Gerechtshof Leeuwarden, 26-06-2012, BW9707, BK 11/00136 WOZ

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector belastingrecht

nummer: 11/00136

uitspraakdatum: 26 juni 2012

tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 09/3053 van de rechtbank Groningen van 7 maart 2011 in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Groningen (hierna: de Heffingsambtenaar)

1.1 De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-weg 25 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2008, voor het jaar 2009 vastgesteld op € 216.000.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Groningen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 7 maart 2011, verzonden op 9 maart 2011, ongegrond verklaard.

1.4 Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep aangetekend. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 mei 2012 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en namens de Heffingsambtenaar A, bijgestaan door B, taxateur.

2. Feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, te weten een in 1915 gebouwde vrijstaande woonboerderij met een aangebouwde schuur en een vrijstaande stenen schuur op een kavel van 2.652 m².

2.2 De woonboerderij verkeert in een zeer slechte staat van onderhoud.

3.1 In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2008 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2 Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Belanghebbende stelt dat weliswaar aan de opstal geen waarde is toegekend, maar dat ook rekening gehouden moet worden met de asbestverwijdering en de sloopkosten van de opstal. Deze kosten bedragen volgens belanghebbende € 30.000. Verder voert belanghebbende aan dat de waarde negatief wordt beïnvloed door een monumentale kastanjeboom die pal naast de woonboerderij staat en die het licht tegenhoudt, alsmede door een op het perceel gelegen, deels ingegraven, olietank en door een achter de woonboerderij gelegen grote kapschuur van derden die het zicht ontneemt. Belanghebbende bepleit een waarde van € 156.000.

3.3 De Heffingsambtenaar stelt dat uitsluitend aan de kavel een waarde is toegekend en dat deze waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4 Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.

4. Overwegingen omtrent het geschil

4.1 Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2008 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3 Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar het waardepeil van

1 januari 2008 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per laatstgenoemde datum.

4.4 De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatieverslag en een waardematrix in het geding gebracht waarin de gegevens van drie referentieobjecten zijn verwerkt. De Heffingsambtenaar heeft voorts een grondstaffel van het onderhavige perceel overgelegd waaruit blijkt hoe de waarde tot stand is gekomen.

4.5 Niet in geschil is dat aan de opstal geen waarde kan worden toegekend. De Heffingsambtenaar heeft de hoogte van het door belanghebbende gestelde bedrag aan kosten van asbestverwijdering en sloop van € 30.000 erkend. Niet in geschil is dat de referentieobjecten bebouwde percelen zijn waarin dergelijke kosten niet zijn verdisconteerd. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting van het Hof niet aannemelijk gemaakt op welke wijze hij met deze kosten bij de waardebepaling rekening heeft gehouden. Achter de woonboerderij is op het belendende perceel een grote kapschuur gelegen, die het vrije uitzicht vanuit de onroerende zaak belemmert. De Heffingsambtenaar heeft gesteld dat bij de referentieobjecten ook schuren achter de woningen zijn gelegen. Ter zitting van het Hof heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk kunnen maken dat hiervan bij de referentieobjecten eveneens sprake is en dat deze omstandigheid bij de waardering van de onroerende zaak is meegewogen. De door de Heffingsambtenaar in hoger beroep gestelde huidige gronduitgifteprijzen van circa € 160 per m² en de ter zitting genoemde prijs van € 41 per m² van een – niet nader met stukken onderbouwde - transactie in 2007 zijn onvoldoende eenduidig om als onderbouwing van de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde te kunnen dienen. Het vorenoverwogene brengt, naar het oordeel van het Hof, mee dat de Heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.

4.6 Het Hof acht belanghebbende evenmin geslaagd in het bewijs van de door haar voorgestane waarde. Zij heeft geen taxatierapport of gegevens van vergelijkbaar gewicht ingebracht. De door haar gestelde waardedruk van de kastanjeboom heeft zij niet aannemelijk gemaakt, nu de waardering van de kastanjeboom, zoals belanghebbende zelf ook aangaf, een subjectief gegeven is. Evenmin is aannemelijk gemaakt dat met het verwijderen van de olietank meer dan een beperkt bedrag is gemoeid.

4.7 Het Hof zal mitsdien in goede justitie een waarde bepalen, waarbij het Hof overweegt dat de meestbiedende koper, als bedoeld in 4.1, zal kunnen kiezen tussen slopen of renoveren van de woonboerderij. Alle omstandigheden in ogenschouw nemend stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op € 186.000.

Slotsom

Het hoger beroep is gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet aanleiding voor een kostenveroordeling. Het Hof stelt deze kosten conform het Besluit proceskosten bestuursrecht op de reiskosten van belanghebbende in hoger beroep

ad € 15.

Het Hof

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

– verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;

– vernietigt de uitspraak op bezwaar;

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak a-weg 25 te Z tot € 186.000;

– veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 15 en

– gelast dat de gemeente Groningen aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 112 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

–

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van de griffier mr. H. de Jong.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.