Gerechtshof Leeuwarden, 22-06-2010, BM8762, BK 214/08 WOZ

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector Belasting

Kenmerk: 08/00214

Uitspraakdatum: 22 juni 2010

tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 07/2506 van de rechtbank Assen van 3 november 2008 in het geding tussen

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Aa en Hunze,

de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking van 31 maart 2007 ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend a-straat 9 te Z (hierna: de onroerende zaak of de woning) vastgesteld op € 699.000,-. De beschikking geldt voor het kalenderjaar 2007 en de waardepeildatum is 1 januari 2005.

1.2 Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar aangetekend. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak van 7 september 2007 het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Assen (hierna: de rechtbank). De rechtbank heeft bij de bestreden uitspraak van 3 november 2008, verzonden op 4 november 2008, het beroep gegrond verklaard en de vastgestelde waarde verminderd tot € 665.000. Tevens heeft de rechtbank vergoeding van het griffierecht gelast.

1.4 In eerste aanleg is geprocedeerd zoals weergegeven in voormelde uitspraak van de rechtbank.

1.5 Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep aangetekend. Het beroepschrift is op 11 december 2008 bij het hof ingekomen. De gronden van het beroep heeft belanghebbende op 19 januari 2009 bij het hof ingediend.

1.6 Het verweerschrift van de heffingsambtenaar (met als bijlage een matrix) is op 17 februari 2009 ingekomen bij het hof.

1.7 Van belanghebbende is op 15 maart 2010 nog een brief met enkele bijlagen binnengekomen.

1.8 De eerste meervoudige kamer van het hof heeft de zaak behandeld ter zitting van 30 maart 2010. Aldaar zijn verschenen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar de heer A, medewerker/taxateur belastingen en WOZ, alsmede mevrouw B, senior medewerkster belastingen en WOZ. Belanghebbende heeft ter zitting een door hem voorgedragen pleitnota overgelegd.

1.9 Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.

2. Feiten

Op grond van de stukken van het geding staat, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende vast.

2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1843 gebouwd herenhuis met een inhoud van ongeveer 1.035 m3 en een totale grondoppervlakte van 7.128 m2.

3. Geschil en standpunten van partijen

3.1 In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2005 op een juist bedrag is vastgesteld.

3.2. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend. Zijn grieven richten zich tegen de waarde zoals de rechtbank deze heeft vastgesteld. Belanghebbende is van mening dat een deugdelijke onderbouwing van deze waarde ontbreekt en dat de rechtbank relevante gegevens buiten beschouwing heeft gelaten en ten onrechte geen proceskostenveroordeling heeft uitgesproken. Verder stelt belanghebbende dat de heffingsambtenaar niet voldoende informatie heeft verschaft. Belanghebbende staat primair een waarde voor van € 552.841, subsidiair bepleit hij een waarde van € 601.000, dan wel van € 650.000.

3.3. De heffingsambtenaar respecteert de waarde zoals de rechtbank deze heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar acht zich niet gebonden aan de door hem, in het kader van compromisonderhandelingen voorgestelde waarde van € 650.000.

3.4. Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het hof naar de gedingstukken.

4. Overwegingen omtrent het geschil

4.1 Zoals blijkt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid en artikel 18, eerste lid, van de WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2005 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van

systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3 Bij betwisting van de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2005 - met inachtneming van de WOZ - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.

4.4 De rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd de vastgestelde waarde aannemelijk te maken. Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde, naar het oordeel van de rechtbank, evenmin aannemelijk gemaakt. De rechtbank heeft vervolgens de waarde in goede justitie vastgesteld op € 665.000.

4.5 Belanghebbende voert aan dat het bij de woning gelegen weiland ten onrechte tot hetzelfde object is gerekend. Ter verduidelijking van de situatie heeft belanghebbende foto's in het geding gebracht en ter zitting heeft hij nadere uitleg gegeven bij een kadastrale kaart.

Het hof maakt hieruit op dat het perceel met het kadastrale nummer 0000, en een oppervlakte van 1.527 m2, de ondergrond is van de woning, en tevens de oorspronkelijke tuin. De percelen met de kadastrale nummers 0001 en 0002, respectievelijk 170 m2 en 5.431 m2, zijn later door belanghebbende aangekocht en grenzen aan perceel 0000. De percelen bestaan uit grasland en worden gebruikt voor het houden van het paard van de dochters van belanghebbende. Het grasland is van het oorspronkelijke perceel gescheiden door middel van een singel, een heg en een houtwal en is voorts afgezet met behulp van een lint.

4.6 Het hof komt op grond van de gegeven toelichting tot het oordeel dat de verschillende percelen - tezamen met de bebouwing - door de heffingsambtenaar terecht als één object zijn aangemerkt. Nu aan het gebruik van het grasland door de dochters van belanghebbende niet een juridisch kwalificeerbare overeenkomst ten grondslag ligt, moet dit worden aangemerkt als gebruik door belanghebbende zelf. Verder staat vast dat het grasland deels naast, en deels in de zeer directe nabijheid van de woning is gelegen en in ieder geval grenzen aan perceel 0000. Gelet op deze ligging van de percelen, de wijze waarop de percelen van elkaar zijn gescheiden en het hobbymatig gebruik dat belanghebbende ervan maakt, is het hof van oordeel dat de verschillende percelen naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Van een onjuiste objectafbakening is - anders dan belanghebbende meent - dan ook geen sprake.

4.7 De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2005 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum, heeft ter onderbouwing van de bij beschikking vastgestelde waarde van € 699.000 een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 7 december 2007 door de heer A voornoemd. In appel heeft de heffingsambtenaar nog een matrix overgelegd ter onderbouwing van deze waarde. Ter zitting heeft hij echter uitdrukkelijk aangegeven thans geen hogere waarde voor te staan dan de door de rechtbank in goede justitie bepaalde waarde van € 665.000.

4.8 De heffingsambtenaar heeft in het van de onroerende zaak opgemaakte taxatierapport vier referentieobjecten vermeld. Van het object b-straat 11 te Z staat vast dat dit slechts te koop heeft gestaan en niet daadwerkelijk is verkocht, zodat dit object bij de waardevaststelling buiten beschouwing dient te blijven. Het object aan de a-laan 3 te Z betreft een in 1975 gebouwde vrijstaande woning. Dit object wijkt qua bouwjaar en type dermate veel af van de onroerende zaak dat dit object evenmin als onderbouwing van de waarde kan dienen. Het hof volgt in die zin het door de rechtbank gegeven oordeel over beide objecten.

De overige twee objecten zijn gelegen aan de c-straat te Z. Het betreffen beide herenhuizen gebouwd in 1910 en 1929. De inhoud van c-straat 4 komt overeen met de inhoud van de woning, maar bij dit object behoort een veel kleinere kavel. Bij het object c-straat 3 behoort een royale doch kleinere kavel en de inhoud is geringer dan van de woning. Bovendien is het onderhoud en de kwaliteit van dit laatste object lager gewaardeerd. De transactieprijzen bedragen € 777.100 voor c-straat 4, gerealiseerd op 6 september 2002 en € 575.000 voor c-straat 3, gerealiseerd op 17 maart 2003. Beide transacties liggen geruime tijd voor de peildatum van 1 januari 2005. Beide huizen zijn naar het oordeel van het hof en naar tussen partijen ook niet in geschil is, tot op zekere hoogte vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Gelet hierop kan naar het oordeel van het hof aan deze verkoopprijzen wel waarde worden toegekend.

4.9 De heffingsambtenaar heeft voorts in de in appel overgelegde waardematrix nog de transactiegegevens van een in december 2005 verkochte boerderij te L opgenomen. Dit object heeft een inhoud van 1.800 m3 en een grondoppervlakte van 27.616 m2 en is verkocht voor € 1.115.000.

4.10 Gelet op voornoemde onderbouwingen is de heffingsambtenaar naar het oordeel van het hof geslaagd in de op hem rustende bewijslast van de in hoger beroep voorgestane waarde van de woning van € 665.000. De bij de vergelijkingspercelen gehanteerde grondprijzen per m2, geven geen aanleiding te veronderstellen dat de percelen van belanghebbende te hoog zijn gewaardeerd. De in de matrix genoemde prijs van € 23 per m2 is een gemiddelde prijs voor de weilanden en voor het tuinperceel. De tegen de waardering van de grond gerichte grief treft derhalve geen doel.

4.11 Belanghebbende hecht veel waarde aan de WOZ-waarde van de onroerende zaak b-straat 17 te Z. Dit betreft een woning met een praktijkruimte. Deze woning heeft een met de onderhavige woning vergelijkbare inhoud, maar is gelegen op een kleiner perceel. Ter zitting is naar voren gekomen dat de WOZ waarde van deze woning is bepaald op € 500.000 en dat aan de bijbehorende praktijkruimte een afzonderlijke WOZ-waarde is toegekend. Niet in geschil is dat van de onroerende zaak geen verkoopcijfer bekend is, zodat dit object, evenals b-straat 11 te Z, niet tot onderbouwing van de waarde van de onderhavige zaak kan dienen. Het hof ziet verder geen reden de heffingsambtenaar te gelasten het taxatieverslag van dit object aan belanghebbende ter beschikking te stellen.

4.12 Belanghebbende heeft voorts nog aangevoerd dat sprake is van een aantal waardedrukkende factoren. Belanghebbende doelt hierbij op de stankoverlast van een in de directe nabijheid van de woning gelegen bezinkbasin, welke afhankelijk is van de waterstand en de windrichting, de overlast in het weekend van bezoekers van een nabij gelegen discotheek en de overlast van verkeer in de a-straat. De heffingsambtenaar heeft deze gestelde overlast niet weersproken. Ten aanzien van de referentieobjecten aan de c-straat te Z voerde de heffingsambtenaar ter zitting echter aan dat de verkeersoverlast aldaar nog groter is dan bij de woning van belanghebbende, hetgeen belanghebbende onvoldoende heeft weersproken. Aldus is met deze laatste waardedrukkende factor al rekening gehouden bij de waardevaststelling. De overige waardedrukkende factoren geven het hof geen aanleiding de door de rechtbank vastgestelde waarde verder te verminderen. Belanghebbende heeft deze punten ook reeds aangevoerd in de procedure voor de rechtbank, zodat het hof het ervoor houdt dat de rechtbank hiermee rekening heeft gehouden bij de door haar in goede justitie vastgestelde waarde van € 665.000. De door de rechtbank in goede justitie bepaalde waarde komt het hof gelet op al het vorenoverwogene ook niet te hoog voor. Hierbij moet bedacht worden dat een waardebepaling in goede justitie zich slechts in beperkte mate leent voor motivering. Zie Hoge Raad, arrest van 15 januari 2010, nr. 07/13305, BNB 2010/80.

4.13 De omstandigheid dat de heffingsambtenaar tijdens de schorsing van de behandeling van de zaak bij de rechtbank een lagere waarde heeft voorgesteld dan later door de rechtbank is vastgesteld, brengt niet mee dat belanghebbende zich hier thans nog met succes op kan beroepen. Immers bij het verwerpen van een aanbod komt het betreffende aanbod in beginsel te vervallen. Uit de door belanghebbende overgelegde brief van 22 december 2008 van de heffingsambtenaar blijkt, anders dan belanghebbende stelt, niet dat dit aanbod ook nadien nog gestand werd gedaan.

4.14 Belanghebbendes grief dat de rechtbank ten onrechte de heffingsambtenaar niet heeft veroordeeld in de kosten van de procedure treft evenmin doel. Belanghebbende heeft in de procedure bij de rechtbank niet specifiek verzocht om een veroordeling van de heffingsambtenaar in de reiskosten, verblijfkosten en/of verletkosten. Aangezien voorts geen sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand heeft de rechtbank kunnen oordelen geen aanleiding te zien voor een proceskostenveroordeling.

4.15 Nu belanghebbende in hoger beroep ook overigens geen feiten of omstandigheden in het geding heeft gebracht op grond waarvan moet worden aangenomen dat de waarde per de peildatum 1 januari 2005 op een te hoog bedrag door de rechtbank is vastgesteld, ziet het hof geen reden tot verlaging van deze waarde.

4.16 Het hiervoor overwogene brengt mee dat het beroep van belanghebbende ongegrond is.

Het hof zal om die reden de bestreden uitspraak van de rechtbank bevestigen.

5. Proceskosten

Het hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het gerechtshof:

bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

Op 23 juni 2010 afschrift

aangetekend verzonden aan beide partijen.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.