Gerechtshof 's-Gravenhage, 24-07-2003, AI1312, BK-01/03332

PROCES-VERBAAL

van de mondelinge uitspraak op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Barendrecht (hierna: de Inspecteur), op het bezwaarschrift van belangheb-bende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betref-fende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Q.

De eerste mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 3 oktober 2002, gehouden te Den Haag. Aldaar is verschenen belanghebbende alsmede namens de Inspecteur A en B, bijgestaan door de taxateur.

De tweede mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 10 juli 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar is verschenen B namens de Inspecteur, bijge-staan door de taxateur. Van de zijde van belanghebbende is niemand ter zitting verschenen. Belanghebbende heeft in zijn faxbericht van 9 juli 2003 aangekondigd dat hij waarschijnlijk niet bij de mondelinge behandeling aanwezig kan zijn. Hij heeft hierbij niet om uitstel van de zitting verzocht.

Beslissing

Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.

Gronden

1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens ei-gendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de woning). De woning is een hoekwoning met ga-rage. De inhoud van de woning is ongeveer 518 m3 en de opper-vlakte van het perceel bedraagt ongeveer 367 m2.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeilda-tum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur heeft deze waarde uiteindelijk op ƒ 576.000 (€ 261.377) vastge-steld, terwijl belanghebbende een waarde van ƒ 380.000 (€ 172.436) bepleit.

3. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veron-derstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kun-nen nemen.

4. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de wo-ning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van de taxateur, die de woning in opdracht van de Inspecteur op 11 ju-ni 2002 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op ƒ 576.000. In het taxatierapport is onder andere het vergelijkingsobject b-straat 2 (perceeloppervlakte 244 m2 en inhoud 430 m3) genoemd. Die on-roerende zaak is op 24 december 1998 voor ƒ 480.000 verkocht, welke verkoop ter zitting door de griffier bij de Koopsomtele-foon van het Kadaster (telefoonnummer: 0900 - 2020201) is ge-controleerd.

6. Van de zijde van de Inspecteur is vervolgens een aanvul-ling op het onder 4 vermelde taxatierapport in het geding ge-bracht. In de aanvulling heeft de Inspecteur een aantal aanvul-lende vergelijkingsobjecten opgenomen, waaronder de onroerende zaak a-straat 2 (perceeloppervlakte 271 m2 en inhoud 483 m3) die op 5 augustus 2002 te koop stond voor een vraagprijs van ƒ 860.000. Ter zitting is - na controle door de griffier bij de Koopsomtelefoon van het Kadaster - komen vast te staan dat de onroerende zaak a-straat 2 op 2 december 2002 is verkocht voor ƒ 815.000.

7. In zijn brief van 26 juni 2003 heeft belanghebbende naast de onder 5 genoemde onroerende zaken de verkoopgegevens van de onroerende zaak b-straat 2 overgelegd. Uit die gegevens blijkt dat b-straat 2 in de verkoop is genomen voor een vraagprijs van ƒ 425.000, doch dat de verkoop is ingetrokken.

8. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het ge-ding hebben aangedragen is het Hof op grond van zijn waardering van de in het geding gebrachte bewijsmiddelen van oordeel dat de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belangheb-bende, met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum ten minste ƒ 576.000 bedroeg.

9. Het Hof heeft daarbij nog het volgende in aanmerking geno-men. De door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn naar hun ligging, aard, bouwjaar en onderhoudstoestand vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Van een wille-keurige waardevaststelling is dan ook geen sprake. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten op bepaalde punten verschil-len met de woning van belanghebbende, maar naar 's Hofs oordeel kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de wo-ningen die de Inspecteur als vergelijkingsobject heeft gehan-teerd. Tevens heeft het Hof gelet op de verschillen tussen de verkoopprijzen van die woningen en de waarde van belanghebben-des woning en tevens gelet op de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Voorts acht het Hof door de In-specteur aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte, de inhoud en de ligging in voldoende mate is reke-ning gehouden. Ook de onder 5 vermelde verkoopcijfers van wo-ningen aan de b-straat leiden niet tot het oordeel dat de vast-gestelde waarde te hoog is, nu deze woningen minder inhoud en een kleinere kavel hebben dan de woning van belanghebbende.

10. Het Hof voegt hieraan nog het volgende toe. De woning b-straat 2 heeft een kleiner perceel, minder inhoud en geen gara-ge, doch is overigens goed vergelijkbaar met de woning. Gelet op de verkoop van die onroerende zaak is de door belanghebbende verdedigde waarde van ƒ 380.000 per de waardepeildatum, met in-achtneming van de omstandigheid dat de verkoop ver na de waar-depeildatum ligt, niet realistisch. Op de onder 7 vermelde ge-gevens heeft het Hof geen acht geslagen nu ter zitting is ge-bleken dat de in het onder 4 vermelde taxatierapport opgenomen gegevens met betrekking tot de onroerende zaak b-straat 2 juist zijn.

11. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond.

12. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Deze uitspraak is vastgesteld op 24 juli 2003 door mr. Biemond en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegen-woordigheid van de waarnemend griffier drs. Bravenboer.

(Bravenboer) (Biemond)