Gerechtshof Leeuwarden, 08-11-2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BW9780 BU3927, BK 10/00289 WOZ

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector belastingrecht

nummer: 10/00289

uitspraakdatum: 8 november 2011

tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 10/49 van de rechtbank Assen van 21 oktober 2010 in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Coevorden (hierna: de Heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 Ingevolge artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Heffingsambtenaar bij beschikking van 28 februari 2009 de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de a-weg 2 te Z (hierna: de onroerende zaak) vastgesteld op € 643.000. De beschikking geldt voor het kalenderjaar 2009 en de waardepeildatum is 1 januari 2008.

1.2 Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar aangetekend. De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak van 10 december 2009 het bezwaar gegrond verklaard en de waarde verminderd tot € 561.000.

1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Assen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij de bestreden uitspraak het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd voor zover deze betrekking heeft op de proceskostenvergoeding, een proceskostenvergoeding uitgesproken voor zowel de bezwaarfase als voor de beroepsfase alsmede verweerder gelast het griffierecht te vergoeden.

1.4 Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep aangetekend. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2011 te Leeuwarden. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende en namens de Heffingsambtenaar A en B (taxateur). De Heffingsambtenaar heeft ter zitting zonder bezwaar van belanghebbende een aantal foto’s en een situatiekaart overgelegd.

2. Feiten

2.1. Belanghebbende is op 1 januari 2009 eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een vrijstaande woonboerderij uit circa 1700. De inhoud is ongeveer 1.438 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 7.960 m². De woonboerderij is verbonden met een schuur. Voorts is er nog een bijgebouw waarin een garage, een paardenstal en een berging aanwezig zijn.

3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 (na uitspraak op bezwaar) op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2 Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Belanghebbende verwijst naar een taxatierapport van WOZ consultants van 9 november 2009 dat hij bij zijn beroepschrift bij de Rechtbank heeft gevoegd. Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 475.000.

3.3 De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hij verwijst naar de bij het verweerschrift bij de Rechtbank gevoegde matrix en de bij zijn verweerschrift in hoger beroep gevoegde aanvullende matrix. Ter zitting heeft hij het vergelijkingpand Dorpstraat 2 teruggetrokken. Hij concludeert tot handhaving van de waarde op € 561.000.

3.4 Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.

4. Overwegingen omtrent het geschil

4.1. Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2008 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2. Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3. Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar het waardepeil van 1 januari 2008 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per laatstgenoemde datum.

4.5. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde de onder 3.3 genoemde matrix en aanvullende matrix overgelegd. De WOZ-waarde van de onroerende zaak wordt hierin naar de waardepeildatum 1 januari 2008 bepaald op € 561.000. In genoemd matrices wordt een aantal vergelijkingsobjecten vermeld. Deze zijn gelegen in Z, L en M.

4.6. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar met de matrices en de daarin genoemde vergelijkingsobjecten onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde bij uitspraak op bezwaar niet te hoog is vastgesteld. Dit oordeel is gebaseerd op het onder 4.7 vermelde.

4.7. De kwaliteit en de onderhoudstoestand van de onroerende zaak zijn in de matrix met uitzondering van de berging op 3 (voldoende) bepaald. Belanghebbende heeft echter onweersproken aangevoerd dat het interieur van het hoofdgebouw ernstig is beschadigd door rolstoelgebruik en dat het rieten dak van het hoofdgebouw en de aangebouwde schuur geheel of ten dele versleten is. Voorts heeft belanghebbende ten aanzien van de vergelijkingspercelen in L aangevoerd dat deze niet goed vergelijkbaar zijn omdat L een meer gewilde omgeving is dan Z. De Heffingsambtenaar heeft deze stelling onvoldoende weerlegd. Daarbij komt, dat de onroerende zaak b-straat 9 volgens de Heffingsambtenaar bij verkoop nog een agrarische bestemming had, waardoor het pand minder geschikt is als vergelijkingsobject. De onroerende zaak c-straat 56 te Z is evenmin een geschikt referentiepand, omdat daarvoor direct na de verkoop een sloopvergunning is afgegeven. De Heffingsambtenaar is derhalve niet geslaagd in de op hem rustende last de waarde van € 561.000 aannemelijk te maken.

4.8. Belanghebbende heeft met het onder 3.2 genoemde taxatierapport de door hem voorgestane waarde van € 475.000 ook niet aannemelijk gemaakt. De inhoud van het hoofdgebouw is daarin aanzienlijk te laag vastgesteld, namelijk op 1.000 m³ in plaats van 1.438 m³. Daarbij is onvoldoende inzicht gegeven hoe deze inhoud is vastgesteld. Verder heeft belanghebbende desgevraagd niet kunnen verklaren waarom in het taxatierapport bepaalde eenheidsprijzen zijn gehanteerd. De waarde voor het vergelijkingspand c-straat 56 is onjuist, omdat bij een verkoopprijs van € 350.000 op 17 december 2007 een WOZ-waarde wordt berekend van € 528.725 per waardepeildatum 1 januari 2008. Met hetgeen belanghebbende ook overigens heeft aangedragen, is hij er niet in geslaagd de door hem bepleite waarde van € 475.000 aannemelijk te maken.

4.9. Het Hof oordeelt dat nu zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de door hen bepleite waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt, dit tot gevolg heeft dat het Hof zelf, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, de waarde ervan in goede justitie dient te bepalen. Het Hof bepaalt deze waarde op de peildatum 1 januari 2008 op € 518.000.

Slotsom

Het hoger beroep is gegrond.

5. Proceskosten

Nu niet is gebleken van kosten die op de voet van artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen, acht het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. De beslissing

Het Gerechtshof

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover daarbij de waarde van de onroerende zaak in stand is gelaten,

– verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de Heffingsambtenaar voor zover daarbij de waarde van de onroerende zaak is bepaald,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 518.000,

– gelast dat de gemeente Coevorden aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 111 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong) (J. Huiskes)

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende ver-melden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.