Gerechtshof 's-Gravenhage, 11-03-2003, AF8250, BK-01/02177

UITSPRAAK

op het beroep van de stichting X te Z tegen de uitspraak van de ambtenaar, belast met de heffing van belastingen van de gemeente P (hierna: de Inspecteur), betref-fende na te noemen beschikking.

1. Beschikking en bezwaar

1.1 Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak), vastgesteld op ƒ 6.445.000 met de waardepeildatum 1 januari 1999.

1.2 Na door belanghebbende tegen deze beschikking gemaakt bezwaar heeft de Inspecteur haar niet-ontvankelijk verklaard in het bezwaar.

2. Loop van het geding

2.1 Belanghebbende is van de bovenvermelde uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van ƒ 450. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 13 augustus 2002, gehouden te Dordrecht. Aldaar zijn beide partijen verschenen.

2.3 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

3. Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:

3.1 De onroerende zaak betreft een verzorgingshuis, gebouwd in 1974, waarvan belanghebbende de gebruiker is.

3.2 Bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2001, heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op ƒ 6.445.000. Hierbij is de Inspecteur uitgegaan van een bruto vervangingswaarde van ƒ 1.900 per vierkante meter, een technische correctie voor de gehele onroerende zaak van 44 percent en een functionele correctie voor de verschillende onderdelen daarvan variërend, van 19 tot 54 percent.

3.3 Belanghebbende heeft tegen deze beschikking, bij brief gedagtekend 4 april 2001 en door de Inspecteur ontvangen op 6 april 2001, een niet-gemotiveerd bezwaarschrift ingediend. Daarbij heeft zij de Inspecteur tevens, met het oog op de motivering van het bezwaarschrift, verzocht om toezending van het taxatie-verslag en de berekening welke ten grondslag heeft gelegen aan de gehanteerde tariefdifferentiatie. Bij brief van 12 april 2001 heeft de Inspecteur belanghebbende in de gelegenheid gesteld het bezwaarschrift binnen vier weken te motiveren. Nadat belanghebbende vervolgens bij brief van 7 mei 2001 had verzocht om uitstel voor de indiening van de motivering en de Inspecteur dit verzoek bij brief van 10 mei 2001 had afgewezen, heeft belanghebbende op 15 mei 2001 wederom verzocht om uitstel en vervolgens bij brief van 5 juni 2001, nadat zij inmiddels het taxatieverslag had ontvangen, om opgave verzocht van de bij de waardevaststelling gehanteerde uitgangspunten, te weten de bruto vloeroppervlakte en de vervangingswaarde per m². Bij uitspraak van 27 juni 2001 heeft de Inspecteur belanghebbende niet-ontvankelijk verklaard in het bezwaar wegens het ontbreken van een motivering. In deze uitspraak verwijst de Inspecteur mede naar een in het jaar 2000 gevoerd vooroverleg, waarvan de Inspecteur bij nadere brief van 26 juli 2001 heeft aangegeven dat zulks abusievelijk is geschied.

4. Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.1 Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of belanghebbende terecht niet-ontvankelijk is verklaard in het bezwaar en, zo dit niet het geval is, of de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vragen ontkennend en de Inspecteur bevestigend.

4.2 Belanghebbende betoogt dat zij in het bezwaar had moeten worden ontvangen en voorts dat voor de waardevaststelling van het gebouw een onderverdeling dient plaats te vinden, waarbij voor ieder onderdeel afzonderlijk de levensduur en restwaarde dient te worden bepaald.

4.3 Het standpunt van de Inspecteur is dat belanghebbende met het vragen van nadere gegevens kennelijk heeft beoogd verder uitstel voor de indiening van de motivering van het bezwaarschrift te verkrijgen. Voorts acht de Inspecteur het niet redelijk dat belanghebbende op bepaalde onderdelen van de waardebepaling, waarop de Inspecteur met de eigenaar van de onroerende zaak een compromis heeft gesloten, alsnog een correctie wenst. De technische correctie van 44 percent is, volgens de Inspecteur, juist. Met betrekking tot de door belanghebbende voor enige onderdelen van de onroerende zaak aangenomen levensduur is de Inspecteur van mening dat deze onderdelen inmiddels hadden moeten zijn vervangen en dat, zo dit niet is gebeurd, de aanname omtrent de levensduur niet juist is. Overigens is volgens de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak te laag vastgesteld, omdat toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode tot een hogere waarde in het economische verkeer leidt dan de vastgestelde waarde.

5. Conclusies van partijen

5.1 Het beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak, tot ontvankelijkverklaring in het bezwaar en tot wijziging van de beschikking in dier voege dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op ƒ 4.727.000.

5.2 Zowel de primaire als subsidiaire conclusie van de Inspecteur is dat de bestreden uitspraak dient te worden bevestigd.

6. Overwegingen omtrent het geschil

6.1 Met betrekking tot de ontvankelijkheid in bezwaar overweegt het Hof dat de gegevens die belanghebbende aan de Inspecteur heeft verzocht te verstrekken van dusdanige betekenis waren dat zij, indien zij niet daarover zou beschikken, onvoldoende in staat was haar bezwaarschrift van een motivering te voorzien. De Inspecteur heeft in strijd met het bepaalde in artikel 6:6 van de Algemene wet bestuursrecht gehandeld door belanghebbende niet-ontvankelijk te verklaren in het bezwaar.

6.2 Met betrekking tot de waarde van de onroerende zaak zijn de door de Inspecteur aangehouden bedragen van de (ongecorri-geerde) vervangingswaarde van de verschillende onderdelen van de onroerende zaak, alsmede de waarde van de grond (inclusief de infrastructuur) niet in geschil. Evenmin is in geschil de correctie wegens functionele veroudering die op deze vervangingswaarde moet worden aangebracht. Het geschil betreft uitsluitend de voor de bepaling van de technische correctie in aanmerking te nemen levensduur en restwaarde van de onderdelen van de onroerende zaak.

6.3 Op de Inspecteur rust de last feiten en omstandigheden te stellen, en bij betwisting aannemelijk te maken, waaruit kan worden afgeleid dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. In het onderhavige geval komt dit hierop neer dat de Inspecteur moet aantonen dat de levensduur niet op een te lange periode en de restwaarde niet op een te hoog bedrag zijn gesteld. De door hem gehanteerde afschrijving voor technische veroudering van 44 percent is de uitkomst van een levensduur van veertig jaar en een restwaarde van dertig percent voor alle tot de opstal behorende onderdelen van de onroerende zaak (behoudens de aula en de lift, waarvoor geen aftrek wegens technische veroudering is toegepast.)

6.4 Het Hof zal de Inspecteur niet volgen in de door hem aangenomen levensduur en restwaarde. Hij heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van het Hof, niet aannemelijk gemaakt dat alle onderdelen van de onroerende zaak de door hem aangehouden levensduur en restwaarde hebben en dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Voorts wordt bij het bepalen van de technische correctie bij een gebouw als het onderhavige een meer met de werkelijkheid overeenstemmende uitkomst verkregen, indien wordt onderscheiden naar de verschillende onderdelen van het gebouw, zoals de ruwbouw, afbouw/vaste inrichting, installaties, infrastructuur en overige kosten. Belanghebbende is bij ieder van deze onderdelen van de navolgende aannamen uitgegaan:

Aldus berekent belanghebbende een correctie van 66,75 percent.

6.5 Het Hof acht de door belanghebbende aangenomen levensduur en restwaarde van de hierboven onder a. tot en met d. genoemde onderdelen een juiste schatting van deze grootheden en zal haar derhalve in dat opzicht volgen. De hierboven onder e. genoemde overige kosten, waaronder zijn te begrijpen kosten als architectkosten, bouwrente en kosten van toezicht bij de bouw, dienen echter te worden afgeschreven tezamen met de onderdelen van het gebouw, waarop zij betrekking hebben. Voorts bevat de berekening van belanghebbende van het percentage van de correctie een kleine onnauwkeurigheid en zou dit, indien de berekeningswijze van belanghebbende geheel zou worden gevolgd, moeten worden gesteld op 66,67 percent. Het Hof zal met deze relatief onbelangrijke verschillen rekening houden door uit te gaan van een correctie wegens technische veroudering van 65 percent.

6.6 Met betrekking tot het verweer van de Inspecteur dat bij het vaststellen van de afschrijvingsduur tevens moet worden gekeken of na het verstrijken van deze periode ook feitelijk tot vervanging of renovatie van het betreffende onderdeel is overgegaan, overweegt het Hof het volgende. Alhoewel het al dan niet feitelijk vervangen zijn of gerenoveerd zijn van een onderdeel van een gebouw inzicht kan geven in het realiteitsgehalte van de aangenomen levensduur, betekent dit niet dat het achterwege laten van zulk een vervanging of renovatie in alle gevallen meebrengt dat moet worden geoordeeld dat over een te korte periode wordt afgeschreven. Naar belanghebbende ter zitting, door de Inspecteur onvoldoende weersproken, heeft verklaard staat het gebouw reeds jaren op de nominatie om ingrijpend te worden gerenoveerd. Op grond hiervan is het Hof van oordeel dat een afschrijvingsduur van 20 of 25 jaar voor be-paalde onderdelen van het uit 1974 daterende gebouw mogelijk is, ook al is op de waardepeildatum en ook ten tijde van de zitting nog niet tot renovatie overgegaan.

6.7 Ook zal het Hof de Inspecteur niet volgen in zijn verweer dat in het onderhavige geval de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak, berekend volgens de huurwaardekapitalisatiemethode, hoger is dan de vastgestelde waarde en dat op die grond geen reden bestaat tot enige vermindering. Genoemde methode is alleen bruikbaar, indien een bruto-huurwaarde door middel van vergelijking met rond de peildatum gerealiseerde huurprijzen van vergelijkbare objecten bekend is. De Inspecteur heeft op dit punt evenwel geen gegevens verschaft. Evenmin brengt de omstandigheid dat de Inspecteur met de eigenaar van de onroerende zaak een compromis heeft gesloten met betrekking tot de waarde mee dat belanghebbende het recht zou hebben ver-werkt op te komen tegen de te haren aanzien genomen waardebeschikking. De Inspecteur had een discrepantie tussen de in aanmerking te nemen waarden kunnen voorkomen door beide beschikkingen gelijktijdig te nemen.

6.8 Op grond van al het vorenoverwogene berekent het Hof de waarde van de onroerende zaak (in guldens) als volgt:

7. Proceskosten en griffierecht

8. Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld op 11 maart 2003 door mr. Savelbergh. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier mr. Salomons.

(Salomons) (Savelbergh)