Gerechtshof Leeuwarden, 02-05-2012, BW4729, BK 11/00206 WOZ

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector belastingrecht

nummer: 11/00206

uitspraakdatum: 2 mei 2012

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Ameland

(hierna: de Heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1-115 te L per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 50.000.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij haar uitspraak het beroep gegrond verklaard en de waarde verminderd tot € 49.500.

1.4 Tegen deze uitspraak is door de Heffingsambtenaar hoger beroep aangetekend. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 maart 2012 te Leeuwarden. Aldaar zijn verschenen en gehoord namens de Heffingsambtenaar A, bijgestaan door B, taxateur. Belanghebbende is met schriftelijke kennisgeving niet verschenen.

2. Feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, te weten een appartement met een inhoud van 123 m³ in een op Ameland gelegen appartementencomplex. Het complex is omstreeks 1988 gebouwd.

3.1 In hoger beroep is in geschil het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2009 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2 De Heffingsambtenaar stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij heeft hiertoe in hoger beroep aangevoerd dat identieke appartementen voor hogere bedragen zijn verkocht dan de vastgestelde waarde en dat de best gegadigde koper de hoogste prijs heeft betaald, zodat voor de waardevaststelling bij deze prijs moet worden aangesloten.

3.3 Belanghebbende stelt zich in hoger beroep op het standpunt zich te kunnen vinden in de waarde zoals de Rechtbank deze heeft bepaald en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4 Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en wat daaraan door de Heffingsambtenaar ter zitting is toegevoegd.

4. Overwegingen omtrent het geschil

4.1 Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2009 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3 Bij betwisting door belanghebbende van de bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar het waardepeil van 1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per laatstgenoemde datum.

4.4 De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde in eerste aanleg een matrix overgelegd waarin de gegevens van zes referentie-objecten zijn verwerkt. De betreffende objecten zijn alle gelegen op de begane grond in hetzelfde appartementencomplex. De verkooptransacties hebben plaatsgevonden in de periode van 22 september 2008 tot 10 juni 2009. De prijzen fluctueren tussen € 42.000 tot € 62.500. In deze prijzen zijn blijkens aanvullende informatie bij de matrix en de overgelegde notariële akten, de overnameprijs van de inventaris (vijf maal) en het aandeel in het reservefonds van de VvE (een maal) begrepen. De voor de inventaris betaalde bedragen lopen uiteen van € 5.000 tot € 8.000. Het aandeel in het reservefonds van de VvE varieert tussen € 967 (matrix) en € 1.413 (notariële akte). Per saldo is voor een deel van de referentieobjecten een hoger bedrag betaald en voor een ander deel een lager bedrag betaald dan de vastgestelde waarde voor de onroerende zaak.

4.5 Naar het oordeel van het Hof, heeft de Heffingsambtenaar met de matrix en de daarop naderhand gegeven aanvullingen onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Niet in geschil is dat de matrix onjuistheden bevat. In eerste aanleg is door de Heffingsambtenaar gesteld dat de ligging van de appartementen afwijkt van de matrix. De Heffingsambtenaar heeft in deze omstandigheid evenwel geen aanleiding gezien in hoger beroep de matrix aan te passen. In hoger beroep deelde de Heffingsambtenaar mee dat de kwalificatie van de staat van onderhoud van de verschillende appartementen is afgeleid uit de gerealiseerde verkoopsommen. De Heffingsambtenaar heeft evenwel niet kunnen nagaan of de gerealiseerde koopsommen voldoende inzicht geven in de daadwerkelijke staat van onderhoud van de desbetreffende appartementen, nu, zoals ter zitting naar voren kwam, van inpandige opname geen sprake is geweest. Dit geldt mutatis mutandis evenzeer voor de in de appartementen aanwezige inventaris. De Heffingsambtenaar heeft hierover gesteld dat de inventaris in ieder appartement gelijk is, maar hij heeft hieraan toegevoegd dat het de eigenaren van de appartementen vrijstaat de appartementen naar eigen inzicht in te richten. Gelet op het feit dat verschillende bedragen worden gehanteerd voor de overgenomen inventaris heeft de Ambtenaar onvoldoende onderbouwd of en op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de overnameprijs van de inventaris die in de verkoopprijs is begrepen. De bewering dat een verschil in de gerealiseerde verkoopprijzen niet wordt bepaald door de ligging van de appartementen acht het Hof evenmin onderbouwd. Het vorenstaande leidt ertoe dat het Hof de Heffingsambtenaar niet volgt in de stelling dat sprake is van identieke appartementen, zodat bij de waardering aangesloten moet worden bij de hoogste gerealiseerde verkoopprijs. De verkoopprijzen van de referentie-objecten geven, met inachtneming van hetgeen daarover hiervoor is overwogen, onvoldoende inzicht in de waarde van de onroerende zaak omstreeks de peildatum, aangezien onvoldoende aannemelijk is geworden dat met de relevante verschillen van de referentie-objecten ten opzichte van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden.

Slotsom

Het hoger beroep is ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

6. De beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende ver-melden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.