Gerechtshof 's-Gravenhage, 28-04-2004, ECLI:NL:GHSGR:2004:BW2422 ECLI:NL:GHSGR:2004:821 AO9819, 03/01985

PROCES-VERBAAL

van de mondelinge uitspraak op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Leiden (hierna: de Inspecteur) op het bezwaarschrift van belanghebben-de tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betref-fende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 9 te Leiden.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 14 april 2004, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn verschenen belanghebbende en zijn echtgenote alsmede A namens de Inspecteur, tot zijn bijstand vergezeld door mevrouw B, taxateur.

Beslissing

Gronden

1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens ei-gendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak, plaatse-lijk bekend als a-straat 9 te Leiden. De onroerende zaak be-treft een tussenwoning met een woonoppervlakte van ca. 139 m2, gelegen op een perceel van ca. 59 m2.

2. Belanghebbende heeft de woning in volle en onbezwaarde ei-gendom gekocht in november 1997 voor een koopsom van € 104.545.

3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waarde).

4. De Inspecteur heeft de waarde op € 150.121 vastgesteld, doch bepleit in zijn verweerschrift een waarde van € 141.542 terwijl belanghebbende een waarde van € 108.000 bepleit.

5. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veron-derstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

6. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde een taxa-tierapport overgelegd van taxateur C.

7. Belanghebbende heeft de vastgestelde waarde bestreden en in het bijzonder gewezen op de koopsom.

8. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het ge-ding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat de Inspec-teur met het in het geding gebrachte taxatierapport, gevoegd bij hetgeen overigens door hem is aangevoerd, de vastgestelde waarde onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. De door de In-specteur gehanteerde berekeningsmethodiek waarbij aan de hand van grote reeksen verkoopcijfers gemiddelde waarden worden be-rekend voor een vierkante meter woonoppervlakte en een vierkan-te meter kavel, houdt onvoldoende rekening met de gerealiseerde verkoopprijs van de woning. De Inspecteur maakt onvoldoende in-zichtelijk hoe de verkoopprijs - waarvan niet in geschil is dat die de waarde in het economische verkeer representeert - zich verhoudt tot de waarde. Evenmin maakt de Inspecteur aannemelijk waarom aan de verkoopprijs van de woning minder gewicht zou moeten worden toegekend dan aan verkoopprijzen van de vergelij-kingsobjecten, a-straat 19 en 20. De relatie tussen de verkoop-cijfers en de waarden van de vergelijkingsobjecten, welke ob-jecten vijftien respectievelijk zestien maanden na de waarde-peildatum zijn geleverd, is niet eenduidig, in die zin dat het percentuele verschil tussen beide op jaarbasis drie, respectie-velijk twaalf percent is. Een verklaring voor dat verschil is niet gegeven. Ten slotte is niet aannemelijk gemaakt dat de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten de door de Inspecteur bepleite waarde ondersteunen.

9. Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, heeft hij de door hem bepleite waarde evenmin aannemelijk gemaakt. De door belanghebbende bepleite waardestijging sedert de aankoop acht het Hof te gering.

10. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het ge-ding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat geen van de door partijen voorgestane waarde als juist kan worden aanvaard. Nu in het geding de waarde niet duidelijk is geworden, bepaalt het Hof die waarde in goede justitie op € 125.000.

11. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep gegrond. Belanghebbendes overige grieven kunnen niet leiden tot lagere waarde als voornoemd.

12. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van het Besluit proceskosten bestuurs-recht, vast op € 150 wegens verletkosten en € 10 wegens reis-kosten, in totaal derhalve op € 160. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig. Voorts dient aan belangheb-bende het voor deze zaak gestorte griffierecht te worden ver-goed.

Deze uitspraak is vastgesteld op 28 april 2004 door mr. Vonk en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoor-digheid van de waarnemend griffier Antonis.

(Antonis) (Vonk)