Gerechtshof Leeuwarden, 26-07-2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:3381 BR3368, BK 10/00287 WOZ

Uitspraak van de derde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Assen van 14 oktober 2010, nummer AWB 10/107, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Coevorden (hierna: de Heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-weg 21 te Z (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2009, vastgesteld op € 229.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 288,31.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Assen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 14 oktober 2010, verzonden op 18 oktober 2010, ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 juli 2011 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede A, namens de Heffingsambtenaar, bijgestaan door B, taxateur. Ter zitting heeft belanghebbende een pleitnota overgelegd en voorgelezen.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende heeft het recht van erfpacht met het recht van opstal met betrekking tot de onroerende zaak: een vrijstaande woning met garage, berging en carport. De inhoud van de woning is ongeveer 391m³. Tot de onroerende zaak behoort een perceel bosgrond met een oppervlakte van ongeveer 1.410m². De garage heeft een oppervlakte van ongeveer 18m², de berging is ongeveer 21m² en de carport is ongeveer 15m². Eigenaar van de grond is Staatsbosbeheer.

2.2 Tot de stukken van het geding behoort een brief van Staatsbosbeheer aan belanghebbende, met dagtekening 27 september 2005, met als onderwerp: afwatering. In deze brief staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:

2.3 Tot de stukken van het geding behoort voorts een brief van Staatsbosbeheer aan belanghebbende van 3 februari 2011, eveneens met als onderwerp: afwatering, met daarin, voor zover relevant het volgende:

2.4 Tot de stukken van het geding behoort een verklaring van C te Z, waarin wordt verklaard dat bij meting op 3 maart 2010 en op 30 maart 2010 de grondwaterstanden respectievelijk 15.04 + NAP en 15.11 + NAP bedroegen.

2.5 Tot de stukken van het geding behoort een offerte van bouwbedrijf D b.v., waarin “voor het herstellen van de gevolgen van waterschade aan het woonhuis a-weg 21 te Z” diverse werkzaamheden voor het bedrag van € 16.731,40 geoffreerd worden.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3.2 Belanghebbende is van mening dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld omdat geen rekening is gehouden met de verslechterde waterhuishouding ten gevolge van het in 2005 van in werking getreden Herstelplan Geeserstroom. Belanghebbende verdedigt een vermindering van de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde met de kosten voor herstel wateroverlast, de kosten voor het herstel van de ringdrainage en de kosten in verband met verminderd woongenot, tezamen door belanghebbende begroot op € 40.000. Verder is belanghebbende onder meer van mening dat de door de Heffingsambtenaar opgevoerde referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en dat onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat de onroerende zaak geen volle eigendom doch erfpacht betreft.

3.3 De Heffingsambtenaar houdt vast aan de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde. Hij is van mening dat de erfpacht gezien de wettelijke fictie niet relevant is, dat de opgevoerde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, en dat met de wateroverlast, zo daar al sprake van is, voldoende rekening is gehouden.

3.4 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum tot een bedrag van € 189.000.

3.5 De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Desgevraagd heeft de Heffingsambtenaar verklaard, ingeval het gelijk aan de zijde van belanghebbende zou zijn, de aanslag OZB dienovereenkomstig te verminderen.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Voor wat betreft belanghebbendes grief aangaande de erfpacht is het gelijk derhalve aan de Heffingsambtenaar.

4.2 Op de Heffingsambtenaar rust - bij betwisting- de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2008 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in de zin van de Wet WOZ. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst de Heffingsambtenaar onder meer naar een in zijn opdracht door de taxateur E in het kader van de bezwaarprocedure opgemaakte waarderingsmatrix.

4.3 De Heffingsambtenaar is in de op hem rustende bewijslast naar het oordeel van het Hof niet geslaagd. Hij heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde gewezen op een in zijn opdracht opgestelde matrix, waarin drie referentieobjecten zijn opgevoerd, die niet op een bosperceel zijn gelegen, te weten de b-weg 20 te L, c-straat 26 te L en d-weg 23 te M. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met hetgeen hij naar voren heeft gebracht, onvoldoende verklaard of, en zo ja in hoeverre, rekening is gehouden met de verschillen die de onroerende zaak vertoont ten opzichte van de referentieobjecten. Met name verklaart de heffingsambtenaar niet de verschillen ten aanzien van de ligging, waaronder, maar niet uitsluitend, de omstandigheid dat de onroerende zaak niet over een goed werkende ringdrainage beschikt en op een andere locatie gelegen is dan de opgevoerde referentieobjecten - op een bosperceel - waardoor door een verschillende waterhuishouding en verschillende grondwaterstanden wateroverlast wordt ervaren. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting weliswaar verklaard ten tijde van de (uitpandige) bezichtiging in november 2009 geen wateroverlast te hebben geconstateerd, doch belanghebbende heeft de wateroverlast tegenover de ontkenning daarvan door de Heffingsambtenaar die de woning niet inpandig heeft bekeken en slechts eenmaal op het perceel naar eventuele wateroverlast heeft gekeken, voldoende aannemelijk gemaakt. Het Hof neemt daartoe in aanmerking, tezamen en in onderling verband bezien, belanghebbendes verklaring over de fluctuerende waterstanden in het gebied, ondersteund door een opgave van de waterstanden wisselend van 14.72 + NAP tot 15.22 + NAP en de onder 2.4 genoemde bevestigende verklaring daarvan alsmede de onder 2.2 en 2.3 genoemde correspondentie met Staatsbosbeheer, en de onder 2.5 genoemde herstelofferte.

4.4 Belanghebbende heeft een waarde bepleit van € 189.000, zijnde de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde verminderd met ongeveer € 17.000, betreffende te maken kosten in verband met inpandige waterschade, € 3.000 in verband met herstel van de ringdrainage op het perceel, en € 20.000 in verband met verminderd woongenot door wateroverlast. Ook belanghebbende heeft hiermee voor zijn standpunt onvoldoende aangedragen om die waarde op de waardepeildatum aannemelijk te achten.

4.5 Het Hof stelt, met in achtneming van alle feiten en omstandigheden die door partijen naar voren zijn gebracht, de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2008 in goede justitie vast op € 209.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Kosten

In beroep en in hoger beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en ook overigens niet van kosten die volgens artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. E. Polak, raadsheer en voorzitter van de derde enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma, griffier.

De beslissing is op 26 juli 2011 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(K. de Jong-Braaksma) (E. Polak)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 27 juli 2011