Gerechtshof Leeuwarden, 23-10-2012, BY1207, BK 11/00282 WOZ

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Assen van 4 augustus 2011, nummer AWB 11/405, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Borger-Odoorn (hierna: de Heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een recreatiewoning die is gelegen in het recreatiepark “C”. Het betreft een recreatiewoning van het type 8 EL. De inhoud van de onroerende zaak is ongeveer 350 m2 en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 545 m2.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3.2 Belanghebbende is van mening dat de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 175.000.

3.3 De Heffingsambtenaar houdt vast aan de bij de bestreden beslissing vastgestelde waarde.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en hetgeen ter zitting is gesteld.

3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot vaststelling van een waarde van € 175.000.

3.6 De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2 Op de Heffingsambtenaar rust - bij betwisting- de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in de zin van de Wet WOZ. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde verwijst verweerder onder meer naar een in zijn opdracht door de WOZ-taxateur B en door de WOZ-taxateur D op 12 november 2010 opgemaakte taxatierapport.

4.3 De Heffingsambtenaar is, naar het oordeel van het Hof, met het hiervoor – onder 4.2 – genoemde taxatierapport en daarop ter zitting van het Hof door de taxateur B gegeven toelichting in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Als referentieobjecten heeft hij een aantal recreatiewoningen opgevoerd die, net als de onroerende zaak, gelegen zijn aan de a-weg 8 te L (in recreatiepark “C”). Het betreft de recreatiewoningen met de nummers 211, 251, 329, 432, en 450. Hoewel het type recreatiewoning verschilt (10FL of andere verschillen aanwezig zijn ten aanzien van hetzelfde type 8EL), zijn de recreatiewoningen naar het oordeel van het Hof voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak, nu met de verschillen ten opzichte van de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden. Naar het oordeel van het Hof, heeft de Heffingsambtenaar met hetgeen hij in hoger beroep naar voren heeft gebracht, voldoende verklaard dat en in hoeverre met de verschillen die de onroerende zaak vertoont ten opzichte van de genoemde referentieobjecten, met name de perceelsgrootte en de inhoud, rekening is gehouden.

4.4 De door belanghebbende daartegen aangedragen grieven maken het vorenoverwogene niet anders. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van E van 21 september 2011 is gebaseerd op vergelijking met referentieobjecten a-weg 8, nummers 200, 245 en 286. Ten aanzien van het nummer 200 is het Hof van oordeel dat de transactiedatum (28 oktober 2011) daarvan te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum. Ten aanzien van de nummers 245 en 286 oordeelt het Hof dat de transactie waarbij beide recreatiewoningen tegelijkertijd werden verworven in het kader van een faillissementsverkoop onder zodanige voorwaarden tot stand gekomen is, dat niet kan worden gezegd dat daarbij prijzen zijn gerealiseerd die de meestbiedende koper zou hebben betaald bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze van verkoop na de beste voorbereiding. Naar het oordeel van het Hof doet het door belanghebbende overgelegde taxatierapport, gelet op het vorenoverwogene, dan ook niet af aan het door de Heffingsambtenaar geleverde bewijs. Datzelfde geldt mutatis mutandis voor belanghebbendes stelling dat met het verschil tussen de types (10FL) en (8EL) onvoldoende rekening is gehouden. Naar het oordeel van het Hof, zoals hiervoor – onder 4.3 – is weergegeven, heeft de Heffingsambtenaar wel in voldoende mate met de bedoelde verschillen rekening gehouden. De enkele stelling dat de Heffingsambtenaar in een volgende waardevaststelling met een verschil van € 21.725 rekening heeft gehouden, is, naar het oordeel van het Hof, onvoldoende om dienaangaande ook voor de bestreden beschikking anders te oordelen dan hiervoor is overwogen. Ook de door belanghebbende opgevoerde transactie van a-weg 8-285 te L maakt het vorenoverwogene niet anders. Immers, deze transactie betreft een gedwongen verkoop in opdracht van de bank, waarvan eveneens niet kan worden gezegd dat daarbij een prijs is gerealiseerd die de meestbiedende koper zou hebben betaald bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze van verkoop na de beste voorbereiding. Het taxatierapport van F met betrekking tot a-weg 8-202 te L is, naar het oordeel van het Hof, door de Rechtbank op goede gronden niet overtuigend geacht. Ook hetgeen belanghebbende overigens nog naar voren heeft gebracht, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

4.5 Belanghebbende heeft zich voorts nog beroepen op het beginsel van fair play als, naar het Hof begrijpt, algemeen beginsel van behoorlijk bestuur. Het Hof acht daarmee, anders dan belanghebbende meent, niet in strijd dat de Heffingsambtenaar als procespartij in de beroepsfase een (nadere) taxatie laat uitvoeren, noch de omstandigheid dat niet expliciet in het taxatierapport is vermeld of al dan niet een inpandige opname door de desbetreffende taxateur heeft plaatsgevonden. Ook deze grief van belanghebbende faalt derhalve.

5. Proceskosten

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. E. Polak en mr. W.A.P. Nieuwenhuizen, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op 23 oktober 2012 in het openbaar uitgesproken.

(K. de Jong-Braaksma) (P. van der Wal)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 oktober 2012