Gerechtshof 's-Gravenhage, 16-10-2003, AN8088, BK-02/04482

PROCES-VERBAAL

van de mondelinge uitspraak op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de Inspecteur, het Hoofd Belastingen van de gemeente P, op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 1 te P.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 2 oktober 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen.

Beslissing

Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.

Gronden

1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak A-straat 1 te P (hierna: de woning). De woning is een driekamerappartement, gelegen op de vijfde woonlaag van een eind 1999 opgeleverd flatgebouw. De woning heeft een woonoppervlak van ongeveer 111 m2. Belanghebbende heeft de woning op 4 september 1998 als nieuwbouwwoning gekocht voor € 144.528.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur heeft deze waarde vastgesteld op € 193.743, terwijl belanghebbende een waarde bepleit van € 154.285.

3. Belanghebbende heeft onder meer aangevoerd dat het aan de woning identieke object A-straat 2 te P op 7 september 1999 is verkocht voor € 164.710. De Inspecteur heeft hiertegen aangevoerd dat dit object is verkocht in onvoltooide en derhalve nog niet-bewoonbare staat. Gewaardeerd naar de staat van de woning per 1 januari 2001, het begin van het tijdvak waarvoor de beschikking is genomen, dient de woning te worden gewaardeerd naar de waarde van de woning in bewoonbare staat.

4. Ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum heeft de Inspecteur een taxatierapport overgelegd van taxateur A, gediplomeerd WOZ-taxateur van de gemeente P, die de woning in opdracht van de Inspecteur op 16 september 2003 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 193.743.

5. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest-biedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

6. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof op grond van zijn waardering van de in het geding gebrachte bewijsmiddelen van oordeel dat de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum ten minste € 193.743 bedroeg. Daarbij heeft de Inspecteur, gelet op het bepaalde in artikel 19, eerste lid, van de Wet, terecht de waarde van de woning bepaald naar de staat van de woning per 1 januari 2001. Daartoe heeft de Inspecteur, naar het oordeel van het Hof, voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning in bewoonbare staat op een hoger bedrag dient te worden vastgesteld dan die in nog niet-bewoonbare staat.

7. Het Hof heeft daarbij nog het volgende in aanmerking genomen. De door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn naar hun ligging, aard, bouwjaar en onderhoudstoestand vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Van een willekeurige waardevaststelling is dan ook geen sprake. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten op bepaalde punten verschillen met de woning van belanghebbende, maar naar 's Hofs oordeel kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de woningen die de Inspecteur als vergelijkingsobject heeft gehanteerd. Daarbij heeft het Hof gelet op de verschillen tussen de verkoopprijzen van die woningen en de waarde van belanghebbendes woning en tevens gelet op de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Voorts acht het Hof door de Inspecteur aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte en de ligging, in voldoende mate is rekening gehouden.

8. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond.

9. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Deze uitspraak is vastgesteld op 16 oktober 2003 door mr. Biemond en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier Van Lingen.

(Van Lingen) (Biemond)