Gerechtshof Leeuwarden, 15-02-2011, BQ2897, BK 10/00101 WOZ

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector Belasting

Kenmerk: 10/00101

Uitspraakdatum: 15 februari 2011

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z,

belanghebbende,

tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 08/2770 van de Rechtbank Groningen van 29 maart 2010 in het geding tussen:

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen,

de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar bij beschikking de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-kade 47a te L, (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld op € 122.000. De beschikking geldt voor het kalenderjaar 2008 en de waardepeildatum is 1 januari 2007.

1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar aangetekend. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak van 31 oktober 2008 het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de Rechtbank Groningen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij de bestreden uitspraak van 29 maart 2010 (verzonden op dezelfde dag) het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep aangetekend. Het hoger beroepschrift is op 7 mei 2010 bij het Hof ingekomen.

1.5. Het verweerschrift van de heffingsambtenaar is op 13 september 2010 ingekomen bij het Hof.

1.6. De eerste meervoudige kamer van het Hof heeft de zaak behandeld ter zitting van 9 december 2010. Aldaar zijn verschenen belanghebbende en namens de heffingsambtenaar A bijgestaan door drs. B, gediplomeerd WOZ taxateur o.z.

1.7. Van alle genoemde (en hierna nog te noemen) stukken moet de inhoud als hier ingevoegd worden beschouwd.

2. Feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van een appartementsrecht en heeft het exclusieve gebruiksrecht van de onroerende zaak, een in 1934 gebouwde bovenwoning met een balkon en een berging gelegen aan de a-kade 47a te L (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak heeft een oppervlakte van 60 m2. Belanghebbende is lid van de vereniging van eigenaars van het complex waartoe de onroerende zaak behoort; deze vereniging van eigenaars is niet actief.

3. Geschil en standpunten van partijen

3.1. In geschil is de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2007 op een juist bedrag is vastgesteld.

3.2. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend. Belanghebbende bepleit een waarde van € 110.000. Hij houdt daarbij rekening met het achterstallig onderhoud, zowel intern als extern, en de slapende vereniging van eigenaars.

3.3. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat bij de waardering voldoende rekening is gehouden met alle omstandigheden en dat de waarde juist is vastgesteld.

3.4. Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van de partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken.

3.5. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, en vaststelling van de waarde op € 110.000.

3.6 De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Overwegingen omtrent het geschil

4.1. Zoals blijkt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid en artikel 18, eerste en tweede lid, van de wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per 1 januari 2007 aan de onderwerpelijke onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3. Bij betwisting van de vastgestelde waarde rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2007 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.

4.4. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport opgemaakt op 29 april 2009 door drs. B, voornoemd, overgelegd. De onroerende zaak wordt in dit taxatierapport getaxeerd op € 122.000 per de peildatum 1 januari 2007. Het rapport bevat voorts de gegevens van vier referentieobjecten. De referentieobjecten betreffen bovenwoningen die in de directe nabijheid van de onroerende zaak zijn gelegen. De oppervlakte van de woningen varieert van 56 tot 63 m2. De woningen zijn verkocht en vervolgens geleverd in de periode van januari 2006 tot en met april 2007 en de verkoopsommen variëren van € 116.500 tot € 145.000. Naast het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar een matrix overgelegd waarin de gegevens van de onroerende zaak en de referentieobjecten zijn verwerkt.

Voorts heeft de heffingsambtenaar de verkoop genoemd van a-laan 5b in 2008 voor € 172.000. Dit betreft een goed onderhouden bovenwoning in een naastgelegen appartementencomplex.

4.5. Het Hof is omtrent de verkoopprijzen van de gehanteerde referentieobjecten van oordeel dat deze een redelijke afspiegeling vormen van de markt ten tijde van de waardepeildatum. De referentieobjecten zijn rond de waardepeildatum verkocht en zijn qua type, bouwjaar en ligging goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Het Hof overweegt hierbij dat tussen partijen niet in geschil is dat het referentieobject a-laan 5a is gelegen in een naastgelegen complex, dat deze woning kleiner is, maar dat deze verkeerde in een vergelijkbare staat van onderhoud en dat hierbij eveneens sprake is van een slapende vereniging van eigenaars. Deze woning is in januari 2006 verkocht voor € 116.500.

4.6. Het Hof acht voorts aannemelijk dat met het verschil in onderhoud en uitvoering, door de heffingsambtenaar, gezien het taxatierapport, voldoende rekening is gehouden. Uit de overlegde de matrix blijkt voorts dat aan het hoofdgebouw van de onroerende zaak een lagere waarde per m2 is toegekend dan de verkoopprijs –per m2- van de referentieobjecten.

4.7. De verkoop van a-laan 5b heeft enige tijd na de waardepeildatum van 1 januari 2007 plaatsgevonden, zodat aan deze transactie een geringere waarde kan worden toegekend. Deze verkoopprijs kan echter wel gelden als een extra aanwijzing voor de juistheid van de vastgestelde waarde.

4.8. Voor zover belanghebbende kanttekeningen plaatst bij de inpandige opname door de taxateur op 28 april 2009 overweegt het Hof dat de heffingsambtenaar heeft erkend dat de interne renovatie van de onroerende zaak in het voorjaar van 2009 in deze procedure geen rol mag spelen en dat hij deze ook niet in de waardering heeft betrokken.

4.9. Belanghebbende stelt voorts, dat de vereniging van eigenaars niet actief is en geen onderhoudsreserve heeft gevormd en dat, zo begrijpt het Hof de stelling van belanghebbende, bij de referentieobjecten wel sprake is actieve verenigingen van eigenaars met onderhoudsreserves. Voor zover belanghebbende hiermee betoogt, dat de gebruikte verkoopprijzen aangepast moeten worden voor zover deze zijn beïnvloed door de onderhoudsreserves, overweegt het Hof het volgende. Voor de toepassing van de wet WOZ moet bij de bepaling van de waarde van een appartement de invloed die een onderhoudsreserve van een vereniging van appartementseigenaars heeft op de verkoopprijs worden uitgeschakeld, omdat het gedeelte van de verkoopprijs dat betrekking heeft op een dergelijke reserve, geen deel uit maakt van de prijs die wordt betaald voor (het recht op) de onroerende zaak zelf (vgl. HR 8 september 1993, nr. 29300, LJN ZC5446, BNB 1993/325 en HR 13 augustus 2010, nr. 09/00181, LJN BL7268, BNB 2010/332. De heffingsambtenaar weerspreekt dat in de verkoopprijzen voor een deel aan onderhoudsreserves zijn toe te rekenen, omdat dit niet blijkt uit de aktes van eigendomsoverdracht van de betreffende objecten. Nu belanghebbende hiertegenover niets heeft aangevoerd, gaat het Hof aan zijn stelling voorbij.

4.10 Uit het vorenstaande volgt dat het Hof de heffingsambtenaar geslaagd acht in de op hem rustende bewijslast van de waarde. Nu belanghebbende ook overigens niets heeft aangevoerd op grond waarvan de waarde lager bepaald dient te worden, slaagt het hoger beroep niet en zal het Hof de uitspraak van de Rechtbank bevestigen.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. De beslissing

Het Gerechtshof:

bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Op afschrift

aangetekend verzonden aan beide partijen.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.