Gerechtshof Leeuwarden, 21-03-2012, BV9740, BK 11/00114 WOZ

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector belastingrecht

nummer: 11/00114

uitspraakdatum: 21 maart 2012

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 17 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 305.000.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij de bestreden uitspraak het beroep ongegrond verklaard.

1.4 Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep aangetekend. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 februari 2012 te Leeuwarden. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende en namens de Heffingsambtenaar A, bijgestaan door B, taxateur.

2. Feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, te weten een in 2003 gebouwde vrijstaande woning gelegen op een perceel van 643 m².

2.2 Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 28 februari 2007 gekocht voor € 279.999.

2.3 De onderhavige beschikking is op naam gesteld van belanghebbende.

3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2 Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Belanghebbende heeft ter zitting een waarde bepleit van € 283.079. Belanghebbende heeft hiertoe aangevoerd dat de prijzen van onroerende zaken in de periode van februari 2007 tot 1 januari 2009 in de provincie Groningen zijn gestegen met 1,1%. Uitgaande van de door hem in februari 2007 betaalde koopsom van € 279.999 bepleit hij thans een waarde per 1 januari 2009 van € 283.079. Belanghebbende heeft de gronden van zijn hoger beroep in voormelde zin beperkt en overige eerder bepleite stellingen uitdrukkelijk en zonder voorbehoud laten vallen.

3.2 De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.3 Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.

4. Overwegingen omtrent het geschil

4.1 Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2009 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3 Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar het waardepeil van

1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per laatstgenoemde datum.

4.4 De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatieverslag opgesteld waarin de gegevens van drie referentie-objecten zijn verwerkt. Twee van deze onroerende zaken zijn eveneens gelegen aan de a-straat te Z. De derde onroerende zaak is gelegen aan de b-straat te Z. De referentie-objecten betreffen alle vrijstaande woningen van een vergelijkbaar bouwjaar. Het referentie-object a-straat 19 is gelegen naast de onderhavige onroerende zaak en qua bouwtype goed vergelijkbaar. De referentie-objecten zijn verkocht in de periode van 29 april 2008 tot en met 1 september 2009 voor bedragen tussen € 312.500 en € 357.500.

4.5 Naar het oordeel van het Hof, heeft de Heffingsambtenaar met het taxatieverslag en de daarop ter zitting gegeven toelichting voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De verkopen van de referentie-objecten geven een goed beeld van de waarde van de onroerende zaak omstreeks de peildatum. De prijs per m³ is daarbij gesteld op € 470. Belanghebbende heeft gewezen op de luxere uitvoering van de onroerende zaak a-straat 19, maar, gelet op de voor die betreffende woning gehanteerde prijs van € 530 per m³, acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar met de verschillen tussen beide woningen voldoende rekening heeft gehouden. Het Hof acht voorts aannemelijk de door de Heffingsambtenaar gegeven uitleg bij de door hem gehanteerde inhoud van de onroerende zaak.

4.6 Hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht, doet, naar het oordeel van het Hof, niet af aan het vorenoverwogene. Ten aanzien van de door belanghebbende betaalde koopsom heeft te gelden dat indien de onroerende zaak waarvan de waarde wordt bepaald is gekocht, in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de waarde op de datum van de koopovereenkomst, overeenkomt met de door de koper betaalde prijs. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde weergeeft. Wat hiervan echter ook zij, in casu is de tussen de koop en de peildatum gelegen periode, van 28 februari 2007 tot 1 januari 2009, te lang om deze prijs op waardepeildatum nog doorslaggevend te achten. Evenmin kan de waarde worden afgeleid uit de algemene prijsontwikkeling van onroerende zaken in de provincie Groningen.

Slotsom

Het hoger beroep is ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

6. De beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende ver-melden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.