Gerechtshof Leeuwarden, 01-02-2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BW1871 BQ2918, BK 09/00174 WOZ

Gegevens

Instantie: Gerechtshof Leeuwarden

Datum uitspraak: 1 februari 2011

Datum publicatie: 28 april 2011

ECLI: ECLI:NL:GHLEE:2011:BQ2918

Zaaknummer: BK 09/00174 WOZ

Inhoudsindicatie

Tussen partijen is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2007 juist is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en de Heffingsambtenaar bevestigend.

Uitspraak

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector belastingrecht

nummer 09/00174

uitspraakdatum: 1 februari 2011

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Leeuwarden van 29 oktober 2009, nummer AWB 08/1483, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Schiermonnikoog (hierna: de Heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-pad 22 te L, per waardepeildatum 1 januari 2007 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2008 vastgesteld op € 609.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2008 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 456,84.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 29 oktober 2009 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend, waarop de Heffingsambtenaar in zijn conclusie van dupliek heeft gereageerd.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 januari 2011 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord de Heffingsambtenaar, A, bijgestaan door B, gecertificeerd WOZ-taxateur (hierna: B). Belanghebbende is met kennisgeving aan het Hof niet verschenen.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar van de woning a-pad 22 te L (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 2006 gebouwde vrijstaande recreatiewoning met berging. De onroerende zaak is middels systeembouw gebouwd en heeft een eenvoudige keuken en eenvoudig sanitair. De onroerende zaak is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 978 m² gelegen aan een rustige duinweg met hoofdzakelijk vrijstaande recreatiewoningen. Aan de achterzijde van de onroerende zaak is duingebied. De dorpskern bevindt zich op ongeveer 450 meter van de onroerende zaak en het strand op ongeveer 1100 meter. De inhoud van de onroerende zaak bedraagt 393 m³.

2.2 De Heffingsambtenaar heeft tot staving van zijn standpunt met betrekking tot de waardebepaling van de onroerende zaak een taxatierapport overgelegd van 9 december 2008, opgesteld door De Jong. In dit taxatierapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak van € 609.000 per waardepeildatum 1 januari 2007, welke waarde is vastgesteld door middel van vergelijking met de verkoopprijzen van de volgende woningen die alle gelegen zijn op Schiermonnikoog:

Adres Perceel Inhoud Bouwjaar Verkoopdatum Verkoopprijs

a-weg 71B 838 m2 583 m3 2007 18-6-2007 € 795.000

a-pad 17 1023 m2 325 m3 1959 18-7-2005 € 440.000

a-pad 25 1190 m2 243 m3 1957 18-10-2005 € 470.000

a-pad 13 782 m2 200 m3 1964 18-7-2007 € 375.000

b-pad 10 964 m2 576 m3 2006 24-12-2007 € 1.500.000

2.3 De Heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep nog gewezen op de verkoop van de volgende twee woningen, elk met berging en gelegen op Schiermonnikoog:

Adres Perceel Inhoud Bouwjaar Verkoopdatum Verkoopprijs

a-pad 24 997 m2 255 m3 1953 25-2-2008 € 535.000

a-pad 27 1345 m2 230 m3 1958 19-7-2008 € 572.500

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 Tussen partijen is in geschil of de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2007 juist is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend en de Heffingsambtenaar bevestigend.

3.2 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.

3.3 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar en vermindering van de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2007 tot op € 400.000 en, naar het Hof begrijpt, dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.

3.4 De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2007.

4.2 Belanghebbende betwist gemotiveerd de door de Heffingsambtenaar in hoger beroep verdedigde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2007 van € 609.000, zodat op de Heffingsambtenaar de last rust deze waarde aannemelijk te maken.

4.3 In het onder 2.2 genoemde taxatierapport heeft de taxateur op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode de onderhavige waarde bepaald. Ter zitting van het Hof heeft de Heffingsambtenaar opgemerkt de woning b-pad 10 niet langer te willen gebruiken ter onderbouwing van zijn standpunt. De overige in het taxatierapport genoemde recreatiewoningen kunnen naar het oordeel van het Hof, in beginsel, als vergelijkingsobjecten dienen voor de bepaling van de vast te stellen waarde van de woning. Daarbij overweegt het Hof dat de woningen aan het a-pad qua ligging en kavelgrootte sterke overeenkomsten vertonen met die van de onroerende zaak. De aan het a-pad gelegen woningen wijken daarentegen wel aanmerkelijk af wat betref het bouwjaar en de bouwwijze. De woning aan de a-weg 71B wijkt weliswaar wat betreft ligging, inhoud, uitstraling en afwerking af van belanghebbendes onroerende zaak, maar is wel vergelijkbaar wat betreft het bouwjaar. Naar de Heffingsambtenaar stelt en belanghebbende onvoldoende heeft weersproken, zijn er slechts een beperkt aantal verkooptransacties rondom de peildatum van recent gebouwde, vrijstaande recreatiewoningen met een vergelijkbare ligging op Schiermonnikoog.

4.4 Met hetgeen de Heffingsambtenaar heeft aangedragen, met zijn toelichting daarop en met inachtneming van de verschillen tussen de vergelijkingspanden en de onroerende zaak heeft hij naar het oordeel van het Hof de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Met de in het taxatierapport aangedragen woningen heeft hij voldoende onderbouwd dat het prijspeil van vrijstaande recreatiewoningen in het duingebied van Schiermonnikoog hoog is, hetgeen zijn bevestiging vindt in de in het verweerschrift in hoger beroep aangedragen verkopen van woningen aan het a-pad 24 en 27 na de waardepeildatum.

4.5 Belanghebbende draagt ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde, de WOZ-waarde van circa € 400.000 van de woning aan het a-pad 5a aan. Van deze woning is echter geen verkoopprijs rondom de waardepeildatum bekend. De Heffingsambtenaar merkt op dat de voor deze woning vastgestelde WOZ-waarde onjuist is bepaald, omdat onjuiste objectkenmerken zijn gehanteerd. Gelet op de gerealiseerde verkoopprijzen aan het a-pad acht het Hof deze verklaring aannemelijk.

4.6 Voor zover belanghebbende betoogt dat rekening moet worden gehouden met het waardedrukkende effect van omzetbelasting, verwijst het Hof naar hetgeen de Rechtbank hierover heeft geoordeeld onder 3.5 van haar uitspraak en maakt dit oordeel tot de zijne.

4.7 Belanghebbende doet onder verwijzing naar de voor het a-pad 5a vastgestelde waarde een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Tegenover de gemotiveerde weerspreking door de Heffingsambtenaar maakt belanghebbende niet aannemelijk dat de Heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert dat leidt tot lagere WOZ-waarderingen dan waarderingen naar de waarde in het economische verkeer. Evenmin maakt hij aannemelijk dat bij de waardering van de woning aan het a-pad 5a de Heffingsambtenaar met het oogmerk van begunstiging tot een lagere waarde is gekomen of dat de Heffingsambtenaar minstens twee identieke objecten lager heeft gewaardeerd dan belanghebbendes onroerende zaak. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt derhalve.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. F.J.W. Drion, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op 1 februari 2011 in het openbaar uitgesproken. De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. In verband daarmee is de uitspraak ondertekend door mr. P. van der Wal. Daarnaast is de uitspraak ondertekend door de griffier.

De griffier, Raadsheer,

(H. de Jong) (P. van der Wal)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.