Gerechtshof 's-Gravenhage, 18-12-2002, ECLI:NL:GHSGR:2002:BH9539 AF7206, BK 00/00733

UITSPRAAK

op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de Inspecteur der Gemeentebelastingen van de gemeente Leiden op het bezwaarschrift van belanghebbende betreffende na te noemen beschikking.

1. Beschikking en bezwaar

1.1. Bij beschikking genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Q per 1 januari 1995 vastgesteld op ƒ 4.224.000.

1.2. Het tegen de beschikking gerichte bezwaar van belang-hebbende is bij de bestreden uitspraak afgewezen.

2. Loop van het geding

2.1. Belanghebbende is van de bovenvermelde uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van ƒ 450. De Inspecteur heeft eerst kort voor de eerste zitting een verweerschrift ingediend.

2.2.1. De eerste mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van de tiende enkelvoudige belasting-kamer van het Gerechtshof van 10 april 2001, gehouden te R. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Partijen hebben ter zitting ieder een pleitnota voorgedragen en overlegd, waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden aangemerkt. De pleitnota van de Inspecteur betreft het kort voor de zitting ingediende verweerschrift.

2.2.2. Belanghebbende heeft ingevolge een door het Hof ter zitting tot haar gericht verzoek als aanvulling op het aldaar verhandelde bij een brief, gedagtekend 9 mei 2001, nog enkele gegevens van feitelijke aard ingezonden, zulks met kopie aan de Inspecteur, die tijdens de tweede mondelinge behandeling op dat stuk heeft kunnen reageren.

2.2.3. De tweede mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van de tiende enkelvoudige belastingkamer van het Gerechtshof van 17 mei 2001, gehouden te R. Aldaar zijn beide partijen verschenen.

2.2.4. Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting heeft het Hof het onderzoek ter zitting geschorst en heeft vervolgens tussen het Hof en partijen een briefwisseling plaatsgevonden. Partijen hebben elk ingevolge een door het Hof ter zitting en in de briefwisseling tot hen gericht verzoek als aanvulling op het aldaar verhandelde bij brief nog enkele gegevens van feitelijke aard ingezonden, zulks met kopie aan de wederpartij. De brief van belanghebbende heeft als dagtekening 31 augustus 2001 en is aangevuld bij brief van 25 oktober 2001 met een groot aantal bijlagen. De brief van de Inspecteur is ingekomen op 29 januari 2002. Partijen hebben tijdens de derde mondelinge behandeling op elkaars stukken kunnen reageren.

2.2.5. De derde mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van de tiende enkelvoudige belasting-kamer van het Gerechtshof van 12 maart 2002, gehouden te R. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Voorafgaand aan de zitting heeft belanghebbende op verzoek van het Hof een brief, gedateerd 11 maart 2002, met nadere stukken ingediend. De Inspecteur heeft ter zitting op die stukken kunnen reageren.

2.2.6. Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting heeft het Hof het onderzoek ter zitting geschorst en heeft vervolgens tussen het Hof en partijen een briefwisseling plaatsgevonden. Partijen hebben elk ingevolge een door het Hof ter zitting en in de briefwisseling tot hen gericht verzoek als aanvulling op het aldaar verhandelde bij brief nog enkele gegevens van feitelijke aard ingezonden, zulks met kopie aan de wederpartij. De brief van belanghebbende heeft als dagtekening 25 april 2002 en de brief van de Inspecteur heeft als dagtekening 27 mei 2002. Partijen hebben tijdens de vierde mondelinge behandeling op elkaars stukken kunnen reageren.

2.3. Vervolgens is de zaak verwezen naar de derde meervoudige belastingkamer.

2.4. De vierde mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 6 november 2002, gehouden te R. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en overlegd, waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden aangemerkt.

2.5. Van het verhandelde tijdens de zittingen is proces-verbaal opgemaakt. Alle hiervoor bedoelde stukken behoren tot de stukken van de het geding.

3. Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de in het centrum van Q aan de a-straat 1 gelegen verpleegtehuiscomplex, plaatselijk bekend als het A. Het complex wordt gebruikt overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan.

3.2. Het complex beschikt over 73 bedden en telt 65 bewoners. Het is ingeschreven in één van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten. Het merendeel van de investeringen in het complex dateert uit de periode 1970-1973. Op 1 januari 1997 voldeed het complex niet aan de alsdan geldende normen binnen de gezondheidszorg en is deswege in zekere mate disfunctioneel, hetgeen zich in het bijzonder - doch niet daartoe beperkt - uit in hoge plafonds en andere niet of beperkt bruikbare ruimte.

3.3. De Inspecteur heeft bij de onderhavige beschikking de waarde op de waardepeildatum vastgesteld op ƒ 4.224.000, daarbij uitgaande van de situatie per 1 januari 1997.

4. Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.1. Op de laatste zitting heeft belanghebbende het geschil uitdrukkelijk beperkt tot de waarde van het complex op de waardepeildatum.

4.2. Belanghebbende heeft zich gemotiveerd op het standpunt gesteld dat de waarde van het complex op de waardepeildatum nihil bedraagt.

4.3. De Inspecteur verdedigt primair de vastgestelde waarde en bepleit subsidiair een waarde van ƒ 4.000.000.

4.4. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij die doen steunen wordt voorts verwezen naar de gedingstukken.

5. Conclusies van partijen

5.1. Het beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak en vermindering van de vastgestelde waarde tot nihil.

5.2. De Inspecteur concludeert primair tot ongegrondverklaring van het beroep en subsidiair tot vernietiging van de uitspraak en vermindering van de vastgestelde waarde tot op ƒ 4.000.000.

6. Overwegingen omtrent het geschil

6.1. Het Hof stelt voorop dat op de Inspecteur de bewijs-last rust de vastgestelde waarde, bij betwisting daarvan door belanghebbende, aannemelijk te maken.

6.2. De waarde dient blijkens artikel 17, lid 2, van de Wet te worden bepaald op die waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

6.3. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2 van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

6.4. De Inspecteur heeft, met de door hem overlegde stukken en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van het complex op de waardepeildatum en naar de toestand op 1 januari 1997 ten minste ƒ 4.000.000 bedroeg. Vooreerst ontbreekt een taxatierapport. Voorts maakt de Inspecteur niet inzichtelijk hoe de vastgestelde waarde zich verhoudt tot de door hem aangehaalde vastgestelde waarden voor de in de nabijheid van het onderhavige complex gelegen onroerende zaken, bekend als Museum B, en Museum C, ook rijksmonumenten.

6.5. De door belanghebbende bepleite waarde van nihil is door haar, tegenover de gemotiveerde betwisting door de Inspecteur, evenmin aannemelijk gemaakt.

6.6. Nu geen der partijen de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt bepaalt het Hof de waarde als volgt. Het complex is een rijksmonument, zodat een waardebepaling naar de vervangingswaarde niet aan de orde is. Voor de bepaling van de waarde voor het onderhavige complex neemt het Hof als uitgangspunt hetgeen in artikel 4, lid 1, letter b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling is aangegeven. Van de daarin gegeven methoden komt naar het oordeel van het Hof in het onderhavige geval, nu voor hantering van de overige methoden voldoende feitelijke gegevens ontbreken, slechts de methode van kapitalisatie van de bruto huur in aanmerking.

6.7. Met hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, in het licht van hetgeen zij daartegenover hebben gesteld, is naar 's Hofs oordeel voldoende aannemelijk geworden dat enerzijds de bruto huuropbrengst van het onderhavige complex op ƒ 500.000 per jaar dient te worden vastgesteld en anderzijds dat de kapitalisatiefactor - gelet op de mate van disfunctionaliteit - dient te worden gesteld op 6. Het voorgaande brengt het Hof tot het oordeel dat de waarde van het complex op de waardepeildatum dient te worden vastgesteld op ƒ 3.000.000.

6.8. Het beroep is aldus gegrond.

7. Proceskosten en griffierecht

7.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op 3.381 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Dit bedrag is als volgt berekend:

7.2 Voorts dient de Inspecteur aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht te vergoeden.

8. Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld op 18 december 2002 door mrs. Vonk, Schuurman en Visser. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier Vink.

(Vink) (Schuurman)