Gerechtshof Leeuwarden, 03-05-2010, BM3458, BK 71/09 WOZ

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector Belasting

Kenmerk: 09/00071

Uitspraakdatum: 3 mei 2010

de heffingsambtenaar van de gemeente Tytsjerksteradiel,

de heffingsambtenaar.

de heer X,

mevrouw Y,

beiden wonende te Z,

hierna gezamenlijk te noemen: belanghebbende,

en

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking van 29 februari 2008 ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend a-straat 22 te Z (hierna: de onroerende zaak of de woning) vastgesteld op € 345.000,-. De beschikking geldt voor het kalenderjaar 2008 en de waardepeildatum is 1 januari 2007.

1.2 Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar aangetekend. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken van 5 september 2008 en 13 oktober 2008 het bezwaar gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 325.000.

1.3 Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de rechtbank). De rechtbank heeft bij de bestreden uitspraak van 18 juni 2009, verzonden op dezelfde dag, het beroep gegrond verklaard, de waarde verminderd tot € 310.000 en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van het beroep. Tevens is bepaald dat het griffierecht vergoed moet worden.

1.4 In eerste aanleg is geprocedeerd zoals weergegeven in voormelde uitspraak van de rechtbank.

1.5 Tegen deze uitspraak is door de heffingsambtenaar hoger beroep aangetekend. Het beroepschrift is op 29 juni 2009 bij het hof ingekomen. De gronden van het beroep (en bijlagen) heeft het hof ontvangen op 24 augustus 2009.

1.6 Het verweerschrift (met bijlage) is namens belanghebbende ingediend op 23 september 2009.

1.7 De tweede meervoudige kamer van het hof heeft de zaak behandeld ter zitting van 23 februari 2010. Aldaar is verschenen de gemachtigde van belanghebbende de heer A. De heffingsambtenaar is, zoals telefonisch gemeld en bevestigd in het faxbericht van 23 februari 2010, niet ter zitting verschenen. Bij dit faxbericht was tevens een pleitnota gevoegd. De gemachtigde heeft ter zitting van deze pleitnota kennis genomen.

1.8 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast.

2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1999 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van ongeveer 524 m3 en gelegen op een perceel van circa 500 m2, waarvan ongeveer 325 m2 bestaat uit grond en 175 m2 uit water.

2.2. Belanghebbende heeft de woning in juni 2009 verkocht voor € 375.000.

3. Geschil en standpunten van partijen

3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2007.

3.2. De heffingsambtenaar voert aan dat de waarde in de bezwaarfase correct is vastgesteld en dat de rechtbank deze waarde ten onrechte heeft verminderd. De heffingsambtenaar ontkent niet dat belanghebbende geluidsoverlast ervaart van de nabij de woning gelegen biovergistingsinstallatie, maar de invloed hiervan op de waarde is volgens hem beperkt. Ter onderbouwing van zijn stelling wijst de heffingsambtenaar naar de in juni 2009 en september 2009 gerealiseerde verkoopprijzen voor respectievelijk de woning en de naastgelegen woning a-straat 24.

3.3 Belanghebbende is van mening dat de rechtbank de waarde terecht heeft verminderd. De heffingsambtenaar heeft volgens hem met de waardedrukkende invloed van (de uitbreiding van) de biovergistingsinstallatie bij het vaststellen van de waarde onvoldoende rekening gehouden. Daarnaast geeft belanghebbende aan dat de overlast wel degelijk een negatieve rol heeft gespeeld bij de verkoop van de woning.

3.4. Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.

4. Overwegingen omtrent het geschil

Vooreerst en vooraf

4.1 Ter behandeling ter zitting heeft de gemachtigde aangegeven dat hij bij het instellen van het beroep is uitgegaan van de uitspraak op bezwaar van 13 oktober 2008.

Nu de heffingsambtenaar niet heeft aangegeven waarom hij tweemaal uitspraak op het bezwaar heeft gedaan, komt het het hof juist voor uit te gaan van een tijdig ingesteld beroep, omdat belanghebbende voor wat betreft de termijn voor het instellen van beroep door de ontvangst van de tweede uitspraak op bezwaar mogelijk door de heffingsambtenaar op het verkeerde been is gezet.

Inhoudelijk

4.2 Zoals blijkt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2007 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.3 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van

systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.4 Bij betwisting van de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2007 - met inachtneming van de WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.

4.5 Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwijst de heffingsambtenaar onder meer naar het in de fase van het beroep bij de rechtbank door hem ingebrachte taxatierapport van een WOZ-taxateur en een overzicht van de transactiegegevens van referentieobjecten. In hoger beroep wijst de heffingsambtenaar onder andere op de omstandigheid dat belanghebbende de woning in juni 2009 heeft verkocht voor een aanzienlijk hoger bedrag dan de -na bezwaar- vastgestelde waarde.

4.6 De rechtbank heeft in haar uitspraak geoordeeld dat onvoldoende rekening was gehouden met de gevolgen van de uitbreiding van de biovergistingsinstallatie en heeft op grond daarvan de waarde verminderd met een bedrag van € 15.000. Het hof onderschrijft dit oordeel van de rechtbank op grond van de hierna weergegeven overwegingen niet.

4.7 Het hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem ingebrachte rapport van een waardedeskundige voldoende aannemelijk maakt dat de waarde, zoals nader bepaald bij de uitspraak op het bezwaar, niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft geen taxatieverslag of opinie van een deskundige met betrekking tot de waarde in het geding gebracht. Tussen partijen is niet in geschil dat belanghebbende (met name) geluidsoverlast ervaart van de nabij de woning gelegen biovergistingsinstallatie. Evenmin is in geschil dat deze overlast bestaat uit laagfrequent geluid en dat de mate waarin het geluid wordt waargenomen, en als overlast wordt ervaren, zeer persoonlijk is. Het hof begrijpt uit de stellingen van partijen dat het geluid sterker wordt waargenomen door mensen die ouder zijn dan 35 jaar. Dit betekent dat de aanwezigheid van de biovergistingsinstallatie sommige belangstellenden zal weerhouden van het kopen van de woning. De markt van kopers van woningen is echter divers. Uit de verkoop in juni 2009 van de onroerende zaak voor € 375.000 en in september 2009 van de soortgelijke woning a-straat 24 voor € 365.000, komt naar voren dat de door belanghebbende ervaren geluidsoverlast geen factor vormt die in een qua prijsniveau oplopende markt voor deze woningen tot (belangrijk) lagere waarden leidt.

4.8 Ter zitting is namens belanghebbende nog aangevoerd dat er geluidsdempers bij de biovergistingsinstallatie zijn geplaatst nadat de gemeente handhavend ging optreden. Dit optreden vond pas plaats nà de peildatum, zodat op 1 januari 2007 meer geluid werd geproduceerd, dan ten tijde van de verkopen. Het hof is van oordeel dat deze omstandigheid niet van invloed is op de onderhavige waarde. In dit verband merkt het hof op dat blijkens het door belanghebbende overgelegde chronologische overzicht met betrekking tot de oprichting van de biovergistingsinstallatie de geluidshinder eerst vanaf maart 2007 door het in gebruik nemen van een tweede biovergister van dien aard werd, dat handhaving van de desbetreffende geluidsnormen door bewoners van de a-straat aan de gemeente is gevraagd. Het hof acht niet zonder meer aannemelijk dat de daarna uiteindelijk getroffen maatregelen ertoe hebben geleid dat een qua geluidsoverlast betere situatie is ontstaan dan op 1 januari 2007 het geval was.

4.9 Het hiervoor overwogene brengt mee dat het beroep van de heffingsambtenaar gegrond is. Dit betekent dat de grieven voor het overige geen nadere bespreking behoeven.

4.10 Het hof zal de uitspraak van de rechtbank vernietigen.

5. Proceskosten

Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het gerechtshof:

vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

en verklaart het beroep in eerste aanleg ongegrond.

Op 6 mei 2010 afschrift

aangetekend verzonden aan beide partijen.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.