Gerechtshof 's-Gravenhage, 31-08-2004, AR0685, BK-02/03820

UITSPRAAK

op het beroep van de Staat der Nederlanden tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag (hierna: de Inspecteur), betreffende na te noemen beschikkingen.

1. Beschikkingen en bezwaar

1.1 Ten aanzien van belanghebbende als genothebbende krachtens eigendom is bij twee op een biljet verenigde beschikkingen als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als a-straat 1, BG - 00de verdieping onderscheidenlijk parkeergarage, te Den Haag, voor het tijdvak van 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 1995 (hierna: de waardepeildatum). Daarbij is de waarde van a-straat 1, BG - 00de verdieping vastgesteld op ƒ a en de waarde van a-straat 1, parkeergarage op ƒ b.

1.2 Bij twee in een geschrift vervatte uitspraken van de Inspecteur zijn de door belanghebbende tegen de beschikkingen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.

2. Loop van het geding

2.1 Belanghebbende is van de bovenvermelde uitspraken in beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 218. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

2.2 De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 26 november 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.3 Partijen hebben ingevolge een door het Hof ter zitting tot hen gericht verzoek, verduidelijkt bij brieven aan partijen van 28 november 2003, als aanvulling op het ter zitting verhandelde bij een door hen gezamenlijk ondertekende brief, gedagtekend 27 januari 2004, meegedeeld welke conclusies zij aan de door hun ingenomen standpunten verbinden. Daarna hebben zij, bij een telefonisch contact met de griffier, elk desgevraagd te kennen gegeven het Hof toestemming te verlenen om zonder een nadere mondelinge behandeling van de zaak uitspraak te doen.

3. Vaststaande feiten

Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door een van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:

3.1 Belanghebbende is eigenaresse en gebruikster van beide de aan de a-straat 1 te Den Haag gelegen onroerende zaken (hierna ook aan te duiden als het kantoorgebouw onderscheidenlijk de parkeergarage). De onroerende zaken zijn gelegen in (. . .). Het kantoorgebouw is in gebruik als kantoorruimte voor ambtenaren van een ministerie (. . .).

3.2 De onroerende zaken zijn omstreeks 19-- gebouwd en in 19-- in gebruik genomen.

3.3 Blijkens hun gezamenlijke brief van 27 januari 2004 hebben partijen overeenstemming bereikt over het bedrag waarop de waarde van de parkeergarage moet worden vastgesteld, te weten ƒ c.

4. Omschrijving geschil en standpunten van partijen

4.2 Belanghebbende beantwoordt vraag a.1 ontkennend en vraag b bevestigend. De Inspecteur beantwoordt die vragen in tegengestelde zin.

4.3 Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.

5. Conclusies van partijen

5.1 Het beroep van belanghebbende strekt nog tot vaststelling van de waarde van het kantoorgebouw primair op ƒ d en, voor het geval het Hof vraag b ontkennend beantwoordt, subsidiair op ƒ e.

5.2 De Inspecteur concludeert tot vaststelling van de waarde van het kantoorgebouw op primair een gecorrigeerde vervangingswaarde van ƒ a, subsidiair een waarde volgens de huurkapitalisatiemethode van ƒ f en, voor het geval het Hof oordeelt dat invloed van omzetbelasting bij de bepaling van de waarde moet worden geëlimineerd, een gecorrigeerde vervangingswaarde van ƒ g dan wel een waarde volgens de huurkapitalisatiemethode van ƒ h.

6. Overwegingen omtrent het geschil

Wat betreft de toepassing van artikel 17, tweede en derde lid, van de Wet WOZ (vraag a.1)

6.1 Het kantoorgebouw bevindt zich op een locatie in (. . .). Het is in gebruik als kantoorruimte voor ambtenaren van een ministerie (. . .).

6.2 Het kantoorgebouw wordt derhalve uitsluitend geëxploiteerd om in het algemeen belang gelegen redenen.

6.3 Tussen partijen is niet in geschil dat het kantoorgebouw ook zou kunnen worden geëxploiteerd in de commerciële sfeer en dat er omstreeks de peildatum gegadigden zouden zijn geweest die het object met dat oogmerk zouden hebben willen verwerven. In verband hiermee is niet gebleken, en de Inspecteur heeft het ook niet gesteld, dat het kantoorgebouw toen voor gebruik in de commerciële sfeer minder geschikt was dan om te worden geëxploiteerd om in het algemeen belang gelegen redenen.

6.4 Het Hof is derhalve van oordeel dat het kantoorgebouw een courant object is dat evengoed in de commerciële sfeer zou kunnen worden gebruikt. Het is dan op zichzelf aannemelijk dat de beste koper de zaak zou hebben willen verwerven, eventueel met handhaving van aard en bestemming ervan. Alsdan kan de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, in beginsel niet afwijken van de waarde in het economische verkeer in de zin van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (hierna: de marktwaarde).

6.5 Dit oordeel houdt tevens in dat het bedrag, waarvoor belanghebbende als eigenaresse een zaak zou kunnen verwerven die voor haar hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak, te dezen niet hoger kan zijn dan de marktwaarde.

6.6 Voorzover in de standpunten en conclusies van de Inspecteur een andere opvatting besloten ligt, verwerpt het Hof die. Onjuist is de opvatting dat, als - niettegenstaande het in 6.4 en 6.5 overwogene - de enkele berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde een hogere uitkomst geeft dan de marktwaarde, deze hogere uitkomst het bedrag is waarop de waarde moet worden vastgesteld. Met deze opvatting wordt immers miskend dat de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden gezien als een technische uitwerking van de waarde die de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft. De wetgever heeft daarmee niet een heffingsmaatstaf willen introduceren die zich losmaakt van zowel de objectieve verkoopwaarde als van de - eventueel hogere - waarde voor de eigenaar zelf.

Wat betreft eliminatie van de invloed van omzetbelasting uit de waarde (vraag b)

6.7 Per 1 januari 1995 was de Staat eigenaresse en gebruikster van de onderhavige onroerende zaak, die meer dan twee jaar daarvoor in gebruik is genomen.

6.8 Zij kan - reeds omdat vaststaat dat zij de onroerende zaak niet gebruikt voor belaste prestaties - niet worden aangemerkt als een ondernemer in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968, die de omzetbelasting die aan haar in rekening wordt gebracht ter zake van aan haar verrichte leveringen en verleende diensten in aftrek kan brengen op door haar verschuldigde omzetbelasting.

6.9 Derhalve is er geen reden om invloed van omzetbelasting bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak te elimineren. Het Hof verwerpt het andersluidende standpunt van belanghebbende.

Wat betreft de marktwaarde (vraag a.1)

6.10 Partijen hebben de marktwaarde van het kantoorgebouw ieder voor zich bepaald met behulp van de huurkapitalisatiemethode. Zij zijn daarbij - voor het geval dat er geen reden is voor eliminatie van invloed van omzetbelasting - tot verschillende uitkomsten gekomen: belanghebbende op ƒ e en de Inspecteur op ƒ f.

6.11 Het Hof gaat er - mede gelet op het relatief geringe verschil tussen die uitkomsten - van uit dat beide partijen bij hun onderscheidene becijferingen gebruik hebben gemaakt van adequate kennis en deskundigheid. Het heeft dan ook geen reden om aan de ene uitkomst een grotere bewijskracht toe te kennen dan aan de andere. Mitsdien stelt het de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op ƒ i, het rekenkundig gemiddelde van de twee uitkomsten.

Wat betreft de parkeergarage

6.12 Over de waarde van de parkeergarage hebben partijen een compromis gesloten waarbij zij eensluidend van oordeel zijn dat de waarde daarvan moet worden vastgesteld op ƒ c. Het Hof sluit zich hierbij aan.

Slotsom

6.13 Op grond van het vorenoverwogene is het beroep gegrond. Beslist moet worden als hierna is vermeld.

7. Proceskosten

7.1 Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht, waarbij het Hof, gelet op de inhoud van de desbetreffende dossiers, de onderhavige zaak en de zaak met het nummer BK-02/03819 aanmerkt als met elkaar samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten, op voet van het voornoemde Besluit en de daarbij behorende bijlage, voor de vorenbedoelde zaken tezamen vast op € 1.610 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand (2,5 punten à € 322 x 2 (gewicht) x 1 (samenhang)), waarvan te dezen de helft, derhalve € 805 in aanmerking wordt genomen. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.

7.2 Voorts dient het voor deze zaak gestorte griffierecht aan belanghebbende te worden vergoed.

8. Beslissing

Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. Schuurman, Vierhout en Visser. De beslissing is op 31 augustus 2004 in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de griffier.

(Otto)

(Schuurman)