Gerechtshof 's-Gravenhage, 16-10-2003, AN8086, BK-02/04607

PROCES-VERBAAL

van de mondelinge uitspraak op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de Inspecteur, het Hoofd Belastingen van de P, op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 1 te Z.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 2 oktober 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen.

Beslissing

Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.

Gronden

1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak A-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is een uit de negentiende eeuw daterend pand, dat is geplaatst in de gevelwand van de panden aan de A-straat. De onroerende zaak heeft een over drie verdiepingen verdeeld vloeroppervlak van ongeveer 250 m2 en is onder meer voorzien van één oude keuken, één oude badkamer en drie vrij nieuwe, eenvoudig uitgevoerde, badkamers. De onroerende zaak is een rijksmonument en wordt verhuurd aan studenten.

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur heeft deze waarde uiteindelijk vastgesteld op € 214.015, ofwel ƒ 471.627, terwijl belanghebbende een waarde bepleit van ƒ 371.000, ofwel € 168.352.

3. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstand-koming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

4. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur A, gediplomeerd WOZ-taxateur van de gemeente Leiden, die de onroerende zaak in opdracht van de Inspecteur op 11 september 2003 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum getaxeerd op € 214.015.

5. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof op grond van zijn waardering van de in het geding gebrachte bewijsmiddelen van oordeel dat de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum ten minste € 214.015, ofwel ƒ 471.627, bedroeg.

6. Het Hof heeft daarbij nog het volgende in aanmerking genomen. De door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn naar hun ligging, aard, bouwjaar en onderhoudstoestand vergelijkbaar met de onroerende zaak van belanghebbende. Van een willekeurige waardevaststelling is dan ook geen sprake. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten op bepaalde punten verschillen met de onroerende zaak, maar naar 's Hofs oordeel kan niet worden gezegd dat de waarde van de onroerende zaak in onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de panden die de Inspecteur als vergelijkingsobject heeft gehanteerd. Daarbij heeft het Hof gelet op de verschillen tussen de verkoopprijzen van die objecten en de waarde van de onroerende zaak en tevens gelet op de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Voorts acht het Hof door de Inspecteur aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte, onderhoudstoestand en ligging, in voldoende mate is rekening gehouden.

7. Belanghebbende heeft onder meer aangevoerd dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet in goede verhouding staat tot de waarde die in het kader van de Wet per de waardepeildatum is toegekend aan het object Herengracht 62 te Leiden. Belanghebbende, eigenaar van genoemd object, heeft aangevoerd dat de waarde van het object B-straat 1 voor de heffing van de onroerende zaakbelastingen over voorgaande jaren steeds ƒ 250.000 tot ƒ 300.000 hoger werd vastgesteld dan die van de onroerende zaak, terwijl dit verschil per de waardepeildatum slechts ƒ 68.000 bedraagt. Deze grief faalt echter. Wat er zij van de juistheid van de aan het object B-straat 1 toegekende waarde, de in het kader van de Wet aan een onroerende zaak toe te kennen waarde dient niet te worden bepaald aan de hand van aan andere objecten toegekende waarden doch aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Gelet op het in 4 en 6 overwogene is niet aannemelijk geworden dat de waarde van de onroerende zaak aldus op onjuiste wijze dan wel op een onjuist bedrag is vastgesteld.

8. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond.

9. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Deze uitspraak is vastgesteld op 16 oktober 2003 door mr. Biemond en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier Van Lingen.

(Van Lingen) (Biemond)