Gerechtshof Leeuwarden, 03-07-2012, BX2695, BK 11/00211 WOZ

GERECHTSHOF LEEUWARDEN

Sector belastingrecht

nummer: 11/00211

uitspraakdatum: 3 juli 2012

tegen de uitspraak in de zaak met het nummer AWB 10/2474 van de rechtbank Leeuwarden van 7 juni 2011 in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden (hierna: de Heffingsambtenaar)

1.1 De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 89 te Z (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 181.000.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank Leeuwarden (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 7 juni 2011 ongegrond verklaard.

1.4 Tegen deze uitspraak is door belanghebbende hoger beroep aangetekend. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 juni 2012 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en namens de Heffingsambtenaar A.

1.7 De Heffingsambtenaar heeft een pleitnota overgelegd.

2. Feiten

Belanghebbende is eigenaar van de woning, te weten een omstreeks het jaar 1966 gebouwde twee-onder-één-kap-woning, met dakkapel, balkon en aangebouwde berging. De inhoud van de woning is ongeveer 300 m³, exclusief de aanbouw, en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 268 m².

3.1 In geschil is of de Heffingsambtenaar de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2009 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

3.2 Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Belanghebbende stelt de verhoging van de vastgestelde waarde sinds de vorige peildatum van circa 15% onredelijk te vinden. Belanghebbende stelt verder dat onvoldoende rekening is gehouden met de scheurvorming en de onderhoudstoestand van de woning en dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn met zijn woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 165.000.

3.3 De Heffingsambtenaar stelt dat de in het taxatierapport genoemde marktgegevens de vastgestelde waarde voldoende onderbouwen en dat de staat van onderhoud van de woning in de vastgestelde waarde is verdisconteerd. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4 Beide partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.

4. Overwegingen omtrent het geschil

4.1 Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2009 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen onder meer worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3 Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde naar het waardepeil van

1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per laatstgenoemde datum.

4.4 De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport en een waardematrix in het geding gebracht waarin de gegevens van negen referentieobjecten zijn verwerkt. De Heffingsambtenaar heeft hieraan ter zitting toegevoegd dat bij de waardering van de woning op grond van het bouwjaar rekening is gehouden met een correctie van € 12.000.

4.5 Van de voorgedragen referentieobjecten is er één gelegen in een ander dorp dan de woning van belanghebbende. De Heffingsambtenaar heeft hierover gesteld dat dit object om die reden minder goed vergelijkbaar is. De transactiedata van de referentieobjecten gelegen aan de b-straat 15 en 2, c-straat 15 en d-straat 5 zijn ruim een jaar voor of na de peildatum gelegen. Het object aan de b-straat 18 betreft een vrijstaande woning. Omtrent de transactieprijs van de objecten de b-straat 2 en 17 heeft de Heffingsambtenaar gesteld dat deze opvallend laag zijn, maar dat ze worden genoemd op verzoek van belanghebbende. Het bouwjaar van de woningen aan de c-straat is recenter dan het bouwjaar van de woning van belanghebbende en bovendien is niet aangegeven wat de staat is van het onderhoud van deze woningen. Dit aspect speelt ook bij de referentieobjecten aan de a-straat 59 en 61. Belanghebbende heeft hierover ter zitting aangevoerd dat beide woningen ingrijpend zijn verbouwd, dan wel intern zijn gerenoveerd. De Heffingsambtenaar heeft hierop aangegeven niet bekend te zijn met de staat van onderhoud aan de binnenzijde van beide woningen. Dit betekent dat deze objecten, hoewel zij vergelijkbaar zijn wat betreft de ligging en de uitvoering, beide zijn twee-onder-één-kap, minder goed bruikbaar zijn als referentieobject nu de Heffingsambtenaar geen informatie heeft gegeven over de staat van onderhoud en niet inzichtelijk heeft gemaakt in hoeverre beide woningen met de woning van belanghebbende vergelijkbaar zijn. Gelet op het voorgaande zijn naar het oordeel van het Hof de door de Heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten onvoldoende vergelijkbaar met de woning dan wel heeft de Heffingsambtenaar onvoldoende onderbouwd hoe de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning in de waarde tot uitdrukking zijn gekomen.

4.6 Tussen partijen is niet in geschil dat bij de woning van belanghebbende sprake is van scheurvorming in de gevel. De Heffingsambtenaar heeft met betrekking tot dit punt ter zitting gesteld dat hiervoor een afwaardering heeft plaatsgevonden van € 12.000. Deze afwaardering, zo begrijpt het Hof de Heffingsambtenaar, vindt automatisch plaats bij woningen van het bouwjaar als het onderhavige. Belanghebbende bestrijdt dat de correctie heeft plaatsgevonden en acht deze correctie onvoldoende. Hij verwijst daartoe naar procedures over de waardevaststelling in andere jaren. De Heffingsambtenaar heeft hiertegenover gesteld dat het door hem genoemde bedrag is verwerkt in het taxatiemodel van de gemeente, maar hij heeft erkend dat deze afwaardering niet inzichtelijk is gemaakt in de overgelegde stukken. De Heffingsambtenaar heeft voorts niet kunnen aangeven of, en zo ja, bij welke referentieobjecten eveneens rekening is gehouden met deze correctie. De Heffingsambtenaar heeft mitsdien geen inzicht verschaft of, en zo ja, in hoeverre de staat van onderhoud van de woning bij de waardering een rol heeft gespeeld. Uit het vorenoverwogene moet worden geconcludeerd dat de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.

4.7 Het Hof acht belanghebbende evenmin geslaagd in het bewijs van de door hem voorgestane waarde. Hij heeft geen taxatierapport of gegevens van vergelijkbaar gewicht ingebracht. De door hem gedane verwijzing naar de vastgestelde waarde van de woning in een eerder jaar is niet relevant, nu de waarde voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Met hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, heeft hij de door hem verdedigde waarde evenmin aannemelijk gemaakt.

4.8 Nu de Heffingsambtenaar en belanghebbende de door hen bepleite waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, stelt het Hof ter beslechting van het geschil en met inachtneming van alle feiten, omstandigheden en argumenten die partijen naar voren hebben gebracht de waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2009 in goede justitie vast op € 178.000.

slotsom

Het hoger beroep is gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling omdat niet is gesteld of gebleken dat belanghebbende in bezwaar of (hoger) beroep kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.

Het Hof

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

– verklaart het tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;

– vernietigt de uitspraak op bezwaar;

– vermindert de vastgestelde waarde van de woning a-straat 89 te Z tot € 178.000;

– gelast dat de gemeente Leeuwarden aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 112 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.