Gerechtshof 's-Gravenhage, 23-12-2003, ECLI:NL:GHSGR:2003:BW2012 AP0121, BK02/03829

Gegevens

Instantie: Gerechtshof 's-Gravenhage

Datum uitspraak: 23 december 2003

Datum publicatie: 26 mei 2004

ECLI: ECLI:NL:GHSGR:2003:AP0121

Zaaknummer: BK02/03829

Relevante informatie: Wet waardering onroerende zaken [Tekst geldig vanaf 01-01-2023 tot 01-01-2024] art. 16

Inhoudsindicatie

Wet waardering onroerende zaken - objectafbakening - drijvende steigers maken deel uit van onroerende zaak

Uitspraak

GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE

eerste enkelvoudige belastingkamer

23 december 2003

nummer BK-02/03829

UITSPRAAK

op het beroep van de vereniging A, statutair gevestigd te Z, tegen de uitspraak van de ambtenaar, belast met de heffing van belastingen, van de gemeente P (hierna: de Inspecteur), betreffende na te noemen beschikking.

1. Beschikking en bezwaar

1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak), vastgesteld op ƒ 613.000, ofwel € 278.167.

1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Bij de bestreden uitspraak is het bezwaar gedeeltelijk gegrond verklaard en is de waarde van de onroerende zaak nader vast-gesteld op ƒ 411.000, ofwel € 186.503.

2. Loop van het geding

2.1. Belanghebbende is van de bovenvermelde uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 218. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 25 november 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

3. Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:

3.1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een kleine jachthaven met een havengebouw, een terrein voor het stallen van boten en een parkeerterrein voor auto's. De jachthaven en het parkeerterrein zijn in 1988 aangelegd, het havengebouw is gebouwd in 1993. De jachthaven heeft 100 ligplaatsen voor boten, waarvan 35 ligplaatsen zijn gelegen aan vaste en 65 ligplaatsen aan drijvende steigers.

3.2. De jachthaven met de daaraan in het kader van de Wet WOZ toe te rekenen grond heeft een oppervlakte van ongeveer 11.280 m² en maakt onderdeel uit van de percelen, kadastraal bekend gemeente P, nrs 1 en 2, welke in eigendom zijn van de gemeente P. Op 27 juli 1992 zijn belanghebbende en de gemeente P een overeenkomst aangegaan waarbij (een gedeelte van) de haven en bijbehorende terreinen aan belanghebbende in erfpacht werden gegeven tegen een canon van ƒ 5.500 per jaar. Inschrijving van het recht van erfpacht in de daartoe bestemde kadastrale registers heeft nimmer plaatsgevonden. De hoogte van de "canon" is, in afwijking van de overeenkomst, nimmer gewijzigd.

3.3. Ten behoeve van de jachthaven heeft belanghebbende in 1992 een beschoeiing geplaatst, waaraan, in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ, 100 m² grond is toegerekend. Deze grond behoort tot het perceel, kadastraal bekend gemeente P nr. 3, dat eigendom is van Staatsbosbeheer. Voor het plaatsen van de beschoeiing is door belanghebbende aan Staatsbosbeheer een eenmalige vergoeding betaald.

3.4. Belanghebbende heeft een bij de jachthaven gelegen terrein in gebruik als parkeerterrein voor auto's. Dit terrein is verhard, heeft een oppervlakte van ongeveer 680 m² en behoort tot het perceel, kadastraal bekend gemeente P, nr. 4, dat eigendom is van het Waterschap B. Voor het gebruik van deze grond wordt geen vergoeding betaald en zijn bij het Waterschap geen overeenkomsten bekend.

3.5. Bij de onderhavige beschikking zijn de jachthaven, het havengebouw, het parkeerterrein en de beschoeiing, aangemerkt als één onroerende zaak in de zin van de Wet WOZ.

4. Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum).

4.2. Ter motivering van zijn standpunt heeft belanghebbende

- zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd.

4.2.1.De gehanteerde waardepeildatum is onjuist.

4.2.2. De waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak dient te worden bepaald op basis van de rentabiliteitswaarde, waarbij de dotaties aan de voorzieningen voor de kosten van baggerwerk en onderhoud, mede in aanmerking dienen te worden genomen, hetgeen resulteert in een waarde van € 47.000.

4.2.3. De drijvende steigers zijn roerende zaken, zodat de waarde daarvan ten onrechte is begrepen in de waarde van de onroerende zaak.

4.2.4. Door de drijvende steigers als onroerende zaken aan te merken wordt door de gemeente Oostflakkee op onaanvaardbare wijze ingegrepen in de eigendomsrechten van belanghebbende.

4.2.5. De Inspecteur heeft onvoldoende gemotiveerd waarom hij in het geding is overgegaan van waardering op basis van de rentabiliteitswaarde naar waardering op basis van de gecorri-geerde vervangingswaarde.

4.2.6. Bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde dient te worden uitgegaan van het nut, ofwel de opbrengsten uit het erfpachtrecht, voor de eigenaar, namelijk de gemeente Oostflakkee, hetgeen resulteert in een waarde van € 37.800 althans op € 47.000.

4.3. De Inspecteur heeft de stellingen van belanghebbende gemotiveerd weersproken. Hiervoor wordt verwezen naar de gedingstukken.

4.4. In de loop van het geding heeft de Inspecteur zich nader op het standpunt gesteld dat de beschoeiing (3.4) en het parkeerterrein (3.5) dienen te worden aangemerkt als afzonderlijke onroerende zaken (hierna: WOZ-objecten) in de zin van de Wet WOZ.

4.5. Ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde heeft de Inspecteur een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door C, taxateur onroerende zaken te Y. Op 20 mei 2003 heeft genoemde taxateur de jachthaven, het parkeerterrein en de beschoeiing met de daaraan toe te rekenen grond, getaxeerd op respectievelijk € 185.000, € 16.000 en € 8.000.

5. Conclusies van partijen

5.1. Het beroep van belanghebbende strekt tot wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 38.700, subsidiair op € 47.000.

5.2. De Inspecteur concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

6. Overwegingen omtrent het geschil

6.1.1. Partijen hebben zich eenparig op het standpunt gesteld dat de onder 3.4 en 3.5 vermelde onroerende zaken geen onderdeel van de onroerende zaak uitmaken, omdat die in eigendom zijn bij een ander dan de gemeente P. Het Hof sluit zich bij dit standpunt aan nu, gelet op de vaststaande feiten, niet is gebleken daaraan een juridisch onjuist uitgangspunt ten grondslag ligt.

6.1.2. Het vorenstaande leidt echter niet tot nietigheid van de in het geding zijnde beschikking maar slechts tot wijziging van de afbakening van het WOZ-object (vgl. HR 27 september 2002, nr. 34 927, V-N 2002/52.30, HR 27 september 2002, nr. 34 928,

V-N 2002/52.31 en HR 8 november 2002, nr. 36 941, Belastingblad 2002, blz. 1220). In zoverre is het beroep derhalve gegrond.

6.2.1. Belanghebbende verdedigt het standpunt dat de drijvende steigers niet als onroerende zaken (ook: gebouwde eigendommen) kunnen worden aangemerkt, dan wel dat de vaste en de drijvende steigers tezamen slechts voor vijftig percent als onroerende zaken kunnen worden aangemerkt en derhalve geen onderdeel vormen van de - nader afgebakende - onroerende zaak. Dat de Hoge Raad in zijn arrest van 20 september 2002, nr. 37 128, BNB 2002/374, tot een andersluidend onderdeel is gekomen is - naar belanghebbende stelt - terug te voeren op de feitelijke constellatie van de aldaar onderwerp van geschil zijnde jachthaven, welke zonder drijvende steigers in het geheel niet zou hebben kunnen functioneren.

6.2.2. Anders dan belanghebbende voorstaat is naar 's Hofs oordeel ook in het onderhavige geval, naast het voldoen aan het vereiste dat de drijvende steigers naar hun aard bestemd zijn om als aanlegplaats te dienen en aldus een vaste verbinding tussen de schepen en de wal tot stand te brengen, aan het vereiste van duurzaamheid van de plaatsing van de drijvende steigers voldaan om de drijvende steigers als gebouwde eigen-dommen aan te merken. Het verplaatsen van de drijvende steigers vindt slechts plaats als daartoe objectief bezien een noodzaak bestaat. Dat technisch de mogelijkheid bestaat de drijvende steigers te verplaatsen is daarbij niet van belang. Overigens geldt dat het verplaatsen van de drijvende steigers en daarmee in directe samenhang verplaatsen van de meerpalen slechts incidenteel gebeurt ten gevolge van de trend om steeds grotere schepen te bevaren en daardoor grotere ligboxen nodig zijn om schepen te kunnen afmeren die meer diepgang hebben.

6.2.3. Dat er een markt bestaat voor drijvende steigers is daarbij ten hoogste van bijkomstig belang en doet aan het vorenstaande oordeel niet af. Belanghebbende heeft immers niet gesteld noch is anderszins gebleken dat er sprake is van aan- respectievelijk verkoop van de in de jachthaven aanwezige drijvende steigers.

6.2.4. Voorts is het Hof - wellicht ten overvloede - van oordeel dat de drijvende steigers ook in het onderwerpelijke geval een zo essentieel deel van de jachthaven vormen dat deze zonder dit deel niet aan haar economische en maatschappelijke bestemming kan beantwoorden. Zonder de 65 drijvende steigers is - gelet op de ligplaatsen aan de vaste steigers met een aantal van 35 - de jachthaven incompleet. Aan het vorenstaande doet evenmin af het uitvoerige en doorwrochte civielrechtelijke betoog zoals dat uit de gedingstukken naar voren komt en ter zitting door belanghebbende nader is geadstrueerd.

6.2.5. Het Hof merkt nog op dat blijkens de door belanghebbende ter zitting gegeven toelichting de constructie van de drijvende steigers identiek is aan die van het arrest BNB 2002/374, zodat ook daarin niet een feitelijk en daarmee rechtens relevant onderscheid kan zijn gelegen.

6.2.6. Gelet op het hiervoor onder 6.2.1 tot en met 6.2.5 is overwogen acht het Hof het standpunt van belanghebbende dat slechts 50 percent van de steigers als onroerende zaken zouden kunnen worden aangemerkt, kennelijk teneinde een sluitende exploitatie van de jachthaven nog net mogelijk te doen zijn, in strijd met het recht. Ook in zoverre faalt de stelling van belanghebbende.

6.3.1. Voorts heeft belanghebbende heeft een beroep gedaan op het arrest van het Hof van Justitie EG van 16 januari 2003,

C-315/00, inzake de interpretatie van artikel 13 B, sub b, van de zogenoemde zesde BTW-richtlijn, richtlijn van de Raad van

17 mei 1977 betreffende de harmonisatie van de wetgevingen der lidstaten inzake omzetbelasting, Gemeenschappelijk stelsel van belasting over de toegevoegde waarde: uniforme grondslag, 77/388/EEG, PB L 145. Het Hof kan belanghebbende niet in haar stelling bijtreden. In het voormelde arrest heeft het HVJEG uiteengezet wat rechtens is op het terrein van de heffing van omzetbelasting ter zake van verhuur van onroerende zaken en de toepasselijkheid van een vrijstelling. Doel en strekking van onder meer de zesde BTW-richtlijn is de harmonisatie van de wetgeving van de Lid-staten inzake de heffing van omzetbelas-ting.

6.3.2. Ook overigens mist het voormelde arrest te dezen beteke-nis. Daartoe wijst het Hof op hetgeen het HVJEG onder 26 heeft overwogen:

"26. De uitlegging van het begrip verhuur van onroerend goed in artikel 13, B, sub b, van de Zesde richtlijn kan dus niet afhankelijk zijn van de uitlegging die in het burgerlijk recht van een lidstaat daaraan wordt gegeven. Anders dan de Bondsregering stelt, dient derhalve te worden onderzocht, wat de strekking is van het begrip verhuur van onroerend goed."

Naar 's Hofs oordeel mist het aldaar besliste derhalve toepas-sing voor de waardebepaling ingevolge de Wet WOZ, nu aan deze wet uitdrukkelijk civielrechtelijke begrippen zoals deze in boek 3 BW zijn opgenomen, ten grondslag liggen.

6.3.3. Het Hof acht derhalve geen gronden aanwezig om te dezer zake om het ter zitting gedane verzoek van belanghebbende over de prejudiciële vragen te stellen. Naar het oordeel van het Hof is sprake van een "acte clair".

6.4.1. Ook heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat bij juistbevinding van de stelling van de Inspecteur zulks leidt tot wijziging van bestaande eigendomsverhoudingen, hetgeen naar het oordeel van belanghebbende in strijd komt met het bepaalde in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de Fundamentele vrijheden, Verdrag van 4 november 1950. Trb. 1951, 154. Immers de eigendom van de drijvende steigers zou via natrekking aan de gemeente P overgaan.

6.4.2. Naar 's Hofs oordeel is te dezen geen sprake van een ontneming van eigendom doch louter een overgang van rechtswege zoals in het BW is neergelegd, hetgeen derhalve niet meer is dan een juiste toepassing van het burgerlijk recht.

6.4.3. Voorts is te dezen slechts in geschil de voor de toepassing van de Wet WOZ vast te stellen waarde die aan de onroerende zaak kan worden toegekend en de daarop te baseren belastingheffing van de lagere overheden respectievelijk de Rijksoverheid. Enige vorm van wijziging van bestaande

eigendomsverhoudingen ligt in de omschrijving van de onroerende zaak en de daaraan toe te kennen waarde niet besloten.

6.5.1. Het Hof gaat er voor de beslechting van het onderhavige geschil aan voorbij dat het recht van erfpacht dat tussen partijen is gesloten in civielrechtelijke zin niet - en dientengevolge ook niet voor de toepassing van de Wet WOZ - tot stand is gekomen, zulks doordat inschrijving in de kadastrale registers niet heeft plaatsgevonden.

6.5.2. De Inspecteur heeft zich uiteindelijk op het standpunt gesteld dat de waarde per de waardepeildatum van de nader onder 3.3 omschreven onroerende zaak dient te worden bepaald op basis artikel 17, tweede en derde lid, van de Wet WOZ, van de gecorrigeerde vervangingswaarde zoals deze uit het onder 4.5 vermelde overgelegde taxatierapport blijkt, nu deze de hoogste waarde oplevert. Het Hof acht de voorgestane waarderingsmethode, gelet op de vaststaande feiten, juist en maakt deze tot de zijne.

6.5.3. Met hetgeen de Inspecteur in het taxatierapport aan gegevens heeft vermeld en in zijn toelichting ter zitting heeft aangevoerd heeft hij naar het oordeel van het Hof voldoende aannemelijk gemaakt dat de aldus vast te stellen waarde van de onder 3.3 nader bepaalde onroerende zaak ten minste € 185.000 bedraagt. In het bijzonder is daarbij gelet op de gehanteerde correctiefactoren ter zake van "technische veroudering" en "correctie functioneel", in voldoende mate rekening gehouden met de periodieke uitgaven voor uitbaggeren van de dichtslibbende jachthaven. Voor het bepalen van de excessieve gebruikskosten is daartoe voor de steigers met een percentage van 15, waarvan de hoogte mede is bepaald door het dichtslibben, rekening gehouden hetgeen niet onredelijk acht.

6.5.4. De door belanghebbende voorgestane berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde op basis van de contante waarde van de jaarlijkse "canon", vindt geen steun in het recht.

6.6.1. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd omtrent de wijze waarop zij haar boekhouding voert respectievelijk de vaststelling van de prijzen die belanghebbende voor ligplaatsen hanteert teneinde deze (ten minste) kostendekkend te zijn doet aan het vorenstaande niet af. Dat raakt slechts de interne affaires van belanghebbende en staat los van een juiste waardebepaling ingevolge de Wet WOZ. Ook indien veronderstellenderwijs in belanghebbendes stelling moet worden gelezen dat de Inspecteur onredelijk of volstrek willekeurig heeft gehandeld door in het verweerschrift een andere ondersteuning aan te dragen voor de door de Inspecteur nader beschikte en verdedigde waarde, dan heeft belanghebbende daartoe onvoldoende feiten of omstandigheden gesteld, en bij betwisting daarvan door de Inspecteur, aannemelijk gemaakt. Overigens staat het partijen vrij om de wederzijds ingenomen stellingen van een nadere feitelijke ondersteuning dan wel van juridische argumenten te voorzien, mits daarbij de processuele belangen van de wederpartij naar behoren in acht worden genomen. Van een schending daarvan is het Hof niet gebleken.

6.6.2. Ook hetgeen belanghebbende overigens of anderszins heeft aangevoerd vermag het Hof niet ten aanzien van de onder 3.3 vermelde onroerende zaak tot een lagere waarde dan € 185.000 te doen concluderen.

6.7. Gelet op het vorenoverwogene dient te worden beslist als hierna vermeld.

7. Proceskosten en griffierecht

7.1 Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van het Besluit proceskosten bestuurs-recht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 644 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand ((2 punten) à € 322 x 1 (gewicht van de zaak)).

7.2 Voorts dient aan belanghebbende het voor deze zaak gestorte griffierecht te worden vergoed.

8. Beslissing

Het Gerechtshof:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak waarvan beroep;

- wijzigt de beschikking en stelt de waarde van de onroerende zaak nader vast op € 185.000;

- veroordeelt de Inspecteur in de kosten van het beroep, aan de zijde van belanghebbende gevallen en vastgesteld op € 644, onder aanwijzing van de gemeente Oostflakkee als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden;

- gelast de Gemeente P het voor deze zaak gestorte griffierecht van € 218 aan belanghebbende te vergoeden.

Deze uitspraak is vastgesteld op 23 december 2003 door mr. Van Walderveen. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier Van Lingen.

(Van Lingen) (Van Walderveen)

aangetekend aan

partijen verzonden:

Ieder van de partijen kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).

2. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is

gericht;

- de gronden van het beroep in cassatie.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.