Gerechtshof 's-Gravenhage, 26-02-2004, AO6008, BK-02/04829

PROCES-VERBAAL

van de mondelinge uitspraak op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de ambtenaar, belast met de heffing van belastingen van de gemeente Ridderkerk (hierna: de Inspecteur), op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-singel 1 te Ridderkerk.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 18 februari 2004, gehouden te Den Haag. Aldaar is A namens de Inspecteur verschenen. Van de zijde van belanghebbende is niemand verschenen.

Beslissing

Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond.

Gronden

1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak a-singel 1 te Ridderkerk. Het betreft een in 1970 gebouwde hoekwoning (verder: de woning) met een kaveloppervlakte van circa 201 m² en een inhoud van circa 350 m³. In de woning ligt een Kwaaitaal betonvloer.

2. Voorop moet worden gesteld dat in deze zaak betreffende de voormelde beschikking uitsluitend aan de orde kan komen de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). Hetgeen belanghebbende daar buiten in het beroepschrift bepleit dan wel verzoekt, behoort niet tot de taak van de rechter in belastingzaken. Het Hof zal aan die grieven dan ook geen verdere aandacht besteden.

3. De Inspecteur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum op ƒ 287.954 (e 130.668) vastgesteld, terwijl belanghebbende een waarde van ƒ 239.957 (e 108.888) bepleit.

4. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

5. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur A, die de woning in opdracht van de Inspecteur op 9 september 2003 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op ƒ 298.000 (e 135.226).

6.1. Partijen zijn verdeeld over de vraag in of, en zo ja in hoeverre, een waardedrukkend effect uitgaat van de Kwaaitaal-vloer in de woning. Dienaangaande heeft het volgende te gelden.

6.2. Belanghebbende heeft in het nader stuk van 18 februari 2004 gesteld dat, aangezien de woning a-singel 7 betonrot heeft, de woning a-singel 1 deze ook moet hebben, omdat beide woningen in hetzelfde woonblok zijn gelegen. Gelet op de in het verweerschrift aangehaalde conclusies uit het onderzoek van het ministerie van VROM en op hetgeen de Inspecteur ter zitting heeft aangevoerd, acht het Hof evenwel aannemelijk dat het op dit punt kennelijk door belanghebbende veronderstelde verband niet bestaat en dat - zoals de Inspecteur heeft zitting heeft gesteld - de al dan niet aanwezigheid van betonrot per woning moet worden onderzocht, waarbij het heel wel mogelijk is dat in één blok woningen sommige woningen wel en sommige woningen geen betonrot hebben. Voorts vermeldt het taxatierapport dat de woning geen betonrot heeft. Het Hof heeft geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van het taxatierapport. Gelet op het vorenstaande gaat het Hof ervan uit dat de woning geen betonrot heeft.

6.3. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof op grond van zijn waardering van de in het geding gebrachte bewijsmiddelen van oordeel dat de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, met het door hem overgelegde taxatierapport, de daarin genoemde gerealiseerde verkoopprijzen - behoudens die voor het pand a-straat 2 - en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat op grond van transacties van vergelijkbare woningen met een Kwaaitaalvloer aannemelijk is dat er op de waardepeildatum voldoende gegadigden voor de woning zouden zijn die geen waardedrukkende invloed aan de aanwezigheid van de Kwaaitaalvloer zouden toekennen, om te kunnen aannemen dat bij de veronderstelde koop waarvan in dit verband moet worden uitgegaan, de door de Inspecteur vastgestelde waarde van ƒ 287.954 (e 130.668), waarbij die waardedrukkende invloed niet is aangenomen, als koopprijs zou kunnen zijn bedongen. Mitsdien is er geen grond om de vastgestelde waarde te verlagen in verband met de aanwezigheid van de Kwaaitaalvloer.

7. Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de Inspecteur ten onrechte de in 2002 gerealiseerde verkoopprijs voor de woning a-singel 7 buiten beschouwing heeft gelaten. Het Hof is evenwel met de Inspecteur van oordeel dat die verkoop, evenals overigens die van het pand a-straat 2, te ver verwijderd ligt van de waardepeildatum om een betrouwbare indicatie te geven van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Voorts heeft de Inspecteur een aantal punten aangevoerd waarop de woning a-singel 7 in negatieve zin verschilt van de woning. Gelet op de door de Inspecteur gegeven onderbouwing acht het Hof aannemelijk dat de voormelde verschillen bestaan. Daarvan uitgaande verwerpt het Hof de door belanghebbende voorgestane berekening van de waarde van de woning op de peildatum, waarbij wordt uitgegaan van de voor de woning a-singel 7 gerealiseerde verkoopprijs.

8. Ook overigens is het Hof van oordeel dat de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belanghebbende, met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum ten minste ƒ 287.954 (e 130.668) bedroeg.

9. Op grond van al het vorenstaande moet het beroep ongegrond worden geoordeeld. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

Deze uitspraak is vastgesteld op 26 februari 2004 door mr. Visser en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier mr. Holdert.