Gerechtshof Leeuwarden, 21-02-2012, BV6724, BK 10/00312 Inkomstenbelasting

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector belastingrecht

nummer 10/00312

uitspraakdatum: 21 februari 2012

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

De Inspecteur heeft in zijn verweerschrift incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft het incidentele hoger beroep van de Inspecteur beantwoord.

2.1 Belanghebbende en zijn echtgenote bezitten samen 100% van de aandelen in de vennootschap C BV (hierna: de BV). De BV exploiteert een onderneming die zich bezig houdt met het verzorgen van abonnementen op internationale vakbladen voor architecten en ontwerpers. De onderneming verzorgt eveneens de verspreiding van de tijdschriften onder de abonnementhouders.

2.2 Belanghebbende en zijn echtgenote zijn eigenaar van het pand a-straat 64 te Z (hierna: het pand), dat is gelegen in de binnenstad van Z. Op het pand rust de bestemming “bedrijfsdoeleinden inclusief de aanwezigheid van een bedrijfswoning”. Belanghebbende en zijn echtgenote hebben het pand verhuurd aan de BV. De BV heeft het pand gebruikt voor haar bedrijfsuitoefening. Vanwege de slechte bereikbaarheid van het pand heeft de BV medio 2000 besloten een ander kantoorpand te zoeken.

2.3 Op 27 mei 2003 heeft D, makelaar (hierna: D) in opdracht van belanghebbende het pand getaxeerd. Doel van de taxatie is de waarde van het pand vast te stellen per 1 januari 2001 vanwege de aanvang van de terbeschikkingstelling als bedoeld in artikel 3.92 Wet IB 2001. Het pand is daarbij getaxeerd op € 430.000.

2.4 Het huurcontract is eind 2001 opgezegd door de BV per december 2006. Op hetzelfde moment hebben belanghebbende en zijn echtgenote besloten het pand ter verkoop aan te bieden. In juli 2002 is de bedrijfsuitoefening van de BV verplaatst naar een nieuw kantoorpand. Vanaf dat moment stond het pand voor een belangrijk deel leeg en werd het slechts ten dele gebruikt door de BV als kantoor- en opslagruimte.

2.5 In oktober 2002 is een mondelinge overeenkomst afgesloten met kinderdagverblijf “E”over de verkoop van het pand. De verkoopprijs bedroeg € 499.000. In mei 2003 bleek dat de aankoop van het pand voor het kinderdagverblijf financieel niet haalbaar was, hetgeen tot gevolg had dat de koop geen doorgang vond.

2.6 Eind 2003 hebben belanghebbende en zijn echtgenote besloten om zelf te gaan wonen in het pand. Op 29 januari 2004 heeft de gemeente Meppel een vergunning verleend voor de verbouw van het pand tot woonhuis. Op 1 april 2004 is de verbouwing van het pand gestart. Per deze datum is ook het feitelijke gebruik van het pand door de BV beëindigd.

2.7 In de aangifte IB/PVV heeft belanghebbende bij de bepaling van het resultaat uit overige werkzaamheden een verlies van € 52.613 vermeld ter zake van de beëindiging van de terbeschikkingstelling van het pand aan de BV. Bij de vaststelling van het verlies heeft belanghebbende zich gebaseerd op een taxatie van D, die het pand als woning heeft gewaardeerd op € 300.000 per 1 augustus 2004, de boekwaarde van het pand per 1 januari 2004 van € 405.225 en het feit hij en zijn echtgenote ieder voor 50% gerechtigd zijn tot het resultaat van het pand.

2.8 In opdracht van de Inspecteur heeft op 10 juli 2007 F, taxateur van de Belastingdienst/Randmeren/kantoor Zwolle (hierna: F), het pand op de peildatum 1 april 2004 gewaardeerd op € 430.000, vrij te aanvaarden. Hierbij is in aanmerking genomen dat de aard van het pand bedrijfsvastgoed is, en getypeerd is als kantoorpand en dat het pand als bestemming “bedrijfsdoeleinden” heeft. In de toelichting bij het taxatierapport heeft hij onder meer het volgende opgemerkt:

“Situatie op peildatum

Object is inmiddels verbouwd tot woonhuis.

Derhalve e.e.a. lastig te taxeren naar de toestand als kantoorpand.

Er is echter een taxatie uitgebracht in 2001 t.b.v. tbs-regeling.

Waarde toen door een makelaar [Hof: D] vastgesteld op € 430.000,-.

Lijkt me voor 2001 aan de stevige kant.

Voor peildatum 1 augustus 2004 m.i. als marktconforme waarde te hanteren.

Volgens dezelfde makelaar zou het pand als toekomstig woonhuis € 300.000,- waard zijn.

E.e.a. besproken met betreffende makelaar.

Is met mij van mening dat het object als kantoorpand een hogere waarde vertegenwoordigd dan als toekomstig woonhuis.

(…)

Makelaar vindt mijn uitgangspunt om de door hem vastgestelde waarde per 2001 ad. € 430.000,- als uitgangspunt te nemen op de peildatum redelijk.”

2.9 In zijn brief van 15 oktober 2007 van D aan de gemachtigde van belanghebbende is D ingegaan op de verschillen tussen zijn taxatie en de taxatie van F, alsmede op de opmerkingen van F in het taxatierapport. Hij heeft dienaangaande onder meer het volgende gesteld:

“Onze makelaardij had in 2002-2003 in de verkoop het pand a-straat 64 te Z in opdracht van X.

Een koopovereenkomst met een koper voor een bedrag van € 499.000,--, een huurovereenkomst voor ruim € 40.000,--, een bieding van een potentiële huurder van € 30.000,-- / €35.000,--, alles uiteindelijk niet doorgegaan om uiteenlopende redenen deden een waardering van € 430.000 rechtvaardigen.

Uiteindelijk bleek het ondanks inspanningen van onze zijde, niet mogelijk een koper dan wel huurder te vinden die het voor dit bedrag wilden kopen/huren.

Toen opdrachtgever besloot (…)het object a-straat 64 te gaan verbouwen van bedrijfspand tot woonhuis werd mij opnieuw gevraagd een waardering van onderhavig object te doen.

Nu waren de uitgangspunten echter anders: immers het betrof nu een tot woonhuis te verbouwen bedrijfspand waartoe een behoorlijke verbouwing nodig was. Dat de waarde voor een dergelijk doel lager is moge duidelijk zijn en zodoende kwam ik tot een waarde van € 300.000,--.

Dit heb ik inderdaad zodanig besproken met dhr. F (…). Conclusie van ons beiden was dat beide zienswijzen te verdedigen zijn. De discussie is echter: moet je het pand als bedrijfspand zien ( € 430.00,--) en voor dat bedrag op dat moment niet te verkopen of als een tot woonhuis te verbouwen pand (€ 300.000,--)?”

3.1 In geschil is de waarde van het pand op 1 april 2004.

3.2 Tussen partijen is niet langer in geschil dat belanghebbende een huurvergoeding van ten minste € 15 tot zijn resultaat uit overige werkzaamheden moet rekenen voor de verhuur van het pand aan de BV in het eerste kwartaal van 2004. Het incidentele hoger beroep van de Inspecteur, dat hiertoe strekte, is in zoverre gegrond.

3.3 Belanghebbende is van mening dat de waarde van het pand op 1 april 2004 € 300.000 bedraagt, en subsidiair dat de waarde op dat moment € 365.000 is, en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en vermindering van de bestreden aanslag.

3.4 De Inspecteur verdedigt een waarde van het pand op 1 april 2004 van € 430.000 en concludeert op dit punt tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.5 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.

4.1 Tussen partijen is niet in geschil dat het pand tot 1 april 2004 aan de BV ter beschikking is gesteld in de zin van artikel 3.92 Wet IB 2001. Door de beëindiging van het gebruik door de BV is de terbeschikkingstellingsregeling op 1 april 2004 geëindigd. Op grond van het bepaalde in artikel 3.94 van de Wet IB 2001 dient bij het beëindigen van de terbeschikkingstelling het verschil tussen de waarde in het economische verkeer van het pand op 1 april 2004 en de boekwaarde tot het resultaat te worden gerekend.

4.2 Gelet op het vorenstaande spitst het geschil zich in hoger beroep uitsluitend toe op de vraag wat de waarde van het pand in het economische verkeer was op 1 april 2004 (hierna: de waarde). De Inspecteur die tot een positief resultaat uit overige werkzaamheden concludeert, heeft in dezen de bewijslast ter zake van zijn stelling dat de waarde op 1 april 2004 € 430.000 bedraagt. Hij heeft daartoe het onder 2.8 vermelde taxatierapport van F overgelegd.

4.3 Belanghebbende heeft in hoger beroep de juistheid van het taxatierapport van F bestreden, omdat dat ten onrechte uitgaat van een “kantoorpand”, terwijl, zo betoogt belanghebbende, het pand meerdere aanwendingsmogelijkheden kent, zoals woning, kantoorruimte of anderszins bedrijfsruimte. Ook zou F onvoldoende rekening hebben gehouden met de staat waarin het pand op 1 april 2004 verkeerde, omdat F het pand slechts in verbouwde staat heeft gezien. Bovendien zou het pand dat door F per 1 januari 1999 ook reeds was getaxeerd, sedertdien een waardestijging van 146,1% hebben doorgemaakt, hetgeen belanghebbende niet reëel vindt. Naast de juistheid van het taxatierapport, is belanghebbende het er voorts mee oneens dat de Rechtbank heeft geoordeeld dat een verkooptransactie die geen doorgang heeft gevonden alsmede een niet verkregen vraagprijs de door de Inspecteur bepleite waarde zouden ondersteunen. Belanghebbende heeft in hoger beroep ten slotte meer alternatieve referentiepanden naar voren gebracht, welke alle zijn gelegen aan de a-straat te Z, ten einde de onjuistheid van het taxatierapport aannemelijk te maken.

4.4 Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur met het door hem overgelegde taxatierapport en zijn toelichting daarop de waarde van het pand op 1 april 2004 van € 430.000 aannemelijk gemaakt. Hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht is onvoldoende om te komen tot het oordeel dat het door de Inspecteur overgelegde taxatierapport ondeugdelijk zou zijn. De door belanghebbende opgevoerde referentiepanden zijn onbruikbaar, reeds omdat de gegevens op grond waarvan de vergelijkbaarheid met het pand vastgesteld zou moeten worden, ontbreken dan wel zeer globaal en summier zijn verstrekt. De stelling van belanghebbende dat de waardestijging ten opzichte van 1 januari 1999 onevenredig hoog zou zijn vastgesteld, snijdt geen hout, nu tussen partijen niet in geschil is dat de waarde in het economische verkeer van het pand op 1 januari 2001 € 430.000 bedraagt, welke waarde niet afwijkt van de door de Inspecteur verdedigde waarde per 1 april 2004.

4.5 Over de grief van belanghebbende dat F is uitgegaan van de toestand van het pand na de verbouwing, overweegt het Hof het volgende. De toestand waarnaar het pand is getaxeerd, is blijkens het taxatierapport van F 1 april 2004. Blijkens de toelichting op het taxatierapport, was F zich ervan bewust dat het pand was verbouwd en heeft hij voor de waardering steun gezocht bij de door D vastgestelde waarde op 1 januari 2001. Naar het oordeel van het Hof is daarmee bij de taxatie voldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat het pand op 1 april 2004 nog niet was verbouwd.

4.6 Belanghebbende is van mening dat bij de taxatie er ten onrechte vanuit is gegaan dat het pand als kantoorpand verkocht zou kunnen worden. Bij de beëindiging van de terbeschikkingstelling dient de waarde van het pand te worden gesteld op de waarde in het economische verkeer. De waarde in het economische verkeer leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Het Hof acht het door F gehanteerde uitgangspunt juist, dat bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van het pand ervan uitgegaan moet worden dat het pand als kantoorpand gewaardeerd moet worden, aangezien dan de hoogste opbrengst behaald kan worden. Dat de waarde als kantoorpand hoger is dan de waarde als woning, wordt bevestigd door D (zie onder 2.9). De feitelijke omstandigheden verhinderen niet dat het pand als kantoorpand wordt verkocht, gelet op de door de Rechtbank daartoe gehanteerde argumenten, kort gezegd, de bedrijfsbestemming van het pand tot op dat moment, de omstandigheid dat de verbouwing tot woonhuis op 1 april 2004 nog moest beginnen of nog maar net een aanvang had genomen, de omstandigheid dat het pand tot (kort voor) 1 april 2004 bij de BV in gebruik was als kantoorpand en de omstandigheid dat belanghebbende zijn stelling dat het pand als kantoorpand op 1 april 2004 niet verkocht zou kunnen worden, onvoldoende heeft onderbouwd, welke argumenten het Hof onderschrijft en deze tot de zijne maakt.

4.7 Nu de Inspecteur met het taxatierapport en zijn toelichting daarop reeds heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast, kunnen de overwegingen van de Rechtbank ten aanzien van de verkooptransactie die geen doorgang heeft gevonden, alsmede de niet verkregen vraagprijs onbesproken blijven.

4.8 Gelet op bovenstaande is het hoger beroep ongegrond.

4.9 Bij het vaststellen van de aanslag heeft de Inspecteur een telfout van € 15 gemaakt. Het incidentele hoger beroep van de Inspecteur is gegrond (zie onder 3.2).

4.10 Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond en het incidentele hoger beroep gegrond.

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank en

- verklaart het tegen de uitspraak van de Inspecteur ingestelde beroep ongegrond.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.