Gerechtshof Leeuwarden, 28-02-2012, BV7423, BK 11/00115 WOZ

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector belastingrecht

nummer: 11/00115

uitspraakdatum: 28 februari 2012

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken a-straat 107 (de maisonnette), a-straat 1, berging nr. 027 (de berging) en a-straat 107, parkeerplaats 37 (de parkeerplaats) te Z, per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het jaar 2010 vastgesteld op respectievelijk € 226.000, € 6.000 en € 6.000.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarden gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij de bestreden uitspraak het beroep gegrond verklaard, en de uitspraak op bezwaar vernietigd voor zover deze betreft de handhaving van de vastgestelde waarde van de maisonnette en deze waarde verminderd tot € 215.000.

1.4 Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep aangetekend. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift tevens houdende incidenteel appel ingediend. Belanghebbende heeft een verweerschrift in het incidenteel appel ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 januari 2012 te Leeuwarden. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende bijgestaan door zijn echtgenote en namens de Heffingsambtenaar A.

2. Feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken, te weten een maisonnette, een berging en een parkeerplaats (hierna: de onroerende zaken). De inhoud van de maisonnette is ongeveer 381 m³.

2.2 Belanghebbende heeft de onroerende zaken op 1 februari 2007 gekocht voor € 187.500.

3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de maisonnette per waardepeildatum 1 januari 2009 op een te hoog bedrag is vastgesteld. De waarden van de berging en de parkeerplaats zijn niet in geschil.

3.2 Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Belanghebbende verwijst daarvoor naar de door hem in 2007 betaalde koopprijs voor de onroerende zaken. Belanghebbende stelt dat sprake is geweest van een negatieve prijsontwikkeling van onroerende zaken in de jaren 2007-2009. Belanghebbende stelt voorts dat woningen in “B” lange tijd te koop staan. Belanghebbende voert verder aan dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn met de maisonnette en dat de waarde van de maisonnette negatief wordt beïnvloed door vandalisme en verkeersoverlast. Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-waarde van de maisonnette, naar het Hof begrijpt, tot een waarde van € 190.000, zoals volgens hem door de Rechtbank uiteindelijk vastgesteld voor de onroerende zaken met betrekking tot de vorige waardepeildatum.

3.3 De Heffingsambtenaar stelt zich in het incidentele hoger beroep op het standpunt dat de waarde van de maisonnette van € 226.000 niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij verwijst naar het overgelegde taxatierapport en de daarin opgenomen referentie-objecten. Hij concludeert tot vernietiging van de onderhavige uitspraak en bevestiging van de door hem vastgestelde waarde. De door belanghebbende betaalde koopsom voor de onroerende zaken acht de Heffingsambtenaar niet relevant nu deze transactie niet marktconform is geweest en thans bovendien te ver is verwijderd van de waardepeildatum. Ten aanzien van de toestandsdatum van de onroerende zaken stelt de Heffingsambtenaar dat uitgegaan dient te worden van de peildatum 1 januari 2009.

3.3 Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.

4. Overwegingen omtrent het geschil

4.1 Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2009 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3 Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar het waardepeil van

1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per laatstgenoemde datum.

4.4 De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport opgesteld waarin de gegevens van zes referentie-objecten zijn verwerkt. Deze appartementen, met een inhoud van 266 m³ tot 336 m³, zijn alle gelegen in hetzelfde complex als de maisonnette. De verkoopdata lopen uiteen van 3 augustus 2007 tot en met 29 januari 2010. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat geen recente transacties van maisonnettes bekend zijn en dat de gehanteerde referentie-objecten – appartementen die op één bouwlaag zijn gelegen - in dat opzicht tweede keuze zijn. Met de door belanghebbende gestelde overlast als gevolg van de ligging van de maisonnette op de begane grond naast een veel gebruikte doorgang is, aldus de Heffingsambtenaar, bij het vaststellen van de waarde rekening gehouden.

4.5. Indien een onroerende zaak is gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde op de datum van de koopovereenkomst, overeenkomt met de door de koper betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft.

4.6. Belanghebbende heeft de onroerende zaken op 1 februari 2007 gekocht voor

€ 187.500. Gelet op de hiervoor geformuleerde regel dient dan ervan te worden uitgegaan dat de waarde op die datum overeenkomt met de door belanghebbende betaalde prijs. Nu de Heffingsambtenaar betoogt dat deze koopsom niet de waarde weergeeft, rust op hem de last dat aannemelijk te maken. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien er twijfel bestaat over het door de Heffingsambtenaar gestelde, dit ten nadele werkt van de Heffingsambtenaar.

4.7. De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat de koopsom niet marktconform is door persoonlijke omstandigheden bij de verkoper. Gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende – onder meer inhoudende dat de onroerende zaken voorafgaand aan de koop gedurende drie jaar en via achtereenvolgens twee makelaars te koop zijn aangeboden - is het aan de Heffingsambtenaar om zijn stelling aannemelijk te maken. Nu de Heffingsambtenaar geen relevante bewijsmiddelen heeft overgelegd, acht het Hof de Heffingsambtenaar niet geslaagd in zijn bewijs. Dit brengt mee dat ervan wordt uitgegaan dat de waarde van de onroerende zaken op 1 februari 2007 € 187.500 heeft bedragen.

4.8. Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met de verwijzing naar het taxatierapport niet aannemelijk gemaakt dat een waarde van de maisonnette van € 226.000 per 1 januari 2009 niet te hoog is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de waarde van de onroerende zaken – te weten de maisonnette, de berging en de parkeerplaats te zamen – op

1 februari 2007 € 187.500 heeft bedragen. Verder neemt het Hof in aanmerking dat de in het taxatierapport gehanteerde referentie-objecten alle op één bouwlaag gelegen zijn en mitsdien niet vergelijkbaar zijn met de maisonnette en dat de Heffingsambtenaar heeft erkend dat de gebruikte objecten “tweede keuze” zijn.

4.9 Het Hof acht belanghebbende evenmin geslaagd in het bewijs dat de waarde op de peildatum gelijk dient te zijn aan de waarde per de vorige peildatum, welke waarde was afgeleid van de door belanghebbende betaalde koopprijs. De voor de onroerende zaken betaalde koopsom is voor het bepalen van de waarde een goed uitgangspunt, echter de tussen de koop en de peildatum gelegen periode is te lang om deze prijs zonder meer als richtsnoer te nemen. Evenmin kan de waarde worden afgeleid uit de algemene prijsontwikkeling van onroerende zaken. Met hetgeen belanghebbende ook overigens nog heeft aangevoerd, maakt hij de door hem verdedigde waarde evenmin aannemelijk.

4.10 Het oordeel van het Hof dat zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende de door hen bepleite waarde van de maisonnette niet aannemelijk heeft gemaakt, heeft tot gevolg dat het Hof zelf, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bescheiden en argumenten, de waarde ervan in goede justitie dient te bepalen. Het Hof bepaalt de waarde op de peildatum 1 januari 2009 op € 188.000 voor de maisonnette. De voor de berging en de parkeerplaats vastgestelde waarden van ieder € 6.000 zijn, zoals hiervoor onder 3.1 aangegeven, niet in geschil.

Slotsom

Het principaal hoger beroep is gegrond, het incidenteel hoger beroep is ongegrond

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling omdat niet is gesteld of gebleken dat belanghebbende in bezwaar of (hoger) beroep kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

6. De beslissing

Het Hof

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover deze betreft de waarde van de onroerende zaak a-straat 107

(de maisonnette),

– vermindert de vastgestelde waarde van de maisonnette tot € 188.000,

– gelast dat de gemeente Leeuwarden aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41

in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 112 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende ver-melden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.