Gerechtshof Leeuwarden, 17-04-2012, BW3260, BK 11/00177 WOZ

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector belastingrecht

nummer: 11/00177

uitspraakdatum: 17 april 2012

tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 10/1511 van de rechtbank Assen van 13 april 2011 in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Westerveld (hierna: de Heffingsambtenaar)

1.1 De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 2 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 487.000.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Assen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 13 april 2011 ongegrond verklaard.

1.4 Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep aangetekend. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 maart 2012 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens de Heffingsambtenaar A, bijgestaan door B, taxateur. Belanghebbende is niet verschenen. Belanghebbende is correct opgeroepen bij aangetekende brief van 23 januari 2012 aan het adres a-straat 2, Z en blijkens de handtekening retourkaart is de oproeping op 24 januari 2012 in ontvangst genomen.

1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, te weten een in 1910 gebouwde woonboerderij met garage, stal en schuur met aangrenzend enkele percelen weiland. De totale grondoppervlakte bedraagt 35.740 m².

2.2 Belanghebbende heeft de onroerende zaak gekocht op 28 juli 2006 voor € 465.000. De levering vond plaats op 1 augustus 2007.

3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2 Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Belanghebbende stelt dat het referentiepand a-straat 9 te Z niet goed vergelijkbaar is. Hij acht a-straat 10 en 11 beter vergelijkbaar. Verder voert belanghebbende aan dat aan de weilanden een te hoge waarde is toegekend. Belanghebbende wijst voorts nog op de marktontwikkeling en stelt dat hij bij verkoop van de onroerende zaak een lagere prijs zal ontvangen dan de door hem betaalde aankoopprijs.

3.2 De Heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.3 Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan heeft de Heffingsambtenaar ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4. Overwegingen omtrent het geschil

4.1 Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2009 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3 Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar het waardepeil van

1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per laatstgenoemde datum.

4.4 De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatieverslag en een waardematrix opgesteld waarin de gegevens van drie referentie-objecten zijn verwerkt. Eén van deze onroerende zaken is gelegen aan de a-straat 9 te Z en verkocht op 3 juli 2009 voor € 580.000. Ter zitting heeft de Heffingsambtenaar informatie verstrekt over de objecten a-straat 10 en a-straat 11. A-straat 10 is verkocht op 2 oktober 2007 voor € 480.000. Deze onroerende zaak is dicht bij een snelweg gelegen en was blijkens informatie op Funda slecht onderhouden. Bij dit object behoort een grondoppervlakte van 4.345 m². A-straat 11 is op 10 maart 2011 verkocht voor € 240.000. Dit object is eveneens gelegen nabij de snelweg en ondervindt bovendien hinder van het tegenover gelegen dierenpension dat gevestigd is op nummer 10. Bij a-straat 11 behoort een grondoppervlakte van 3.397 m².

4.5 De grond bij de onroerende zaak is verdeeld in grond bij de woning, 4.500 m², en cultuurgrond 31.240 m². De grond is gewaardeerd op respectievelijk € 65 per m² en € 2,50 per m². De Heffingsambtenaar stelde ter zitting bij de waardering van de agrarische grond rekening gehouden te hebben met de volgende verkoopgegevens:

- b-straat 35 nabij Z, 6.440 m², verkocht op 3 maart 2010 voor € 19.320, ofwel € 3 per m²;

- b-straat 2 nabij Z, 16.833 m², verkocht op 16 december 2009 voor € 50.000, ofwel € 2,97 per m²;

- c-straat 80 te L, 20.440 m² verkocht op 5 augustus 2011 voor € 68.000, ofwel € 3,33 per m²;

- en d-straat 55 nabij M, 17.660 m² verkocht op 4 juni 2010 voor € 58.000, ofwel € 3,28 per m².

4.6 De Heffingsambtenaar heeft hier als waardedrukkende factoren aan toegevoegd dat de verkochte grond veldkavels zijn en dat de grond te L bestaat uit kwalitatief slechte veengrond. De Heffingsambtenaar heeft voorts aangegeven dat de grond bij de onroerende zaak in gebruik is als paardenwei en dat belanghebbende een paardenstalling voor derden exploiteert en paardrijlessen verzorgt. Omtrent de aankoopprijs van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar ter zitting meegedeeld dat belanghebbende de onroerende zaak blijkens informatie van het Kadaster heeft gekocht in juli 2006. Belanghebbende heeft na de levering op 1 augustus 2007 paardenstallen en enkele kleine veranderingen in de boerderij aangebracht. De Heffingambtenaar wees erop dat het woongedeelte niet als luxe is gewaardeerd. Omtrent het prijsniveau van onroerende zaken in de gemeente Westerveld in de periode van juli 2006 tot eind 2009 heeft de Heffingsambtenaar meegedeeld dat deze is gestegen. De Heffingsambtenaar heeft hieraan toegevoegd dat aan de door belanghebbende betaalde koopsom feitelijk geen betekenis is toegekend gelet op het tijdsverloop tussen de aankoop en de waardepeildatum, maar dat deze prijs wel in de lijn ligt van de aan de hand van de referentieobjecten bepaalde waarde.

4.7 Naar het oordeel van het Hof heeft de Heffingsambtenaar met het taxatieverslag en de waardematrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting en aanvulling aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De verkopen van de referentie-objecten geven voldoende inzicht in de waarde van de onroerende zaak omstreeks de peildatum, waarbij de Heffingsambtenaar met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentie-objecten in voldoende mate rekening heeft gehouden. De door de Heffingsambtenaar gehanteerde prijs van € 2,50 per m² voor de cultuurgrond ligt in de lijn van de onder 4.5 genoemde verkoopgegevens. Ook in het licht van de overig door belanghebbende aangevoerde bezwaren is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan.

Slotsom

Het hoger beroep is ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

6. De beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende ver-melden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.