Gerechtshof 's-Gravenhage, 14-04-2004, AP1899, BK-02/02297

UITSPRAAK

op het beroep van de erven van mevrouw X, laatstelijk gewoond hebbende te Z, tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente P (hierna: de Inspecteur), betreffende na te noemen beschikking.

1. Beschikking en bezwaar

1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z, per 1 januari 1999 vastgesteld op ƒ 241.000 (€ 109.361).

2. Loop van het geding

2.1. Belanghebbende is van de bovenvermelde uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 29. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.3. Het Hof heeft op 19 november 2003 mondeling uitspraak gedaan. De voor partijen bestemde afschriften van het proces-verbaal van die uitspraak zijn op 27 november 2003 ter post bezorgd. Op 17 december 2003 is van de Inspecteur een verzoek ingekomen om de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Het daarvoor verschuldigde griffierecht ad € 174 is niet tijdig voldaan. De Inspecteur heeft aangetoond dat het griffierecht is gestort zo spoedig mogelijk als dit redelijkerwijs verlangd kon worden.

3. Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, het volgende komen vast te staan:

3.1. Erflaatster was gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de woning). De woning maakt deel uit van het servicecomplex "C" (hierna: het servicecomplex). De woning is een serviceflat met een bruto woonoppervlak van 83 m2. In de woning is een beperkte keukenvoorziening aanwezig, in die zin dat het wegens het ontbreken van de daarvoor benodigde elektra en gasleidingen niet mogelijk is om - behoudens een maaltijdbereiding in de magnetron - een normale warme maaltijd te bereiden.

3.2. Erflaatster heeft de woning op 1 september 1998 voor ƒ 85.000 gekocht. Erflaatster is op 30 maart 2001 overleden. De woning is vervolgens op 7 mei 2002 voor € 35.000 (ƒ 77.130) verkocht.

3.3. De serviceflats in het servicecomplex worden uitsluitend aan oudere personen verkocht, die verplicht zijn een servicepakket af te nemen. Dit bevat onder meer het verstrekken van warme maaltijden. De eigenaren van de serviceflats zijn, ongeacht het gebruik van het servicepakket, verplicht om de servicekosten te betalen. Bij leegstand van een serviceflat dient de eigenaar de warme maaltijdservice door te betalen.

3.4. De navolgende serviceflats in het servicecomplex met een bruto woonoppervlak van 83 m2 zijn in de periode september 1998 tot en met juli 2002 verkocht:

objecten verkoopdatum verkoopprijs WOZ

4. Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum). De Inspecteur heeft deze waarde uiteindelijk op € 83.664 (ƒ 184.371) vastgesteld, terwijl belanghebbenden een waarde van € 33.000 (ƒ 72.722) bepleiten.

4.2. Belanghebbenden hebben voor hun standpunt - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd. De woning heeft vanaf april 2001 voor € 56.800 te koop gestaan. Vervolgens is de woning pas in 2002 voor € 35.000 verkocht. De Inspecteur is ten onrechte uitgegaan van verkoopprijzen van objecten die niet in het servicecomplex zijn gelegen. Gelet op de rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van a-straat 3, 5 en 4 bedraagt de gemiddelde verkoopopbrengst van deze objecten (afgerond) € 33.000. Het servicecomplex "D" is vergelijkbaar. De waarde van de serviceflats in dat servicecomplex bedraagt ongeveer € 30.000.

4.3. De Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd van taxateur mevrouw B, die de woning in opdracht van de Inspecteur op 30 oktober 2002 heeft getaxeerd. Die taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op ƒ 184.000 / € 83.664. Bij de waardering van de woning heeft de taxateur gebruik gemaakt van de verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten, niet zijnde serviceflats:

objecten woonoppervlak verkoopdatum verkoopprijs

In verband met het arrest van de Hoge Raad van 23 februari 2000, nr. 34 900, BNB 2000/191, is de Inspecteur voor de waardering van de woning niet van de verkoopprijzen van de onder 3.4 vermelde serviceflats uitgegaan. Volgens de Inspecteur vertegenwoordigen deze verkoopprijzen door de verplichting tot het betalen van servicekosten alsmede de verplichting tot doorbetaling van servicekosten bij leegstand niet de waarde in het economische verkeer in de zin van de Wet. Daarnaast tonen deze verkoopprijzen aan dat de markt zeer grillig is voor dergelijke flats.

5. Conclusies van partijen

5.1. Het beroep van belanghebbenden strekt tot vernietiging van de uitspraak waarvan beroep alsmede tot wijziging van de beschikking in dier voege dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 33.000 (ƒ 72.722).

5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het beroep.

6. Overwegingen omtrent het geschil

6.1. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

6.2. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen is het Hof van oordeel dat de Inspecteur met het in het geding gebrachte taxatierapport niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 1999 ƒ 184.371 bedroeg. Hierbij heeft het Hof het volgende in aanmerking genomen. De Inspecteur heeft tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de verplichting tot betaling van servicekosten alsmede de doorbetaling van servicekosten bij leegstand een waardedrukkende invloed heeft op de rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van de in 3.4 genoemde serviceflats, in die zin dat de WOZ-waarde van de woning ongeveer ƒ 100.000 hoger ligt dan de gemiddelde verkoopprijzen van die serviceflats. Voorts dient aan de omstandigheid dat de woning is voorzien van een beperkte keukenvoorziening, waardoor het niet mogelijk is om een normale warme maaltijd te bereiden, een waardedrukkende invloed te worden toegekend. De Inspecteur heeft niet aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning met de beperkte keukenvoorziening voldoende rekening is gehouden.

6.3. Met belanghebbende is het Hof van oordeel dat de verkoopprijzen van de onder 3.4 vermelde serviceflats een goed beeld geven van de markt in het servicecomplex. Gelet hierop en op het vorenoverwogene onder 6.2 neemt het Hof de gerealiseerde verkoopprijzen van de onder 3.4 vermelde serviceflats als uitgangspunt voor de waardering van de woning. De verkopen van a-straat 1 en 4 in juli 2002 zijn echter te ver van de waardepeildatum gelegen, zodat deze voor de onderhavige waardebepaling geen betekenis hebben. Rekening houdend met het gemiddelde van de rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van de onder 3.4 vermelde serviceflats en een waarde van ƒ 35.000 voor een garage, stelt het Hof de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op ƒ 82.000 (€ 37.209).

6.4. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep in zoverre gegrond dat de waarde van de woning op ƒ 82.000 dient te worden vastgesteld.

7. Proceskosten en griffierecht

8. Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld op 14 april 2004 door mr. Schuurman, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier mr. Salomons, ter vervanging van de mondelinge uitspraak van 19 november 2003.

(Salomons)

(Schuurman)