Gerechtshof 's-Gravenhage, 09-12-2003, ECLI:NL:GHSGR:2003:BV5960 AO3271, BK-02/01334

PROCES-VERBAAL

van de mondelinge uitspraak op het beroep van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid A B.V. te Z tegen de uitspraak van de inspecteur gemeentelijke belastingen van de gemeente P (hierna: de Inspecteur) op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikkingen, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaken, plaatselijk bekend als a-straat 1, 2, 3, 4, 5 en 6 te Z.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 25 november 2003, gehouden te Dordrecht. Aldaar is verschenen B namens belanghebbende, alsmede C, D en E namens de Inspecteur.

Beslissing

Gronden

1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaken a-straat 1, 2, 3, 4, 5 en 6 te Z (hierna: de onroerende zaken). De onroerende zaken maken deel uit van een bedrijfsverzamelgebouw en vormen afzonderlijke objecten voor toepassing van de Wet. Het bedrijfsverzamelgebouw is gelegen op het bedrijvenpark "Q" te Z. De perceelsoppervlakten van de onroerende zaken bedragen respectievelijk 990 m², 500 m², 935 m², 850 m², 250 m² en 825 m².

4. Belanghebbende bepleit, zoals ter zitting is gebleken, uitgaande van de door de Inspecteur gehanteerde huurwaarden en uitgaande van een kapitalisatiefactor van acht voor alle onroerende zaken, een waarde van respectievelijk € 291.680, € 222.000, € 228.000, € 319.600, € 136.456 en € 279.600.

5. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

6. Het Hof acht door de Inspecteur niet aannemelijk gemaakt, dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak gerekend dient te worden met de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor, noch zoals toegepast in het taxatieverslag noch zoals toegepast in het taxatierapport. De Inspecteur heeft de hoogte van de factor bepaald aan de hand van de verkoopcijfers van een aantal vergelijkingsobjecten. De Inspecteur heeft echter, behoudens de verkoopcijfers en verkoopdata, geen enkel gegeven verstrekt omtrent deze vergelijkingsobjecten. Voorts heeft de Inspecteur geen enkel inzicht verschaft in de wijze hoe deze factor zich verhoudt tot de verkoopprijzen van deze objecten.

7. Belanghebbende heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd evenmin aannemelijk gemaakt dat bij de berekening van de waarde van de onroerende zaak dient te worden uitgegaan van een kapitalisatiefactor van acht. Uit al hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd en aan gegevens heeft verstrekt valt evenmin af te leiden dat die factor juist is.

8. Nu in het geding de hoogte van de te hanteren kapitalisatiefactor niet duidelijk is geworden, bepaalt het Hof de kapitalisatiefactor, alle feiten en omstandigheden in aanmerking genomen, in goede justitie op negen.

9. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard in te stemmen met de in het taxatieverslag opgenomen huurwaarden, welke instemming, naar het Hof begrijpt, geldt behoudens voor zover de Inspecteur in het taxatierapport niet zelf tot een lagere waarde van het object concludeert dan waartoe het Hof met toepassing van een factor negen zou komen.

10. De Inspecteur heeft voorts niet aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde op een hoger bedrag moeten worden gesteld dan is gedaan in het taxatieverslag, behoudens met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 1 waar, naar de Inspecteur ter zitting onweersproken heeft gesteld, sprake is van een belangrijke investering door de huurder, die naar de Inspecteur - naar het oordeel van het Hof terecht - stelt, invloed heeft op de huurwaarde en de waarde van de onroerende zaak. Nu deze huurwaarde zou leiden tot een hogere waarde van de onroerende zaak dan de vastgestelde waarde, volgt het Hof de laatstbedoelde waarde. Met betrekking tot de onroerende zaak a-straat 5 zal het Hof voor wat betreft de huurwaarde het nadere standpunt van de Inspecteur, blijkende uit het taxatierapport, volgen. Nu zulks in dit geval eveneens zou leiden tot een hogere waarde van de onroerende zaak dan de vastgestelde waarde, volgt het Hof ook in dit geval de laatstbedoelde waarde.

12. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep gegrond.

13. Gelet op het vorenstaande acht het Hof termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. De beroepszaken vormen samenhangende zaken in de zin van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van dat besluit, vast op € 966 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (2 punten à € 322 x 1 (gewicht van de zaak) x 1,5 (zes samenhangende zaken)). Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig. Voorts dient de gemeente aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht te vergoeden.

(De Fouw)

(Savelbergh)