOZ

uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

tegen de uitspraak in de zaak met nummer AWB 07/2358 van de rechtbank Groningen (hierna: de rechtbank) van 26 januari 2009, in het geding tussen

belanghebbende

en

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikkingen van 28 februari 2007 de waarde van de onroerende zaken gelegen aan de a-weg 1 tot en met 13 vastgesteld op € 7.000 elk en van de onroerende zaken gelegen aan de a-weg 14 tot en met 25 op € 5.000 elk. De onroerende zaken betreffen garageboxen. De beschikkingen gelden voor het kalenderjaar 2007 en de waardepeildatum is 1 januari 2005.

1.2. Het tegen deze waardebeschikkingen ingediende bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 20 augustus 2007 ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft bij de bestreden uitspraak van 26 januari 2009, verzonden op dezelfde dag, het beroep ongegrond verklaard. Aldaar is geprocedeerd zoals weergegeven in voormelde uitspraak van de rechtbank.

1.4. Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld. Het pro forma beroepschrift (met bijlage) is bij het hof ingekomen op 6 maart 2009. Op 7 april 2009 heeft het hof de gronden van het beroep ontvangen (met bijlagen). De heffingsambtenaar heeft op 24 juni 2009 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend.

1.5. Ter zitting van 18 december 2009 heeft het hof het hoger beroep behandeld. Op de zitting zijn verschenen belanghebbendes gemachtigde A, alsmede namens de heffingsambtenaar mevrouw B en de heer C, gediplomeerd WOZ taxateur o.z.. Ter zitting heeft belanghebbendes gemachtigde een pleitnota overgelegd en voorgedragen.

1.6. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de 25 garageboxen. De garages 1 tot en met 13 hebben een vloeroppervlakte van 13 m². Garage 14 heeft een vloeroppervlakte van 19 m², garage 15 en 16 van 14 m², garage 17 tot en met 19 van 10 m² en garage 20 tot en met 25 van 11 m². Alle garages hebben een kaveloppervlakte van 22 m².

2.2. Naar aanleiding van het door belanghebbende ingestelde hoger beroep heeft de heffingsambtenaar de waardevaststelling van de garages opnieuw bekeken en de waarden opnieuw bepaald. De heffingsambtenaar staat in hoger beroep een waarde voor van € 5.000 voor 1 tot en met 13, € 6.000 voor 14, € 4.000 voor 15 en 16 en € 3.000 voor 17 tot en met 25. Deze waarden betreffen elke garagebox afzonderlijk.

2.3. Bij de hernieuwde waardebepaling is rekening gehouden met zich in de bodem bevindende schadelijke verontreinigen zoals deze zijn geconstateerd in het zogenaamde BSB verkennend bodemonderzoek uit begin 2002. De verontreinigingen bevinden zich voor een deel onder de garages. Er is geen saneringsverplichting opgelegd.

3. Geschil

3.1. In geschil is het antwoord op de vraag of de waarden van de garageboxen per waardepeildatum 1 januari 2005 op te hoge bedragen zijn vastgesteld.

3.2. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Hij bepleit een waarde van € 45.600 voor alle garageboxen tezamen. Naar zijn mening is er onvoldoende rekening gehouden met de bodemverontreiniging. Hij berekent de saneringskosten op minimaal € 218.000 (prijspeil 2002). Verder wijst belanghebbende erop dat de waarde van de garages tezamen in het kader van de aanslagregeling inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen (hierna: IB/PVV) voor het jaar 2002 is vastgesteld op € 30.630. Tot slot merkt belanghebbende op dat de garages ten opzichte van een eveneens bij belanghebbende in eigendom zijnde woning en loods in de loop der jaren onevenredig in waarde zijn gestegen.

3.3. De heffingsambtenaar beantwoordt voormelde vraag ook bevestigend. Hij is van mening dat de waarden van de garageboxen moeten worden vastgesteld op de onder 2.2 vermelde bedragen. Hij acht deze waarden voldoende onderbouwd.

4.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid en artikel 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2005 aan de onderwerpelijke garages dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met garages waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3. Bij betwisting van de vastgestelde waarden rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarden per 1 januari 2005 niet hoger zijn vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum. Ter onderbouwing van de in hoger beroep voorgestane waarden verwijst de heffingsambtenaar onder meer naar taxatierapporten, opgemaakt op 3 juni 2009 door C voornoemd. In deze taxatierapporten zijn onderbouwende marktgegevens opgenomen van drie garages met een kleinere kavel en meestal een groter vloeroppervlak. De drie garages zijn alle gelegen te Groningen op locaties welke ook niet geheel 'schoon' te noemen zijn. Bij twee marktgegevens is sprake van dempingen en bij één marktgegeven is sprake van historische vervuiling. Om het verschil in ernst van de situatie ten opzichte van de onderhavige garageboxen te benadrukken, zoals deze blijkt uit het BSB verkennend bodemonderzoek, is steeds een aftrek toegepast van € 2.000 per garagebox.

5. Proceskosten

Het hof acht termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het hof berekent deze kosten op € 1.288 aan kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep en hoger beroep.

6. Beslissing

Afschrift aangetekend aan partijen verzonden op 3 februari 2010