Gerechtshof 's-Gravenhage, 06-06-2003, ECLI:NL:GHSGR:2003:BV6032 AN8070, BK-02/02937

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 6 juni 2003

Datum publicatie: 13 november 2003

ECLI: ECLI:NL:GHSGR:2003:AN8070

Zaaknummer: BK-02/02937

Relevante informatie: Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2023 tot 01-01-2024] art. 17

Inhoudsindicatie

WOZ-beschikking. Ontvankelijkheid in bezwaar. Familiale verkoop voldoet niet aan artikel 17 Wet WOZ. Bij de waardebepaling heeft de Inspecteur voldoende rekening gehouden met wateroverlast. Waardebepaling per 1 januari 1999 laat niet toe rekening te houden met stijging van grondwaterpeil die nadien valt te verwachten.

Uitspraak

GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE

twaalfde enkelvoudige belastingkamer

6 juni 2003

nummer BK-02/02937

PROCES-VERBAAL

van de mondelinge uitspraak op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente P (hierna: de Inspecteur) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te P.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 23 mei 2003, gehouden te Dordrecht. Aldaar is verschenen belanghebbende, tot bijstand vergezeld van zijn zoon A en B, alsmede C namens de Inspecteur, tot bijstand vergezeld van D, taxateur.

Beslissing

Het Gerechtshof:

- verklaart het beroep gegrond,

- vernietigt de uitspraak waarvan beroep,

- wijzigt de beschikking, in dier voege dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 69.428 (ƒ 153.000), en

- gelast de gemeente P aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht ad € 29 (ƒ 64) te vergoeden.

Gronden

1. Belanghebbende heeft het bezwaarschrift niet ter post bezorgd, maar in de brievenbus van het gemeentehuis gedeponeerd. De dagtekening van het bezwaarschrift was 1 maart 2001. Bij ontvangst door de Inspecteur is daarop een stempelafdruk met de datum 17 april 2001 geplaatst. Op het bij het bezwaarschrift als bijlage behorende en kennelijk gelijktijdig daarmee in de brievenbus gedeponeerde - na te noemen - taxatierapport echter is een stempelafdruk met de datum 6 maart 2001 geplaatst. De Inspecteur heeft belanghebbende ontvankelijk in het bezwaar verklaard. Het Hof leidt uit het voorgaande af dat belanghebbende het bezwaarschrift op of vóór 6 maart 2001 in de vorenbedoelde brievenbus heeft gedeponeerd, zodat hij terecht in het bezwaar is ontvangen.

2. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak a-straat 1 te P (hierna: de woning). De woning is een omstreeks 1940 gebouwde eengezinswoning. Het betreft een tussenwoning. De inhoud van de woning is ongeveer 375 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 230 m2.

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur verdedigt een nadere waarde van € 69.428 (ƒ 153.000), terwijl belanghebbende een waarde van € 45.378

(ƒ 100.000) bepleit.

4. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstand-koming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten ver-koop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest-biedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

5. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van de taxateurs F en G, die de woning van zijn zoon, A, in opdracht van belanghebbende op

2 september 1998 hebben getaxeerd. Deze taxateurs hebben de waarde van die woning per 17 augustus 1998 getaxeerd op ƒ 85.000. Het doel van deze taxatie was de verkoop van de woning aan één van de kinderen van belanghebbende.

6. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur D, die de woning in opdracht van de Inspecteur op 23 oktober 2002 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 69.428 (ƒ 153.000).

7. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof op grond van zijn waardering van de in het geding gebrachte bewijsmiddelen van oordeel dat aan het taxatierapport van taxateur D geen doorslaggevende betekenis toekomt en dat de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum ten minste € 69.428 bedroeg.

8. Het Hof heeft daarbij nog het volgende in aanmerking genomen. De door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn naar hun ligging, aard, bouwjaar en onder-houdstoestand vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Van een willekeurige waardevaststelling is dan ook geen sprake. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten op bepaalde punten verschillen met de woning van belanghebbende, maar naar 's Hofs oordeel kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de woningen die de Inspecteur als vergelijkingsobject heeft gehanteerd. Daarbij heeft het Hof gelet op de verschillen tussen de verkoopprijzen van die woningen en de waarde van belanghebbendes woning en tevens gelet op de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Voorts acht het Hof door de Inspecteur aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte, onderhoudstoestand en ligging, in voldoende mate is rekening gehouden. De omstandigheid dat de begane grond van de woning onder het maaiveld is gelegen en te lijden heeft gehad van wateroverlast vermag niet tot een ander oordeel te leiden. Het Hof acht, mede gezien de toelichting die de Inspecteur ter zitting heeft gegeven, aannemelijk dat de gemeente adequate maatregelen heeft getroffen ter voorkoming en bestrijding van deze wateroverlast. De stelling van belanghebbende, wat daarvan zij, dat de verwachting is dat over circa tien jaren het grondwaterniveau boven de vloer van de woning zal uitstijgen, kan hem niet baten omdat de situatie per de waardepeildatum moet worden beoordeeld.

9. Aan het voorgaande doet niet af de stelling van belanghebbende dat de identieke woning a-straat 2 kort nadat de in 5 vermelde taxatie heeft plaatsgevonden inderdaad aan zijn zoon is verkocht voor ƒ 85.000. Gesteld noch gebleken is dat vorenbedoeld taxatierapport voldoet aan de in 4 weergegeven eisen. Bovendien is in het geval van familiale verkoop geen sprake van de meestbiedende gegadigde als aldaar is vereist.

10.Belanghebbende heeft nog gesteld dat de onder 9 genoemde woning een hoekwoning betreft en de zijne een tussenwoning. Volgens belanghebbende valt daarmee niet te rijmen dat de WOZ-waarde van eerstgenoemde woning desalniettemin lager is vastgesteld dan die van zijn woning. Het Hof acht aannemelijk dat met deze omstandigheid voldoende rekening is gehouden bij de waarde welke de Inspecteur thans verdedigt (€ 69.428). Deze waarde is lager dan de voor de onder 9 genoemde woning nader vastgestelde waarde.

11. De stelling van belanghebbende dat in casu de gecorrigeerde vervangingswaardemethode zou moeten worden toegepast, kan hem niet baten. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet wordt deze methode slechts toegepast voorzover de onroerende zaak niet tot woning dient. Gesteld noch gebleken is dat daarvan sprake is.

12. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep gegrond.

13. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht aangezien gesteld noch gebleken is dat belanghebbende dergelijke kosten heeft gemaakt.

Wel dient aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht ad € 29 te worden vergoed.

Deze uitspraak is vastgesteld op 6 juni 2003 door mr. Biemond en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier Lader.

(Lader) (Biemond)

aangetekend aan

partijen verzonden:

Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak. De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.

De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt, is hiervoor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de griffier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.